Закон о свинцовых красках: информация для владельцев и продавцов

Законы Мэриленда и федеральные законы о свинцовой краске призваны снизить отравление детей свинцом. В этой статье описываются обязанности арендодателей и владельцев жилого фонда, построенного до 1978 года. Информацию для арендаторов и покупателей можно найти в другой статье..

Темы на этой странице:

• На какие дома распространяется закон Мэриленда о свинцовых красках?
• Использование свинцовой краски
• Владение и продажа пострадавшего имущества
• Обязанности арендодателя
• Часто задаваемые вопросы для арендодателей

На какие дома распространяется закон Мэриленда о свинцовых красках?

Только жилые объекты/единицы, сдаваемые в аренду до 1978 года («Затронутые объекты»), регулируются Законом Мэриленда о снижении риска свинца в жилищном секторе. Объекты/единицы, занимаемые владельцами, не регулируются. Затронутые объекты, сертифицированные Департаментом охраны окружающей среды Мэриленда (MDE) как не содержащие свинца или ограниченно не содержащие свинца, освобождаются от действия закона Мэриленда о свинцовых красках. Затронутые объекты, принадлежащие или эксплуатируемые федеральным, государственным или местным правительством или государственной, квазигосударственной или муниципальной корпорацией, также освобождаются от действия закона при условии, что затронутые объекты соответствуют стандартам, по крайней мере, таким же строгим, как стандарты, установленные законом Мэриленда о свинцовых красках. 

Прочитайте закон: Кодекс штата Мэриленд, Окружающая среда §§ 6-801, 6-803 и 6-804

Использование свинцовой краски

Закон штата запрещает любому лицу использовать краску на основе свинца на любой внутренней поверхности, на крыльце любого жилища, на любой внешней поверхности, с которой дети могут часто контактировать, и на любых предметах домашнего обихода, за исключением случаев, когда промышленная краска на основе свинца наносится на бытовой прибор. Нарушение этого закона является правонарушением и карается штрафом до 1,000 долларов или тюремным заключением на срок до 30 дней, или обоими наказаниями. Каждый день, в течение которого продолжается нарушение, является отдельным правонарушением.

Прочитайте закон: Кодекс штата Мэриленд, Окружающая среда § 6-301 а также § 6-302; Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-211.1

Владение и продажа пострадавшего имущества

При продаже дома, построенного до 1978 года, государственные и федеральные законы требуют раскрытия определенных сведений. Согласно законодательству Мэриленда, владелец обязан раскрыть, необходимо ли проводить какие-либо работы по устранению свинцовой краски, и будет ли владелец проводить эти работы перед продажей.

Прочтите Закон:  Кодекс штата Мэриленд, Окружающая среда § 6-824

Федеральный закон также требует от продавцов раскрытия определенной информации. Эти федеральные требования к раскрытию информации применяются к свинцовой краске, а также к другим опасностям, связанным со свинцом, таким как свинцовые трубы.

• Продавцы должны сообщать о наличии известных опасностей на основе свинца в корпусе (Чтобы увидеть, как выглядит раскрытие информации, посетите веб-сайт Агентства по охране окружающей среды.);
• Продавцы должны предоставлять покупателям и арендаторам любые имеющиеся записи или отчеты, касающиеся наличия опасностей, связанных со свинцом;
• Продавцы и арендодатели должны предоставить покупателям и арендаторам брошюру Агентства по охране окружающей среды (EPA) «Защитите свою семью от свинца в вашем доме»;
• Продавцы должны предоставить покупателям 10-дневную возможность провести оценку риска или проверку на наличие опасностей, связанных со свинцом, прежде чем покупатель будет обязан выполнять какие-либо условия договора купли-продажи;
• Договоры купли-продажи должны включать в себя определенные положения о раскрытии и подтверждении информации; а также
• Агенты должны обеспечить соблюдение требований.

Прочтите Закон:  Кодекс Соединенных Штатов, раздел 42, § 4852d; Свод федеральных правил, раздел 24, часть 35

Для получения более подробной информации о необходимых раскрытиях информации см. см. веб-сайт Агентства по охране окружающей среды.

