Темы на этой странице
- Что такое недвижимость?
- Ключевые термины
- Общая аренда
- Совместное владение
- Полная аренда
- Определение наиболее подходящей для вас формы собственности
Что такое недвижимость?
Реальная собственность, которую также часто называют недвижимостью, — это земля и вещи, которые постоянно прикреплены к ней, например, дом. Недвижимость может иметь единственного владельца. Недвижимость может иметь и нескольких владельцев. Владельцем может быть физическое лицо, но владельцами также могут быть компания, траст или другое юридическое лицо. Недвижимость может принадлежать нескольким лицам и организациям. Не существует реального ограничения на количество лиц или организаций, которые могут владеть определенным объектом недвижимости.
В данной статье рассматривается вопрос владения недвижимостью в Мэриленде несколькими владельцами, часто называемый «совместное владение, либоодновременное владение.” Очень важно знать, где находится недвижимость, поскольку в разных штатах действуют разные законы о том, как несколько владельцев могут владеть недвижимостью.
В Мэриленде у совладельцев есть три варианта владения или «владеющий титулом" к недвижимости. Законы, связанные с совместным владением недвижимостью в Мэриленде, в первую очередь регулируются прецедентное право, то есть право, содержащееся в мнениях судей. Очень важно понимать различия между тремя вариантами, поскольку каждый вариант имеет разные права и обязанности для совладельцев.
Ключевые термины
"дело» — это юридический документ, подтверждающий право собственности на недвижимое имущество и регистрируемый в Департаменте земельных записей в Мэриленде.
Имеющий титул«к недвижимости — это юридический способ заявить, что вы являетесь владельцем этой недвижимости.
Презумпция” означает, что суду разрешено предполагать, что что-то является правдой, если нет доказательств, которые опровергают или перевешивают презумпцию. Бремя предоставления этих доказательств для опровержения или перевешивания презумпции лежит на стороне, спорящей с презумпцией.
Право на наследство» означает, что оставшийся в живых совладелец может вступить во владение долей умершего совладельца в имуществе.
Неразделенный интерес" означает, что каждый владелец имеет равное право пользоваться и пользоваться всей собственностью. Однако ни один человек не имеет исключительного права на какую-либо определенную часть собственности.
Общая аренда
Общая аренда — это форма совместного владения недвижимостью двумя или более владельцами, называемая «общие арендаторы». Каждый совладелец или арендатор в общем владении владеет определенной долей или процентом имущества. Арендаторы в общем владении могут иметь равные доли, но они также могут владеть титулом в неравных долях. Например, у вас может быть имущество, принадлежащее двум владельцам, где один владелец имеет 75% долю, а другой владелец — 25%. Однако арендаторы в общем владении по-прежнему имеют неделимый интерес в имуществе, что означает, что они имеют право пользоваться и пользоваться всем имуществом.
Нет права на наследство. Если владелец умирает, его интересы переходят к его или ее наследникам. Общий арендатор может передать свои имущественные интересы по завещанию. Если общий арендатор умирает без завещания (без завещания), то Законы штата Мэриленд об отсутствии завещания будет применяться к общей доле этого арендатора в имуществе.
Совместное владение
Совместная аренда — это форма совместного владения недвижимостью двумя или более владельцами, называемая «совместные арендаторы.” Совместные арендаторы имеют неразделенный интерес к недвижимому имуществу и право наследования. Хотя для совместных арендаторов характерно быть супругами или родителем и ребенком, нет требования, чтобы стороны были женаты или находились в родственных отношениях. Каждый владелец имеет равный, неразделенный интерес к недвижимому имуществу.
Совместная аренда включает права наследования. Когда один из совместных арендаторов умирает, его неразделенный интерес в недвижимом имуществе автоматически переходит к оставшемуся в живых совместному арендатору или арендаторам. Как правило, имущество с правом наследования исключается из имущества умершего человека, поэтому оно не подлежит завещанию. Однако из этого общего правила могут быть исключения. Поэтому, если вы находитесь в такой ситуации, хорошей идеей будет поговорить с адвокатом.
Чтобы создать совместную аренду в соответствии с законодательством Мэриленда, в документе должно быть четко указано, что стороны намерены создать совместную аренду, поскольку в Мэриленде презумпция против совместная аренда. Это означает, что документы, такие как акты, должны прямо предусматривать, что недвижимость будет находиться в совместной аренде, чтобы она была юридически признана таковой. Поэтому, если недвижимость приобретается с намерением стать совместной арендной собственностью, необходимы явные формулировки, указывающие на это намерение. При отсутствии таких формулировок владение будет считаться совместной арендой.
Создание и поддержание совместной аренды также требует «четыре единства интересов«присутствовать». Эти «четыре единства» представляют собой четыре юридических требования, связанных с имуществом, которые подразумевают единые права с точки зрения времени, права собственности, интереса и владения для всех совместных арендаторов.
- Единство времени – права всех владельцев должны быть переданы в одно и то же время («переданное право собственности» означает, что безусловное право собственности на имущество для всех владельцев было передано в одно и то же время)
- Единство права собственности – все права владельцев должны быть приобретены на основании одного и того же документа.
- Единство интересов – все владельцы имеют равные интересы в отношении имущества
- Единство владения – все владельцы имеют равные и одновременные права на владение имуществом.
Полная аренда
Аренда по полной стоимости — третий вариант совместного владения недвижимостью в Мэриленде. В отличие от совместной аренды и аренды в общем пользовании, аренда по полной стоимости доступна только супружеской паре.
Каждый из супругов владеет неделимым интересом в недвижимом имуществе, и существует право наследования. В Мэриленде есть презумпция что имущество, принадлежащее супружеской паре, принадлежит как арендаторы всем. Презумпция применяется к имуществу, приобретенному супружеской парой. Аренда всем требует наличия четырех единств интереса, описанных выше.
Развод владельцев преобразует аренду всего имущества в совместную аренду.
Определение наиболее подходящей для вас формы собственности
Определение права собственности, которое лучше всего подходит вам, будет зависеть от конкретной ситуации, в которой находитесь вы и ваши совладельцы. Иногда решение находится вне вашего контроля. Например, вы могли унаследовать долю имущества, принадлежащего нескольким владельцам в общей аренде. Однако, при принятии решения, возможно, вам следует рассмотреть приведенные ниже вопросы.
- Вы и другой владелец женаты? Помните, что аренда всего имущества доступна только супружеским парам.
- Хотите ли вы, чтобы другой совладелец автоматически унаследовал вашу долю имущества после вашей смерти? Помните, что совместная аренда имеет право наследования.
- Вам известны все долги сторон? Кредитор может претендовать на часть доли другого владельца имущества.
- Планируете ли вы продать или профинансировать свой дом? Возможно, вам придется получить согласие всех сторон на продажу или финансирование.