Темы на этой странице
- Основания для выселения
- Ответное выселение
- Выселение из-за неуплаты арендной платы
- Право владельца парка на изъятие
- Обеспечение соблюдения прав и справедливости
- Где получить помощь
Основания для выселения
Владелец мобильного парка может выселить жильца только по следующим причинам:
- неуплата арендной платы;
- предоставление ложного или вводящего в заблуждение заявления в заявлении на аренду;
- нарушение закона, которое влияет на здоровье или благополучие других жителей парка; и/или
- неоднократное нарушение правил парка или положений договора аренды в течение 6 месяцев.
Владелец парка должен предоставить резиденту письменное уведомление о нарушении не менее чем за 30 дней до даты, когда резидент должен покинуть парк. Уведомление должно быть доставлено резиденту лично, заказным письмом или обычной почтой, и в нем должна быть указана конкретная причина выселения.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8A-1101
Ответное выселение
Владелец парка не имеет права возбуждать или угрожать возбуждением судебного иска с целью выселения жильца, произвольного увеличения арендной платы или сокращения услуг, на которые житель имеет право, или прекращения периодической аренды по любой из следующих причин:
- поскольку житель или его/ее агент предоставил владельцу парка или любому государственному органу письменное или фактическое уведомление о добросовестной жалобе на предполагаемое нарушение договора аренды, нарушение закона или состояние арендованных помещений, которое представляет собой существенную угрозу здоровью или безопасности жильцов, в отношении владельца парка.
- поскольку житель или его агент подали иск, дали показания или приняли участие в судебном процессе против владельца парка.
- поскольку житель участвовал в какой-либо организации жильцов.
Возбуждение или угроза возбуждения судебного иска по любой из этих причин считается «ответным действием». Ответное выселение запрещено законом, и житель может включить в свою защиту иск о том, что владелец парка предпринял ответные действия. Если суд вынесет решение в пользу жильца, поскольку владелец парка предпринял ответные действия, суд может вынести решение против владельца парка о возмещении ущерба, не превышающего эквивалента арендной платы за 3 месяца, разумных гонораров адвоката и судебных издержек.
Выселение не может считаться ответным действием, если предполагаемое ответное действие происходит более чем через 6 месяцев после действия жильца, которое защищено законом. Если прекращение аренды арендодателем не является результатом ответного действия, эти положения не влияют на право любой из сторон прекратить или не продлевать аренду.
Если какой-либо округ примет постановление, сопоставимое по содержанию с настоящими положениями, настоящий закон штата заменит местное постановление в той мере, в которой постановление обеспечивает меньшую защиту жителя.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8A-1301
Выселение из-за неуплаты арендной платы
Если житель не платит арендную плату в установленный срок, владелец парка может попытаться выселить жильца и вернуть себе место под мобильный дом. Для этого владелец парка должен подать письменную жалобу в окружной суд по месту нахождения недвижимости.
Окружной суд выпишет повестку и поручит шерифу или констеблю вручить повестку жителю. Копия повестки будет отправлена почтой первого класса, а констебль или шериф вручит повестку жителю лично. Если жителя невозможно найти, копия повестки будет прикреплена к мобильному дому. Прикрепление повестки к мобильному дому вместе с уведомлением почтой первого класса будет считаться достаточным вручением жителю.
Судебное разбирательство состоится в Окружном суде на пятый день после подачи жалобы. На судебном разбирательстве резиденту будет предоставлена возможность ответить на жалобу и рассказать суду, почему просьба владельца парка о выселении резидента не должна быть удовлетворена.
Если владелец парка принимает меры по выселению жильца на основании неуплаты арендной платы, и житель может доказать, что он дал письменное уведомление владельцу парка о том, что не намерен платить арендную плату, поскольку владелец парка нарушает закон или условия договора аренды, житель может использовать это в качестве защиты в иске. Житель должен был уведомить владельца парка до наступления срока уплаты арендной платы.
