Жилищные ваучеры на основе раздела 8 на основе арендатора, программа на основе раздела 8 на основе проекта и государственное жилье являются крупнейшими и основными программами помощи с арендным жильем для семей с низким доходом. В этой статье основное внимание уделяется тому, как определяется арендная плата для этих программ, но существуют и дополнительные федеральные и государственные программы помощи с жильем. Узнать больше.
Темы на этой странице
- Определение размера арендной платы
- Выплаты жилищной помощи арендодателям
- Повторная сертификация дохода
- Изменения в доходах и домохозяйствах
- Утилиты
Определение размера арендной платы
Аренда субсидируется по всем трем программам, что означает, что арендатор будет платить меньше рыночной ставки за аренду. Большинство арендаторов будут платить часть (30%) своего скорректированного дохода.
- Валовой годовой доход” обычно означает общий ожидаемый доход из всех источников, полученный семьей или от ее имени (включая каждого члена домохозяйства в возрасте 18 лет и старше). Это может включать доход от работы, пособий, подарков, алиментов и т. д. Существуют исключения. Например, если член семьи является инвалидом и имеет помощника, проживающего с семьей, доход помощника, проживающего с семьей, не учитывается в домохозяйстве при расчете арендной платы.
- Скорректированный доход«» означает доход семьи (включая каждого члена домохозяйства) за вычетом любых вычетов. Некоторые вычеты являются обязательными; некоторые вычеты являются разрешительными. Примерами обязательных вычетов являются 400 долларов США за нетрудоспособного или пожилого члена семьи, 480 долларов США за каждого иждивенца и определенные выплаты по уходу за детьми, расходы на помощь инвалидам и медицинские расходы. Для государственного жилья могут быть разрешительные исключения — они создаются государственным жилищным агентством (PHA). Однако для программ Section 8 Housing Choice Voucher и Project-based Section 8 разрешительные вычеты не допускаются.
Прочтите закон: Кодекс США, раздел 42 §1437a
Раздел 8. Ваучер на выбор жилья. – Как правило, арендаторы платят самую высокую сумму из:
- 30% от скорректированного ежемесячного дохода,
- 10% от ежемесячного (валового) дохода домохозяйства,
- социальная арендная плата (если применимо),
- минимальная арендная плата, установленная PHA (от 0 до 50 долларов США).
Субсидия на жилищную помощь, предоставляемая арендатору, основана на доходе арендатора и максимальной субсидии PHA. Однако могут быть ситуации, когда арендатор платит больше, чем сумма из списка выше, поскольку арендодатели могут взимать разумную арендную плату, и возможно, что сумма взноса арендатора и максимальной субсидии меньше суммы арендной платы по контракту. В этом случае арендатору придется доплатить разницу.
Прочитайте закон: Свод законов США, Раздел 42 §1437а; §1437f
Ознакомьтесь с правилами: Свод федеральных правил США, раздел 24, часть 982
Раздел 8 на основе проекта – Как правило, арендаторы платят самую высокую сумму из:
- 30% от скорректированного ежемесячного дохода,
- 10% от ежемесячного (валового) дохода домохозяйства,
- социальная арендная плата (если применимо) или
- минимальная арендная плата 25 долларов.
В программах Section разница между суммой платежа арендатора и рыночной арендной платой выплачивается местным государственным жилищным агентством (PHA). Если семья выбирает жилье с более высокой арендной платой, чем установленный PHA стандарт оплаты, то семье придется выплатить разницу арендодателю.
Прочитайте закон: Свод законов США, Раздел 42 §1437а; §1437f
Ознакомьтесь с правилами: Свод федеральных правил США, раздел 24, часть 983
Общественное жилье – Как правило, арендаторы платят самую высокую сумму из:
- 30% от скорректированного ежемесячного дохода,
- 10% от ежемесячного (валового) дохода домохозяйства,
- социальная арендная плата (если применимо),
- минимальная арендная плата, установленная PHA (от 0 до 50 долларов США).
Арендатор может иметь возможность платить фиксированную арендную плату, которая устанавливается PHA на основе разумной рыночной стоимости жилья. Политика может различаться в зависимости от региона, поэтому свяжитесь с вашим местным PHA чтобы получить больше информации.