Ремонт недвижимости

Если ваш дом был построен до 1978 года, подрядчики, выполняющие определенные ремонтные работы и реновации, обязаны оценить проект на наличие свинцовой краски. Если подрядчик будет заменять окна, утеплять дом или сносить окрашенные поверхности, он должен провести оценку. При выборе подрядчика проверьте, что он:

• сертифицированы Агентством по охране окружающей среды или государством;
• использовать работников, прошедших обучение у одобренных Агентством по охране окружающей среды поставщиков услуг по обучению; и
• соблюдайте правила техники безопасности при работе со свинцом.

Прежде чем подрядчики, управляющие недвижимостью или другие лица начнут работы по реконструкции и ремонту, они должны распространить брошюру EPA с информацией об опасности свинца «Сертифицированное руководство по безопасному использованию свинца для ремонта» среди жильцов и владельцев домов. Это правило не распространяется на владельцев, которые выполняют работы в своем собственном жилье.

Прочтите Закон: Кодекс США, раздел 15, Снижение воздействия свинца; Свод федеральных правил, раздел 40, часть 745

Более подробную информацию о ремонте и реконструкции можно получить, см. веб-сайт Агентства по охране окружающей среды.

Обязанности арендодателя

Размещение коворкинг-пространств

Владельцы обязаны регистрировать свои затронутые объекты недвижимости в MDE и продлевать регистрацию каждый год. Затронутые объекты недвижимости, построенные до 1978 года, должны быть зарегистрированы. 

Владельцы имеют 30 дней после приобретения затронутой собственности, чтобы выполнить требования регистрации Мэриленда. За каждую затронутую собственность взимается регистрационный сбор в размере 30 долларов США. Затронутые собственности, сертифицированные MDE как не содержащие свинца или ограниченно не содержащие свинца, освобождаются от требований регистрации Мэриленда. Однако владельцы должны заплатить MDE единовременный сбор за обработку свинца в размере 10 долларов США за собственность/единицу.

MDE отслеживает статус регистрации всех затронутых объектов недвижимости в Мэриленде через базу данных MDE по лидирующим арендным реестрам. Регистрационные формы открыты для публичного ознакомления, но MDE не может раскрывать общественности перечень или список затронутых объектов недвижимости, принадлежащих отдельному владельцу. Однако MDE обязана раскрывать по запросу, зарегистрировал ли владелец определенную затронутую недвижимость в MDE и выполнил ли владелец требования соответствия на 50 и 100 процентов, описанные ниже.

Недвижимость, прошедшая проверку Lead Free, освобождается от требования регистрации. Информацию о том, как зарегистрироваться и продлить регистрацию, можно найти на Веб-сайт Департамента охраны окружающей среды Мэриленда.

Прочитайте закон: Кодекс штата Мэриленд, Окружающая среда §§ 6-811, 6-812, 6-843 и 6-845.

Снижение риска свинцовой инспекции

Каждый раз, когда меняется арендатор, затронутая недвижимость должна пройти проверку на предмет снижения риска свинца. Чтобы пройти проверку, затронутая недвижимость должна пройти тест на наличие свинцовой пыли и убедиться, что краска не отслаивается, не отслаивается и не шелушится. Проверка должна проводиться аккредитованным MDE подрядчиком по проверке свинцовой краски. Типичная проверка будет включать следующие элементы:

• испытание на наличие свинцовой пыли
• Провести визуальный осмотр всех внутренних и наружных окрашенных поверхностей;
• Удалить и перекрасить всю отслаивающуюся, шелушащуюся или отслаивающуюся краску на внешних и внутренних окрашенных поверхностях;
• Устраните любые структурные дефекты, приводящие к отслаиванию, шелушению или растрескиванию краски;
• Снимите и перекрасьте, замените или загерметизируйте все внутренние подоконники винилом, металлом или любым другим материалом, одобренным MDE;
• Убедитесь, что на всех оконных приямках установлены заглушки из винила, алюминия или любого другого материала, одобренного MDE, чтобы сделать оконные приямки гладкими и удобными для очистки;
• За исключением обработанных или замененных окон, на поверхностях трения которых нет краски на основе свинца, закрепите верхнюю створку всех окон, чтобы устранить любое трение, вызванное движением верхней створки;
• Перевесьте все двери, чтобы предотвратить трение поверхностей, окрашенных свинцовой краской, о другие поверхности;
• Убедитесь, что все полы на кухне и в ванной комнате покрыты гладким, водостойким покрытием; и
• Очистите пылесосом HEPA и вымойте моющим средством с высоким содержанием фосфатов все участки арендуемого помещения/квартиры, где производился ремонт.

Тест на свинцовое загрязнение пыли состоит из образцов смывов, которые отправляются в лабораторию для анализа. Затем создается отчет, в котором перечисляются все области свинца, которые превышают уровень содержания свинца, установленный MDE в соответствии с нормативами. 

После проверки инспектор предоставит MDE и владельцу копию полного сертификата о снижении риска вместе со всеми результатами проверки, лабораторными анализами и подтверждающими документами.

MDE отслеживает статус сертификата всех затронутых объектов недвижимости в Мэриленде через база данных, доступная на их веб-сайте.

Прочитайте закон: Кодекс штата Мэриленд, Окружающая среда §§ 6-801, 6-815, 6-817, 6-816 и 6-818; Кодекс правил Мэриленда 26.16.02.02.

Образовательные документы

Владельцы должны распространять MDE «Уведомление о правах арендаторов» и брошюра Агентства по охране окружающей среды, «Защитите свою семью от свинца в вашем доме» всем новым арендаторам пострадавших объектов недвижимости в начале срока аренды и существующим арендаторам каждые два года.

Прочитайте закон: Кодекс штата Мэриленд, Окружающая среда §§ 6-820 и 6-823.

Часто задаваемые вопросы для арендодателей

Что должен сделать владелец после получения письменного уведомления о дефекте или письменного уведомления о повышенном уровне свинца в крови («ПУКК»)?

Если владелец получает Уведомление о дефекте или письменное уведомление о повышенном уровне свинца в крови, они должны действовать в течение 30 дней, если:

• есть структурные дефекты и/или отслаивание, шелушение или отслаивание краски или
   
• у ребенка в возрасте до шести лет или беременной женщины имеется ЭЛБ, как описано в Кодекс штата Мэриленд, Окружающая среда § 6-801 (обычно из местного департамента здравоохранения)

Владелец обязан:

• Обеспечить постоянное переселение всех арендаторов в недвижимость, сертифицированную MDE как не содержащую свинца или соответствующую стандарту полного снижения риска, или
   
• Временно переселите всех арендаторов на время проведения работ на пострадавшем объекте недвижимости и получите сертификат о прохождении проверки на предмет снижения модифицированного риска до того, как арендаторы вернутся обратно.

MDE получает копии уведомлений EBL и отслеживает уведомления EBL. Что касается уведомлений о дефекте, если владелец не соблюдает это уведомление, арендатор может подать жалобу в MDE, позвонив по телефону 410-537-3825Арендатору необходимо предоставить MDE копию Уведомления о дефекте и письменное подтверждение получения Уведомления о дефекте владельцем. 

Прочитайте закон: Кодекс штата Мэриленд, Окружающая среда §§ 6-819 и 6-821.

Предусмотрены ли штрафные санкции за несоблюдение Закона штата Мэриленд о снижении риска содержания свинца в жилищном секторе?

Владельцы, которые не регистрируют или не продлевают регистрацию затронутой собственности в MDE, подвергаются штрафу в размере до 20 долларов в день до тех пор, пока затронутая собственность не будет зарегистрирована или продлевана. Владельцы, которые не получают соответствующий сертификат проверки снижения риска свинцовой краски или не распространяют учебные материалы по свинцу, подвергаются штрафу. Штраф составляет до 500 долларов в день за затронутую собственность за каждый день нарушения до тех пор, пока сертификат проверки снижения риска не будет подан в MDE, но не более 100,000 XNUMX долларов в целом. 