Если житель выдвигает такую защиту в ходе процедуры выселения, житель может обратиться в суд с просьбой назначить доверительного управляющего, которому будет выплачиваться арендная плата. Житель будет выплачивать арендную плату доверительному управляющему, а доверительный управляющий будет удерживать арендную плату на эскроу. Назначенный судом доверительный управляющий может разрешить, чтобы деньги, удерживаемые на эскроу, были использованы для устранения недостатка, заявленного жильца.
Прочитайте закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8А-1601, § 8А-1701
Право владельца парка на изъятие
Закон штата Мэриленд запрещает владельцу парка мобильных домов завладевать или угрожать завладением арендованным мобильным домом, за исключением случаев, когда:
- у владельца парка есть ордер на реституцию, выданный судом и исполненный шерифом или констеблем; или
- житель отказался от арендованного мобильного дома или отказался от его права собственности.
Угроза завладения означает использование слов или действий, которые разумно интерпретируются как намерение владельца завладеть. Закон также запрещает владельцу парка запирать жильца или прерывать такие услуги, как отопление, водопровод, горячая вода, электричество или газ в арендованном мобильном доме, в попытке заставить жильца уйти.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8A-1102
Изъятие имущества по решению суда за неуплату арендной платы
Если по завершении судебного разбирательства о выселении из-за неуплаты арендной платы суд вынесет решение в пользу владельца парка, суд может вынести решение, позволяющее владельцу парка вернуть себе мобильный дом. Жильцу будет предписано отказаться от владения в течение 30 дней после судебного разбирательства. Однако суд может продлить срок сдачи еще на 15 дней, если житель предоставит справку, подписанную врачом, в которой указано, что сдача помещения в течение 30-дневного периода поставит под угрозу здоровье или жизнь жильца или другого лица, находящегося в помещении.
Решение суда может также включать размер арендной платы, подлежащей уплате резидентом, а также решение о судебных издержках. Если в ходе судебного разбирательства или отсрочки резидент предлагает владельцу парка причитающуюся арендную плату плюс судебные издержки, то жалоба против резидента считается удовлетворенной.
Выселение: Если решение суда вынесено в пользу владельца, а житель не выполняет распоряжение о сдаче в течение 15 дней, владелец может запросить у суда «ордер на реституцию». В ордере суд предписывает любому шерифу или другому должностному лицу, имеющему право вручать судебные уведомления и распоряжения, присутствовать в качестве представителя суда, пока владелец вывозит передвижной дом, при необходимости применяя силу. Если владелец парка не запросит ордер на реституцию в течение 60 дней с даты вынесения решения о восстановлении, решение о восстановлении будет отменено.
Право выкупа: В любое время до фактического выселения житель может выкупить помещение, предложив владельцу парка наличными, заверенным чеком или денежным переводом всю просроченную арендную плату и штрафы за просрочку, а также судебные издержки и сборы. Владелец парка также должен принять средства от государственного учреждения, если они будут предложены. (Государственные средства могут быть доступны через программу помощи с арендой) Однако это право выкупа недоступно, если против жильца было вынесено 3 или более судебных решений о владении задолженностью по аренде в течение 12 месяцев, предшествующих выселению.
Обращение: Любая из сторон может подать апелляцию в Окружной суд в течение 2 дней после решения Окружного суда. Для того, чтобы житель мог оставаться в помещении во время апелляции, он должен внести достаточный залог.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8A-1701
Изъятие имущества после того, как резидент завладел им
Владелец парка не обязан продлевать истекающий договор аренды. Если владелец не намерен продлевать договор аренды резидента, владелец должен предоставить письменное уведомление за 1 месяц до истечения срока аренды. Это требование отменяется, если резидент предоставил устное уведомление владельцу парка не менее чем за 1 месяц до окончания срока аренды или периода (и не менее чем за 3 месяца, если аренда годовая) о намерении не продлевать договор аренды. Если житель передвижного дома отказывается подчиниться и не освобождает его по окончании срока аренды, житель «задерживается». Чтобы выселить резидента, владелец парка должен подать письменную жалобу в окружной суд по месту нахождения недвижимости.
