Для многих жителей Мэриленда их дом является самым большим и важным активом в их семье. Семейный дом — это не просто важный экономический ресурс, который можно использовать для создания богатства, он часто является эмоциональным краеугольным камнем семьи. Если домовладелец воспитывает семью в доме, это целая жизнь заветных воспоминаний, и становится чрезвычайно важным, чтобы дом — и воспоминания — оставались в семье для будущих поколений. Лучший способ обеспечить это — правильное планирование имущества.
ВНИМАНИЕ: В этой статье не могут быть рассмотрены все потенциальные проблемы, связанные с передачей права собственности на дом. Проконсультируйтесь с юристом, прежде чем предпринимать какие-либо действия, связанные с изменением акта, чтобы ваш юрист мог рассмотреть ваши конкретные обстоятельства и потребности в планировании.
- Какой вариант планирования имущества является наилучшим, если у вас есть дом?
- Что произойдет, если до смерти домовладельца не будет проведено планирование имущества?
- Чем отличается договор дарения от договора пожизненного владения имуществом?
- Могу ли я отказаться от контроля над своим домом при заключении договора пожизненного владения имуществом?
- Чем договор пожизненного владения имуществом отличается от завещания?
- Что произойдет, если я владею домом по договору пожизненного владения и нуждаюсь в долгосрочном уходе по программе Medicaid?
- Существуют ли другие способы избежать завещания вашего дома?
- Стоит ли мне добавлять имя моего ребенка (или другого человека) в документ о праве собственности на мой дом?
Какой вариант планирования имущества является наилучшим, если у вас есть дом?
Лучший подход для домовладельца — предпринять надлежащие шаги по планированию имущества, чтобы гарантировать, что имущество будет оставлено наследнику. Это можно сделать, изменив право собственности на имущество, оставив имущество вашим близким в завещании, установив отменяемый траст, установив безотзывный траст или через акт о пожизненном имуществе, как описано ниже. (См. раздел о праве собственности на имущество и праве собственности выше.) Не следует полагать, что добавление члена семьи к акту о праве собственности на дом — это лучшее решение. Как обсуждается ниже, есть несколько вариантов для рассмотрения, и лучший выбор зависит от уникальной ситуации каждого человека. Поэтому лучше всего обратиться за юридической консультацией, прежде чем вносить какие-либо изменения в право собственности на ваш дом.
Что произойдет, если до смерти домовладельца не будет проведено планирование имущества?
Если домовладелец умрет, не предприняв никаких шагов по планированию имущества, которые здесь обсуждаются, право собственности на дом останется за умершим и будет регулироваться правилами наследования. (См. статью на Завещания и другие документы о передаче имущества.) Если дом не проходит процедуру завещания, то право собственности и право собственности на дом не могут быть переданы наследникам. Это может быть правдой, даже если наследник остается в доме и продолжает выплачивать ипотеку и другие расходы. Это означает, что без надлежащего планирования имущества ребенок, который может нести расходы на содержание дома, может никогда не получить права собственности на него после смерти родителя. Кроме того, в результате того, что ребенок не является законным владельцем, существует несколько чрезвычайно выгодных программ — налоговые льготы для домовладельцев, программы помощи на оплату коммунальных услуг и гранты на помощь в ремонте — которые недоступны ребенку. Это может привести к серьезным финансовым трудностям, из-за которых будет еще сложнее сохранить недвижимость в семье и избежать принудительного взыскания.
Чем отличается договор дарения от договора пожизненного владения имуществом?
«Декларация» — это документ, который передает право собственности на недвижимость — землю и здания. «Декларация о пожизненном праве собственности» — это документ, который отражает право собственности на ваш дом, но ограничивает ваше право собственности на время вашей жизни. Другими словами, документ о пожизненном праве собственности позволяет вам владеть недвижимостью, пока вы живы, и передает ее людям, которых вы укажете (юридически называемым «оставшимся») после вашей смерти. Это способ владеть своим домом в течение вашей жизни, позволяя при этом передавать право собственности людям, которых вы укажете в свидетельстве, без завещания. (См. статью о Завещания и другие документы о передаче имущества.) Использовать договоры пожизненного владения имуществом могут как отдельные лица, так и супружеские пары.
Могу ли я отказаться от контроля над своим домом при заключении договора пожизненного владения имуществом?
Вы можете, но не обязаны. Существует два вида актов о пожизненном владении имуществом: «пожизненное владение без полномочий» и «пожизненное владение с полными полномочиями». В одном случае вы отказываетесь от контроля над тем, что происходит после вашей смерти, а в другом — нет.
В акте «пожизненного имущества без полномочий» вы отдаете все права на свой дом после своей смерти, а также многие текущие права, связанные с вашим домом. Это дарение права на ваш дом в будущем, что означает, что у вас нет полномочий продавать или закладывать недвижимость без согласия оставшегося наследника. Поскольку вы не можете отменить акт пожизненного имущества без согласия оставшегося наследника, вам не следует подписывать акт пожизненного имущества «без полномочий», если вы не абсолютно уверены, что хотите сделать постоянный дар своего дома, который вы не сможете изменить.
Акт о пожизненном имуществе «с полными полномочиями» позволяет вам изменить свое решение. Это как дар, который происходит автоматически в будущем в момент вашей смерти. Вы отдали дом после своей смерти, но вы сохранили право изменить свое решение и забрать его обратно, продать его, взять под залог, передать его кому-то другому или сделать что-то еще, что может сделать владелец дома. Но если вы не сделаете ничего из этого, то акт вступит в силу, когда вы умрете.
Чем договор пожизненного владения имуществом отличается от завещания?