Прочтите закон: Кодекс США, раздел 42 §1437a
Ознакомьтесь с правилами: Свод федеральных правил США, раздел 24, часть 960
Выплаты жилищной помощи арендодателям
Для жилья по разделу 8 разница между суммой платежа арендатора и рыночной арендной платой выплачивается местным государственным жилищным агентством (PHA). Арендодатель и PHA имеют отдельное соглашение, договор о жилищной помощи (HAP). Если PHA не выплачивает жилищную помощь арендодателю, это не является нарушением договора аренды между арендатором и арендодателем. В течение всего срока аренды арендодатель не может расторгнуть договор аренды из-за неуплаты PHA жилищной помощи.
Арендодатели не могут взимать никаких денег сверх доли арендатора в арендной плате, установленной PHA. Если арендодатель взимает какие-либо другие сборы или комиссии с арендатора, они должны быть одобрены контрактом HAP.
Ознакомьтесь с правилами: Свод федеральных правил США, раздел 24, часть 982, подраздел J
Повторная сертификация дохода
Ежегодно PHA должно связываться с вами, чтобы убедиться, что количество людей, проживающих в вашем домохозяйстве, и доход вашей семьи не изменились. Это называется «повторная сертификация». Ваш арендодатель может провести более раннюю повторную сертификацию, если ваш арендодатель считает, что ваш доход или размер домохозяйства изменились. Перед повторной сертификацией ваш арендодатель отправит вам письмо. Если вы не ответите на письмо, вы получите второе письмо. Если вы по-прежнему не ответите, будут серьезные последствия. Если вы живете в жилье по разделу 8, жилищное управление аннулирует ваш ваучер по разделу 8 (вы имеете право оспорить любую попытку жилищного управления аннулировать ваш ваучер). Если вы живете в государственном жилье, жилищное управление аннулирует вашу аренду и инициирует процедуру выселения (вы имеете право на неофициальную и официальную жалобу, чтобы оспорить решение жилищного управления о прекращении вашей аренды и инициировании процедуры выселения).
Прочитайте закон: Свод законов США, Раздел 42 §1437а, § 1437д; §1437f
Ознакомьтесь с правилами: Свод федеральных правил США, раздел 24, часть 960, подраздел C; раздел 24, часть 982, подраздел K
Изменения в доходах и домохозяйствах
Если количество людей в вашем домохозяйстве или их доход изменились, вы должны немедленно сообщить об этом своему арендодателю. Если вы этого не сделаете, вас могут обвинить в мошенничестве, и вы можете лишиться жилищной помощи или даже быть обвинены в совершении преступления. Вам также, возможно, придется заплатить штрафы за просроченную аренду. Если вы не сообщили об изменениях в количестве людей в вашем домохозяйстве или их доходе, но не сделали этого намеренно, арендодатель должен разрешить вам вернуть просроченную аренду.
Когда ваш доход или размер домохозяйства изменятся, ваш арендодатель скорректирует вашу арендную плату. Обычно, если ваша арендная плата снизится, изменение вступит в силу в первый день месяца после того, как вы сообщите об изменении вашего дохода или размера домохозяйства. Если ваша арендная плата увеличится, ваш арендодатель должен уведомить вас за 30 дней о повышении, и изменение вступит в силу только в первый день месяца после того, как истекут 30 дней. Каждая программа жилищной помощи имеет разные правила. Внимательно прочтите ваш договор аренды и свяжитесь с вашим местным PHA чтобы получить больше информации.
Прочтите закон: Кодекс США, раздел 42 §1437a
Утилиты
Взносы в арендную плату, основанные на доходе, должны покрывать как арендную плату, так и разумную сумму за коммунальные услуги. Таким образом, как только определяется размер арендной платы арендатора, определенная сумма за коммунальные услуги обычно вычитается, если арендатор несет ответственность за оплату коммунальных услуг. Если доход арендатора очень низкий, арендатор может претендовать на помощь с оплатой счетов за коммунальные услуги. Свяжитесь со своим арендодателем, PHA или Бюро юридической помощи Мэриленда о помощи на оплату коммунальных услуг.
Ознакомьтесь с правилами: Свод федеральных правил США, раздел 24, часть 965; раздел 24, часть 982, подраздел K