Суд выдаст жителю повестку с указанием даты, когда житель должен явиться в суд, чтобы объяснить, почему владение мобильным домом не должно быть передано владельцу парка. Если любая из сторон не явится в суд в день, указанный в повестке, суд может продолжить рассмотрение дела, назначив новую дату не менее чем через 6 и не более чем через 10 дней после первоначальной даты.
Если по завершении слушания суд определит, что (1) срок аренды мобильного дома истек, (2) владелец парка предоставил резиденту надлежащее уведомление и (3) резидент отказался покинуть территорию, суд может вынести решение в пользу владельца парка и выдать ордер шерифу или констеблю, обязывающий их вернуть имущество владельцу парка.
Апелляционная: Любая из сторон имеет право подать апелляцию в течение 10 дней после вынесения первоначального решения, и житель может остаться владельцем участка мобильного дома, если будет внесен достаточный залог.
Повреждения: Резидент, который незаконно удерживает имущество после расторжения договора аренды, несет ответственность за весь фактический ущерб, причиненный удерживанием. Ущерб, присужденный владельцу парка в отношении резидента, не может быть меньше распределенной арендной платы за период удержания по ставке, установленной в договоре аренды.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8A-1702
Изъятие из-за нарушения договора аренды
Если договор аренды содержит положение о том, что владелец парка может изъять помещение, если житель нарушает договор аренды, владелец парка должен предоставить жильцам письменное уведомление за 1 месяц о том, что житель нарушает условия договора и что владелец намерен изъять передвижной дом. Если житель отказывается подчиниться и не освобождает помещение, владелец парка может обратиться за помощью в суд, чтобы выселить жильца.
Чтобы выселить жителя, владелец парка должен подать письменную жалобу в Окружной суд по месту нахождения собственности. Суд выдаст жителю повестку с указанием даты, когда житель должен явиться в суд, чтобы объяснить причину, по которой владение мобильным домом не должно быть передано владельцу парка. Если любая из сторон не явится в суд в день, указанный в повестке, суд может продолжить рассмотрение дела, назначив новую дату не менее чем через 6 и не более чем через 10 дней после первоначальной даты.
Если суд установит, что житель нарушил соглашение и что нарушение требует выселения, суд вынесет решение в пользу владельца парка и выдаст ордер шерифу или констеблю, обязывающий их вернуть имущество владельцу парка.
Апелляционная: Любая из сторон имеет право подать апелляцию в течение 10 дней после вынесения первоначального решения, и житель может остаться владельцем участка мобильного дома, если будет внесен достаточный залог.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8A-1703
Обеспечение соблюдения прав и справедливости
Если резидент или владелец парка не соблюдает положения законов о парках мобильных домов или договора аренды, потерпевшая сторона может взыскать убытки, причиненные несоблюдением. Суд может присудить судебные издержки и разумные гонорары адвокатов победившей стороне.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8A-1501
Правило парка, которое не применяется единообразно ко всем жителям, порождает презумпцию несправедливости, которая может быть оспорена владельцем. Если суд установит, что правило парка или положение договора аренды несправедливы, суд может отказать в исполнении этого положения или всего договора аренды. Суд также может обеспечить исполнение положения таким образом, чтобы избежать несправедливого результата.
Если положение договора аренды направлено на освобождение владельца парка от ответственности перед резидентом или другим лицом за травмы или ущерб, возникшие на арендованных помещениях или вокруг них по причине халатности или вины владельца парка, то такое положение противоречит публичному порядку и является недействительным.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8A-1502
Где получить помощь
Команда Отдел по защите прав потребителей Генеральной прокуратуры обеспечивает соблюдение Закона о парках мобильных домов в Мэриленде и работает с потребителями, которые подают жалобы на владельцев парков мобильных домов. Если у вас есть жалоба, попробуйте сначала решить ее, связавшись с владельцем или менеджером парка самостоятельно.
Если ваша жалоба касается вопросов охраны здоровья или безопасности, позвоните в местный департамент здравоохранения.