Темы на этой странице:
Что такое тихое наслаждение?
В договоре аренды подразумевается обещание арендодателя, что арендатор имеет право на «тихое пользование» помещением. Закон называет это обещание соглашением о тихом пользовании. Суды Мэриленда постановили, что даже если нарушение тихого пользования арендатором вызвано другим арендатором, нарушение может быть отнесено к арендодателю, поскольку арендодатель может принять меры, чтобы остановить нарушителя.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 2-115 и 8-204
Прочтите кейс: Боккини против Gorn Management Co., 69 Md. App.1 (1986)
Конструктивное выселение
Если арендодатель не устраняет нарушение, и нарушение серьезно мешает арендатору пользоваться арендованным помещением, арендатор имеет право покинуть помещение. Арендатор, который съезжает при таких условиях, не будет иметь дальнейших обязательств по уплате арендной платы. В глазах закона арендодатель нарушил соглашение о спокойном пользовании и «конструктивно выселил» арендатора. Согласно юридическому словарю Блэка, конструктивное выселение означает «действие арендодателя по приведению помещения в непригодное для проживания состояние, часто приводящее к тому, что арендатор вынужден покинуть его». Арендодатель может быть обязан компенсировать арендатору расходы на переезд, гонорары адвокатов и другие расходы, возникшие в результате конструктивного выселения.
Примечание: факты в Боккини против Горна упомянутые выше, были ли арендодатель знал о проблеме и не принял мер против арендатора, который в течение нескольких месяцев продолжал издавать очень беспокоящие звуки, а также угрожал жалующемуся арендатору после того, как она попросила его изменить свое поведение и после того, как она обратилась за помощью к арендодателю. Суд заявил, что эти факты представляют собой нарушение соглашения о спокойном пользовании и поддержал заявление арендатора о том, что она была конструктивно выселена.
Досрочное прекращение аренды
Арендатор, который считает, что его пользование помещением серьезно затруднено арендодателем или другим арендатором, должен:
- сообщите о проблеме арендодателю в письменной форме
- предоставить арендодателю разумную возможность разрешить ситуацию
- по возможности иметь свидетелей ситуации
Если все усилия не увенчаются успехом, если нарушение не исчезнет и арендатор решит съехать до окончания срока аренды, для арендатора все еще существует риск, что арендодатель подаст иск о потере арендной платы за оставшийся срок аренды. Чтобы арендатор выиграл дело, арендатору необходимо будет доказать суду, что нарушение было достаточно существенным, чтобы составить «конструктивное выселение». Если нарушение связано с состоянием имущества, аренда эскроу возможно, это лучший вариант, который стоит попробовать перед расторжением договора аренды.
Жалобы на шум
Шум создает более уродливые столкновения между жильцами, чем любая другая проблема. Зачастую ситуация перерастает в конфликт: постоянные жалобы и гневные отрицания; стук в потолок или топот по полу; вызовы полиции с последующим еще более громким шумом, когда полиция уезжает; другие ответные меры в той или иной форме.
Многие арендаторы, на которых подали жалобу, считают, что их преследует кто-то неразумный и чрезмерно чувствительный к звуку. Другие арендаторы утверждают, что их жизнь совершенно невыносима из-за чрезмерного шума другого арендатора.
Вопросы, которые следует рассмотреть с обеих сторон:
- Перед арендой отправляйтесь в комплекс на выходных и поговорите с проживающими там арендаторами о том, насколько хорошо звукоизолированы квартиры и насколько отзывчива администрация на жалобы на шум. Администрация несет ответственность за обеспечение тихого проживания в помещениях.
- Если у вас хорошие отношения с жильцами, которые создают шум, вы можете попытаться дипломатическим путем разрешить ситуацию, позвонив или подойдя к шумным жильцам, прежде чем идти к руководству. Не выражайте гнев. Не угрожайте. Жильцы-нарушители могут не знать, насколько они шумные.
- Будьте внимательны к другим. Будьте осторожны с шумом. Хотя вы платите аренду и имеете право пользоваться своей квартирой, вы выбрали стиль жизни — квартиру, а не отдельный дом, — который требует правил поведения, соответствующих проживанию в тесном контакте с другими людьми. Принимайте жалобы в позитивном ключе. Помните, что враждебность порождает враждебность, и как только конфликт начинается, неизвестно, чем он закончится.
- Если вы чувствительны к шуму, рассмотрите вариант аренды на верхнем этаже.
- Если у вас активные дети, попробуйте снять квартиру на первом этаже.
- Убедитесь, что вы достаточно покрыли полы коврами. Даже если у вас ковровое покрытие от стены до стены, дополнительные ковры могут помочь.
- Для позднего прослушивания телевизора, радио, CD-плеера используйте наушники. Они производят отличный звук, и есть даже беспроводные наушники.
- Постарайтесь быть терпимее к вечеринкам на выходных, которые время от времени могут быть немного шумными.
Если необходимо подать жалобу руководству, сделайте это в письменном виде и сохраните копию жалобы. Убедитесь, что вы знаете, откуда исходит шум. Будьте предельно конкретны в отношении типа шума, его времени и масштаба. Поговорите с другими жильцами, чтобы узнать, беспокоит ли их что-либо. Всегда эффективнее, когда жалобы подает несколько человек. При необходимости попробуйте пригласить друга в качестве свидетеля, чтобы он остался на ночь в то время, когда, скорее всего, будет шум. Помните, что руководство должно быть справедливым и часто оказывается в центре противоречивых претензий и обвинений, которые нелегко разрешить.
Если все остальное не сработает, подумайте о переводе в другую квартиру, даже если это неудобно и стоит денег. Спокойствие и возможность отстраниться от очень негативной ситуации оправдывают усилия.
В крайнем случае, если вы уведомили арендодателя о шуме, и по истечении разумного времени он не устранил проблему, вы можете остаться в своей квартире и подать на арендодателя в суд за нарушение соглашения о тихом пользовании или вы можете переехать и подать на арендодателя в суд за конструктивное выселение. Настоятельно рекомендуется обратиться за юридической консультацией, прежде чем приступать к этому курсу действий.