Арендный суд и дела о выселении

Темы на этой странице:

• Обзор
• Нет выселения без постановления суда
• Письменное уведомление арендатору
• Арендодатель может подать жалобу
• Уведомление арендатора о судебном разбирательстве
• День суда
• Защита от опасного дефекта имущества – аренда эскроу
• Защита от ответного выселения
• Решение и апелляция
• Ордер на реституцию
• Право на выкуп — оплата проживания
• Выселение шерифом
• Ресурсы для арендодателей и арендаторов
• экранирование
• Доступ к программе «Консультации по выселению» (ACE)

Обзор

В этой статье речь идет о выселении арендодателем арендатора за неуплату арендной платы. Информацию о том, как арендатор «удерживает» арендатора после окончания срока аренды или за разрыв аренды, см. Удерживание.

Если аренда просрочена, арендодатель может начать процесс выселения прямо сейчас. Процесс выселения и арендного суда выглядит следующим образом:

1. Арендодатель должен предоставить арендатору письменное уведомление, в котором указано, что у арендатора есть 10 дней после получения уведомления, чтобы внести причитающуюся арендную плату.
2. Если арендатор не выплачивает причитающуюся сумму в течение 10 дней с момента получения письменного уведомления арендодателя, арендодатель подает жалобу.
3. Затем окружной суд направляет арендатору повестку с целью уведомить его о судебном разбирательстве.
4. Далее следует судебное разбирательство, в ходе которого арендатор может защищать себя.

Если суд вынесет решение в пользу арендодателя, то арендодатель может подать ордер на реституцию, чтобы организовать шерифа для надзора за выселением. Арендатор может «заплатить за проживание» в любое время до выселения шерифом, за некоторыми исключениями. Во время выселения шериф прикажет арендатору и всем остальным, кто находится внутри, покинуть помещение. Шериф также заберет личные вещи арендатора.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-401

Нет выселения без постановления суда

Если арендатор не платит арендную плату вовремя, арендодатель может обратиться в суд с просьбой одобрить выселение арендатора. Это означает, что арендодатель не может запереть арендатора или выселить его, отключив отопление, воду или электричество. Если арендодатель предпринимает одно из этих действий без постановления суда, арендатор может вызвать полицию и адвоката или юридическую службу. Аналогичным образом арендодатель не может использовать выселение в качестве ответной меры за подачу жалобы или иска.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость §§ 8-208.1 и 8-216

Письменное уведомление арендатору

Прежде чем арендодатель сможет подать жалобу на неуплату арендной платы, арендодатель должен предоставить арендатору письменное уведомление о намерении арендодателя подать жалобу на неуплату арендной платы. В уведомлении арендатору должна быть указана сумма арендной платы, подлежащая уплате, и арендаторам должно быть предоставлено 10 дней для уплаты причитающейся суммы. Арендодатели должны использовать Уведомление о намерении подать жалобу на выселение в упрощенном порядке (неуплата арендной платы) (DC-CV-115) форме.

Уведомление арендатора происходит, когда письменное уведомление арендодателя: отправляется почтой первого класса с уведомлением о вручении; прикрепляется к двери помещения; ИЛИ, если арендатор выберет иное, отправляется по электронной почте (по электронной почте, в текстовом сообщении или через электронный портал арендатора).

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-401

Арендодатель может подать жалобу

Чтобы выселить арендатора, арендодатель должен подать жалобу под присягой в окружной суд, используя форма «неуплата арендной платы». Эта форма:

1. описывает недвижимость;
2. имена каждого арендатора или субарендатора;
3. указывается арендная плата и пени за просрочку платежа за вычетом коммунальных услуг или оплаченного залога;
4. просит о восстановлении права собственности;
5. если применимо, с указанием того, что, насколько известно арендодателю, арендатор умер, не оставил завещания и не имеет ближайших родственников;
6. для объектов недвижимости, сдаваемых в аренду, построенных до 1978 года, указывается, что недвижимость была зарегистрирована и восстановлена ​​в соответствии с §§ 6-811, 6-812 Закона об охране окружающей среды, а также указывается номер сертификата проверки (касающегося свинцовой краски — арендодатель не может подать иск о неуплате арендной платы за незарегистрированную или не восстановленную недвижимость);
7. указывается размер арендной платы, подлежащей уплате за каждый платежный период, день уплаты арендной платы и штрафы за просрочку платежа; 
8. указывается дата, когда арендодатель предоставил арендатору требуемое уведомление; и,
9. предоставить подтверждающие факты, подтверждающие, что сдаваемая в аренду недвижимость имеет лицензию, если это требуется местным законодательством.

A образец формы доступна на сайте Maryland Courts. Обратите внимание, что эта форма не может быть заполнена онлайн.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-401, 8-406

См. список округов и городов с возможностью поиска требующие лицензий на аренду жилья. 