Владельцы также могут быть подвергнуты гражданским штрафам, не превышающим $25,000 XNUMX за нарушения, связанные со свинцом. Каждый день, когда происходит нарушение, является отдельным нарушением. 

Прочитайте закон: Кодекс штата Мэриленд, Окружающая среда §§ 6-843, 6-849, 6-850 и 7-266.

Какие ответные действия запрещено предпринимать владельцам пострадавших объектов?

Владельцы затронутых объектов не могут незаконно выселять или предпринимать какие-либо другие ответные действия против арендатора «в первую очередь» в результате предоставления арендатором информации арендодателю. Примерами защищенных действий являются жалобы на опасные условия или сколы, отслаивание или шелушение краски в затронутом объекте.  

Запрещенные ответные действия включают в себя:

• произвольный отказ в продлении договора аренды;
• прекращение договора аренды;
• произвольное увеличение арендной платы или уменьшение объема услуг, на которые арендатор имеет право; или
• любой вид конструктивного выселения.

Арендатору, который подвергся ответному выселению или другим запрещенным ответным действиям со стороны арендодателя, разрешается возмещение ущерба, а также он имеет право на разумные гонорары и издержки адвоката, как это допускается законодательством штата Мэриленд.

Настоящий раздел не затрагивает права арендодателя или арендатора, возникающие в результате нарушения договора аренды.

Прочитайте закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-208.2

Освобождается ли затронутая собственность, имеющая сертификат проверки на отсутствие свинца или ограниченный сертификат проверки на отсутствие свинца, от действия закона штата Мэриленд о свинцовых красках?

Пострадавшая недвижимость, которая прошла проверку на наличие свинцовой краски и получила «сертификат проверки на отсутствие свинца» или «сертификат ограниченной проверки на отсутствие свинца», освобождается от Закона о снижении риска содержания свинца в жилищном секторе. Недвижимость больше не должна быть зарегистрирована.    

Сертификат проверки на отсутствие свинца означает, что объект был проверен на наличие свинцовой краски, а все внутренние и внешние поверхности не содержат свинца. 

Сертификат проверки «ограниченного отсутствия свинца» означает, что только внутренние поверхности не содержат свинца, но внешние окрашенные поверхности не содержат свинца. Вся внешняя краска должна быть неповрежденной. Сертификат проверки ограниченного отсутствия свинца имеет срок действия два года. Каждые два года владельцы должны повторно подтверждать, что на затронутой собственности нет сколов, отслоений или шелушения внешней краски. Если срок действия сертификата проверки ограниченного отсутствия свинца истекает и владелец не получает повторную сертификацию своевременно, владелец должен получить новый сертификат проверки ограниченного отсутствия свинца для затронутой собственности и заплатить MDE еще 10 долларов США за обработку свинца за объект/единицу.

Прочитайте закон: Кодекс штата Мэриленд, Окружающая среда § 6-804 а также § 6-843; Кодекс штата Мэриленд, Положение 26.16.02.

Кто должен пройти обучение и получить аккредитацию MDE для предоставления услуг по снижению выбросов свинца?

Закон штата Мэриленд требует, чтобы рабочие, руководители, проектировщики, инспекторы или оценщики рисков, участвующие в борьбе со свинцом, были обучены безопасным методам и процедурам борьбы со свинцом. Подрядные предприятия, самозанятые лица, руководители, инспекторы и оценщики рисков должны быть аккредитованы MDE.

Чтобы проверить, аккредитован ли подрядчик или инспектор MDE, посетите веб-сайт MDE.

Прочитайте закон: Кодекс штата Мэриленд, Окружающая среда §§ 6-818, 6-1002; Кодекс правил Мэриленда 26.16.01.04.

Могут ли владельцы проводить работы по снижению риска на своих пострадавших объектах?