Завещание — это ваше текущее заявление о том, как все ваше имущество должно быть распределено после вашей смерти, но оно не действует автоматически. Оно сообщает лицу, ответственному за ваше имущество — имущество, которым вы владели на момент смерти, — кто что получает. (Это лицо называется личным представителем.) Однако требования кредиторов и налоговых органов оплачиваются в первую очередь. Все это проходит через процесс, известный как завещание, в котором суд контролирует действия личного представителя по управлению имуществом. (См. раздел о завещаниях и других документах о передаче имущества выше.)
Пожизненное имущество с полными полномочиями немного похоже на завещание в том смысле, что вы можете изменить свое решение. Но в отличие от завещания, в случае пожизненного имущества с полными полномочиями дарение вашего дома вступает в силу автоматически после вашей смерти; суды по наследственным делам не участвуют, и дом не подвергается риску ваших кредиторов.
С другой стороны, пожизненное наследственное имущество без полномочий фактически передает имущество вашему названному «оставшемуся», но дарение имущества фактически не происходит до момента вашей смерти. Вы не можете забрать его обратно и не можете отменить его самостоятельно. Никаких дальнейших действий не требуется — или не допускается. Кредиторы не имеют на него претензий (за исключением держателя ипотеки и некоторых других).
Что произойдет, если я владею домом по договору пожизненного владения и нуждаюсь в долгосрочном уходе по программе Medicaid?
Акты о пожизненном имуществе представляют уникальные и специфические проблемы для лиц, подающих заявление на Medicaid, которая является программой «с проверкой нуждаемости», предназначенной для предоставления пособий только бедным и малоимущим лицам. Чтобы определить право на Medicaid, активы человека определяются, оцениваются и рассчитываются для определения суммы финансовых ресурсов, если таковые имеются, которые должны быть использованы для оплаты вашего медицинского обслуживания, прежде чем Medicaid выплатит остальное. При расчете ваших доступных активов для определения суммы, которую вы должны будете заплатить за свое собственное обслуживание, Medicaid включит в эту цифру стоимость любой недвижимости (дома), которая не определена Medicaid как «освобожденный дом». Причины обозначения недвижимости как «освобожденного дома» включают вас, супруга или ребенка-инвалида, в настоящее время проживающего в доме. В случае пожизненного имущества с актом о полном владении Medicaid откажет в статусе «освобожденного дома» в некоторых ситуациях (ни вы, ни ваш супруг или ребенок-инвалид не живете там), что означает, что для получения права на пособия Medicaid вам придется либо продать дом и «потратить» вырученные средства, либо вернуть дом на свое имя, аннулировав выгоду от акта о пожизненном имуществе. «Потратить» — это финансовая стратегия, в которой вы работаете с юристом, квалифицированным в планировании Medicaid, чтобы претендовать на пособия.
В случае пожизненного имущества без полномочий ваше право на Medicaid будет отложено, если вы обратитесь за пособиями в течение пяти лет с момента подписания акта. Причина этого в том, что Medicaid, скорее всего, расценит эту передачу вашего дома другому человеку как преднамеренное обеднение вас, чтобы претендовать на пособия, поскольку вы отдали остаток, не получив ничего взамен. Если вы подадите заявление на Medicaid более чем через пять лет после подписания акта, пособия Medicaid не будут отложены из-за передачи. Это не значит, что вы не можете или не должны использовать пожизненное имущество, если вы ожидаете, что вам понадобится долгосрочный уход, просто вам нужно понять, что работает, а что нет для достижения ваших целей. Обратитесь за квалифицированной юридической помощью перед передачей любого дома или других активов, особенно если у вас есть опасения по поводу текущего или будущего права на Medicaid.
Существуют ли другие способы избежать завещания вашего дома?
Да, но они могут быть более дорогими и могут создавать другие проблемы. Например, вы можете нанять юриста, чтобы он подготовил отзывной траст, чтобы удерживать ваш дом до вашей смерти, а затем передать его тем, кого вы выберете. Или вы можете передать свой дом в совместное владение с человеком (или людьми), которым вы хотите забрать дом после своей смерти. (См. статью о Право собственности и титул собственности.) Эти варианты могут быть дорогостоящими и сложными. Пожалуйста, проконсультируйтесь с юристом, прежде чем рассматривать эти или другие варианты.
Стоит ли мне добавлять имя моего ребенка (или другого человека) в документ о праве собственности на мой дом?
Зависит от обстоятельств. Однако всегда помните, что добавление человека в качестве владельца вашего дома может иметь непредвиденные последствия.
- Добавление другого лица в качестве совладельца вашего дома может быть рискованным, поскольку вы не сможете изменить свое решение о владении вашим домом без согласия совладельца после того, как вы предоставили этому лицу право собственности на дом.
- Вы можете лишиться определенных льгот по налогу на имущество, которые доступны только вам, и быть лишены права на определенные общественные льготы, на которые вы в противном случае имели бы право, если бы не добавили в договор еще одно лицо.
- В зависимости от степени родства с лицом, имя которого вы добавляете в договор, могут возникнуть определенные налоги на передачу или регистрацию, которые необходимо будет уплатить при такой передаче.
- Если человек, которого вы добавляете в договор, должен деньги кредитору, и кредитор добился судебного решения против этого человека, кредитор может принудительно продать ваш дом, чтобы погасить долг этого человека.
- Добавление кого-либо в ваш договор может привести к тому, что этому человеку придется платить дополнительные налоги, которых в противном случае можно было бы избежать, если бы дом был унаследован им после вашей смерти.
Эта статья была адаптирована из Справочник по планированию жизни и здоровья созданные с помощью Комитет по планированию жизни и здоровья Целевая группа по доступу к правосудию в связи с COVID-19 при генеральном прокуроре Мэриленда.