Суд по аренде для арендодателей. Часть 1: Как начать дело в суде по аренде из судов Мэриленда

Уведомление арендатора о судебном разбирательстве

Арендатор должен получить «судебное постановление о выселении» в течение трех дней с момента подачи жалобы. Один экземпляр будет отправлен по почте, а желтый экземпляр будет вывешен на двери дома. Повестка также может быть вручена лично (узнайте больше о обслуживание процесса). В уведомлении о «суммарной процедуре выселения» будет указано, когда арендатор должен явиться в суд для судебного разбирательства. Это может произойти уже через пять дней после подачи жалобы. Дата и время судебного разбирательства указаны в правом верхнем углу формы. В любое время до или во время судебного разбирательства арендатор может производить платежи арендодателю.   

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-401

День суда

Если арендатор оспаривает жалобу, арендатор должен явиться на слушание, не опоздать и быть в зале суда, когда начнется слушание. Арендатор должен принести документы и доказательства, подтверждающие его аргументы против жалобы арендодателя. Эти документы могут включать в себя претензии, включая договор аренды, бухгалтерские записи, аннулированные чеки, фотографии и т. д. Узнайте больше о подготовка вашего дела.

Если арендатор не явится, то, скорее всего, победит арендодатель. Если арендодатель не явится, то иск о выселении, скорее всего, будет отклонен. 

Арендатор может встретиться с представителем арендодателя в здании суда в день слушания. Арендатор может выбрать заключение соглашения об урегулировании дела посредством плана платежей или иного соглашения с представителем арендодателя. Однако арендатор не требуется достижение соглашения с арендодателем. Арендаторы имеют право защищать себя в окружном суде, представляя доказательства и привлекая свидетелей. Арендаторы могут, например, доказать, что они платили аренду или что они пытались заплатить аренду, но арендодатель не принял ее.  

Аренда суда для арендаторов. Часть 1: Уведомление и судебное разбирательство из судов Мэриленда

Защита от опасного дефекта имущества – аренда эскроу

Одной из ситуаций, когда арендатору может быть разрешено остаться в своем доме, является ситуация, когда арендодатель не устранил опасное состояние. Если арендатор уведомил арендодателя о проблеме безопасности более чем за месяц до слушания, а арендодатель не устранил проблему, то арендатор может утверждать, что арендатору не нужно платить арендную плату арендодателю. Примерами проблем безопасности являются отсутствие отопления, сломанные туалеты, крысы или мыши, серьезные проблемы со стенами, полами или потолками, свинцовая краска или опасность возгорания. Арендаторы могут удерживать просроченную арендную плату и защищать себя на основании нарушения безопасности. Если суд соглашается, что дом представляет серьезную угрозу безопасности арендатора, арендатор должен будет выплачивать арендную плату суду на «счет депонирования» до тех пор, пока спор не будет разрешен. Судебный иск, который арендатор может подать вне дела о выселении, — это иск о депонировании арендной платы. Узнайте больше о аренда эскроу.  

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-211

Защита от ответного выселения

Другой способ защиты — когда арендатор может доказать, что арендодатель выселяет арендатора в отместку за подачу жалобы или иска или вступление в организацию арендаторов. Если это доказано (и если арендатор вносит арендную плату в срок), арендатор может получить возмещение ущерба в размере арендной платы за 3 месяца, разумные гонорары адвокатов и судебные издержки. Узнайте больше о ответные выселения.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-208.1

Решение и апелляция

В конце судебного разбирательства, если судья обнаружит, что арендатор не заплатил арендную плату или если арендатор не явился, то суд вынесет решение в пользу арендодателя. Суд вынесет решение о размере арендной платы и штрафа за просрочку платежа, а также судебных издержек..

Арендатор или арендодатель может обжаловать постановление суда в течение четырех дней после его вынесения. Если арендатор подает апелляцию, он должен внести залог.  

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-401

Арендный суд для арендодателей. Часть 2: Я выиграл в арендном суде, что теперь? из судов Мэриленда

Ордер на реституцию

Если суд вынесет решение в пользу арендодателя, у арендатора будет 4 дня, чтобы съехать. Обязательно внимательно прочтите постановление суда. Если у арендатора есть справка от врача, в которой говорится, что съезжать опасно из-за состояния здоровья, у арендатора может быть до 15 дней, чтобы съехать.

Примечание: вы можете проверить кодекс вашего округа или муниципалитета, чтобы узнать, предусмотрены ли дополнительные местные меры защиты. Узнайте больше о местных законах. Арендодатель должен запросить ордер на реституцию в течение 60 дней с момента вынесения решения. Если арендодатель будет ждать дольше, решение суда истечет.  