Владельцы могут выполнять работы по снижению риска на своих пострадавших объектах, но только после завершения двухдневного учебного курса с аккредитованным MDE поставщиком обучения и после получения аккредитованного MDE супервайзера по обслуживанию и перекраске свинцовых красок. Для получения дополнительной информации об аккредитации MDE позвоните в Отдел соответствия и аккредитации MDE по телефону 410-537-3825.

Прочитайте закон: Кодекс штата Мэриленд, Окружающая среда §§ 6-818 и 6-1002; Кодекс правил Мэриленда 26.16.01.10.

Обязаны ли владельцы выселять лиц, подвергающихся риску, с их пострадавших объектов недвижимости для проведения технического обслуживания или ремонта на них?

Владельцы должны приложить разумные усилия для удаления беременных женщин и детей в возрасте до шести лет из своей Затронутой недвижимости, пока ведутся работы, которые могут повредить краску на внутренних поверхностях Затронутой недвижимости. Арендаторы должны предоставить разумный доступ к Затронутой недвижимости, чтобы можно было выполнить работу. Если необходимо, чтобы арендаторы покинули Затронутую недвижимость на 24 часа или более для выполнения работ, владельцы должны оплатить разумные расходы, которые арендаторы напрямую несут в связи с переездом во временное жилье, безопасное для свинца. 

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Окружающая среда § 6-821

Могут ли владельцы выполнять мелкий ремонт и техническое обслуживание своей пострадавшей недвижимости?

За исключением снятия или замены окон, владельцы пострадавших объектов недвижимости могут выполнять мелкий ремонт и техническое обслуживание на своих пострадавших объектах недвижимости, если воздействие свинецсодержащих веществ, включая сантехнические и электромонтажные работы, затрагивает площадь поверхности в три квадратных фута или менее в помещении.

Ремонтные работы или работы по техническому обслуживанию, затрагивающие свинецсодержащие вещества и охватывающие площадь поверхности более трех квадратных футов в помещении, должны выполняться персоналом, аккредитованным MDE, или под его наблюдением. 

Прочитайте закон: Кодекс штата Мэриленд, Окружающая среда §§ 6-818 и 6-1002(б); Кодекс правил Мэриленда 26.16.01.03.

В чем разница между проверкой свинцовой краски и оценкой риска содержания свинцовой краски?

Проверка свинцовой краски определяет наличие свинцовой краски в пострадавшем объекте. Проверка обычно включает в себя осмотр поверхности за поверхностью для определения наличия свинцовой краски и ее местонахождения. Проверка свинцовой краски должна проводиться инспекторами или оценщиками риска, аккредитованными MDE. 

Оценка риска свинцовой краски представляет собой исследование на месте затронутого объекта для определения наличия, типа, серьезности и местоположения опасностей свинцовой краски, включая опасности свинца в краске, пыли и почве, а также дает рекомендации по контролю опасностей свинца. Оценки риска должны проводиться оценщиками риска свинцовой краски, аккредитованными MDE..

• Прочитайте Положение: Кодекс правил Мэриленда 26.16.01.02

Могут ли владельцы получить освобождение от уплаты налога на зиму, чтобы отложить наружные работы на своих пострадавших объектах?

Владельцы могут обратиться к местным должностным лицам жилищного кодекса или кодексов минимальной пригодности для проживания с просьбой о «зимнем отказе» для временной отсрочки внешних работ, необходимых для соответствия стандарту снижения риска. Местный должностное лицо кодекса основывается на округе или муниципалитете, где находится затронутая недвижимость. Некоторые местные юрисдикции ввели ежегодные периоды внешнего отказа, но если период времени не указан, то с 1 ноября по 1 апреля. Однако отложенные работы должны быть завершены в течение 30 дней после окончания периода отказа. По вопросам, касающимся зимних отказов, обращайтесь к местному должностному лицу кодекса или звоните в Программу профилактики отравления свинцом MDE по телефону 410-537-3825.

Прочитайте закон: Кодекс штата Мэриленд, Окружающая среда §§ 6-815(д) и 6-819(к)