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-401

Право на выкуп — оплата проживания

Арендатор может заплатить арендодателю или агенту арендодателя в любое время до выселения. (называемое «правом на выкуп помещения»). Арендатор может выплатить наличными, заверенным чеком или денежным переводом всю просроченную арендную плату и штрафы за просрочку, а также судебные издержки и сборы. Однако арендатор не может выкупить, если у арендатора есть 3 или более судебных решений об аренде против арендатора в течение 12 месяцев до выселения (4 или более в городе Балтимор).  

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-401

Аренда корта для арендаторов. Часть 2: Право выкупа и выселения из судов Мэриленда

Выселение шерифом

Арендодатель не может выселить арендатора до тех пор, пока не появится констебль или шериф, которые позволят арендодателю сделать это.  Копия «ордера на реституцию» отправляется арендатору с предупреждением о том, что арендатор может быть выселен. Время и дата выселения не указаны в ордере на реституцию. Арендатор может позвонить в констебль или офис шерифа и назвать номер дела, чтобы спросить, когда произойдет выселение.

Когда шериф исполняет ордер на реституцию, шериф обязан немедленно осмотреть помещение на предмет наличия домашних животных и, в случае обнаружения, доставить животное(а) арендатору. Если арендатор не присутствует во время исполнения ордера на реституцию, шериф должен: 

• обратиться в приют для животных или организацию по спасению животных, чтобы взять животное под опеку; 
• сообщить арендатору название и контактную информацию приюта для животных или организации по спасению животных, куда взято домашнее животное; и 
• предоставить приюту для животных или организации по спасению животных имя и контактную информацию арендатора, которому принадлежит домашнее животное 

Закон штата Мэриленд запрещает вывозить домашнее животное во время выселения и оставлять его на государственной собственности или на общественном тротуаре.

В экстремальных погодных условиях суд может отложить выселение на день вперед. Могут применяться местные законы, связанные с выселением и погодными условиями. (Узнайте больше о местных законах.) Если арендодатель не выселяет арендатора в течение 60 дней с момента выдачи ордера на реституцию, то ордер теряет силу.  

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-401

Ресурсы для арендодателей и арендаторов

Помощь в аренде может быть доступна как арендодателям, так и арендаторам. Более подробная информация доступна на Сайт суда Мэриленда.

Если выселение оставит арендатора бездомным, арендатор может иметь право на экстренный грант или другую помощь от программы предотвращения выселения. На веб-сайте Департамента жилищного строительства и развития общин Мэриленда есть информация об их Программа экстренной помощи при аренде, включая информацию о том, куда можно обратиться за экстренной помощью в аренде жилья.

Кроме того, ваш местный отдел социальных служб могут иметь программы, которые могут помочь арендаторам, включая программы профилактики бездомности и временную денежную помощь.

экранирование

Вообще говоря, судебные протоколы Мэриленда открыты для общественности. Иногда сторона может попросить суд скрыть документ, и это удаляет документ из публичного доступа. Суд также может скрыть дело целиком и удалить его из поля зрения общественности. Сторона, ходатайствующая о закрытии дела, должна иметь вескую причину.

COVID-19 Пандемия

Если ваше дело о неуплате аренды было подано в период с 5 марта 2020 года по 1 января 2022 года, вы можете обратиться в суд с просьбой о защите вашего дела. Чтобы иметь право на защиту, вы должны доказать, что потеря дохода и неспособность платить аренду были вызваны пандемией COVID-19. Кроме того, если против вас было вынесено судебное решение за неуплату аренды, это судебное решение должно быть сначала выполнено. Чтобы обратиться в суд с просьбой о защите вашего дела, используйте форму DC-CV-116 (Запрос на защиту судебных записей, связанных с изъятием жилой недвижимости за неуплату арендной платы).

Случаи после 1 октября 2024 г.

Некоторые случаи неуплаты арендной платы должны быть защищены. Если случай не привело к решению о владении, Окружной суд предусматривает защитить дело в течение 60 дней после его закрытия. 

Если дело привело к решению о владении, Окружной суд май Защитить дело. Чтобы попросить суд защитить ваше дело, используйте форму DC-CV-119 (Петиция о защите дела о неуплате арендной платы).

Дополнительная информация о защите записей о делах.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-502

Доступ к программе «Консультации по выселению» (ACE)

Если вы находитесь под угрозой выселения или потери жилищного ваучера или субсидии, вы можете иметь право на бесплатного адвоката. Юристы программы ACE могут представлять вас в следующих случаях:

• Неуплата арендной платы
• Нарушение договора аренды
• Арендатор, удерживающий более
• Прекращение выплаты ваучеров или других субсидий

Чтобы иметь право на эту услугу, вы должны быть арендатором, проживающим в Мэриленде, и иметь доход домохозяйства на уровне или ниже 50% от среднего дохода в Мэриленде.

Позвоните по номеру 211 и следуйте инструкциям, чтобы получить юридическую помощь по вопросам выселения или подать заявку онлайн.

Узнайте больше на сайте Гражданского правосудия.