Темы на этой странице:
Что такое обратная ипотека?
Обратная ипотека — это особый вид жилищного кредита, который позволяет вам конвертировать часть стоимости вашего дома в наличные без необходимости продавать его или оплачивать дополнительные ежемесячные счета.
Обратная ипотека может быть хорошим вариантом для пожилых людей:
- Когда продажа вашего дома может оказаться невыгодной из-за налога на прирост капитала; или
- Когда вы пытаетесь повысить свой уровень жизни за счет увеличения дохода.
Доходы от обратной ипотеки могут быть использованы:
- На расходы на проживание;
- На медицинские расходы;
- Чтобы погасить оставшуюся часть первой ипотеки; или
- Любые другие цели.
Кредиты по обратной ипотеке не нужно возвращать до тех пор, пока владельцы не умрут или не съедут. Владельцы могут использовать выручку от продажи дома для погашения кредита. Если владельцы умрут, наследники могут продать дом, чтобы погасить кредит. Если наследники не смогут погасить кредит, кредитор получает право собственности на недвижимость.
Обратная ипотека также предлагается в широком разнообразии вариантов, форм и размеров. Обратная ипотека, которая подошла вашему соседу, может оказаться худшим вариантом для вас. Единственная обратная ипотека, застрахованная федеральным правительством США, называется Home Equity Conversion Mortgage или HECM и доступна только через одобренного FHA кредитора. Министерство жилищного строительства и городского развития США страхует кредиты HECM. Правительства и частные корпорации также предлагают продукты обратной ипотеки. Обычно кредиты HECM являются наименее дорогими обратными ипотечными кредитами.
Требования
Требования к заемщику
Вы должны:
- Быть 62 лет или старше,
- Владейте недвижимостью полностью или оплатив значительную сумму авансом,
- Используйте недвижимость в качестве основного места жительства,
- Не иметь просроченной задолженности по федеральному долгу и
- Примите участие в сеансе информирования потребителей, который проводит консультант HECM, одобренный HUD.
Требования к собственности
Следующие типы недвижимости должны соответствовать всем стандартам недвижимости FHA и требованиям по защите от наводнений:
- Односемейный дом или дом на 2-4 квартиры, в одной из которых проживает заемщик
- Проект кондоминиума, одобренный HUD
- Сборный дом, отвечающий требованиям FHA
Финансовые требования
- Могут быть проверены доход, активы, ежемесячные расходы на проживание и кредитная история.
- Можно проверить своевременность уплаты налога на недвижимость, взносов за страхование от опасностей и наводнений
Прочтите Закон: 12 Кодекс Соединенных Штатов 1715z-20
Закон штата Мэриленд об обратном ипотечном кредитовании, принятый в 2010 году, требует, чтобы кредитор при получении заявления на обратный ипотечный кредит предоставил потенциальному заемщику письменный контрольный список, составленный шрифтом 12 пунктов или крупнее, с рекомендацией заемщику обсудить следующие вопросы с консультантом консультационного агентства:
- Как непредвиденные медицинские или иные события, заставляющие заемщика покинуть свое жилье раньше, чем предполагалось, повлияют на общую годовую стоимость обратного ипотечного кредита;
- Степень, в которой финансовые потребности заемщика будут лучше удовлетворены с помощью других вариантов, нежели обратный ипотечный кредит, включая менее дорогостоящие кредитные линии под залог жилья, программы отсрочки уплаты налога на имущество или программы государственной помощи;
- Намерен ли заемщик использовать средства от обратного ипотечного кредита для приобретения аннуитета или другого финансового или страхового продукта, а также последствия этого;
- Влияние погашения обратного ипотечного кредита на других жильцов дома, обеспечивающего обратный ипотечный кредит, после того, как все заемщики умерли или навсегда покинули дом;
- Способность заемщика финансировать текущий или капитальный ремонт дома, особенно если техническое обслуживание является фактором, который может определить, когда обратный ипотечный кредит станет подлежащим выплате;
- Влияние, которое может оказать обратный ипотечный кредит на налоговые обязательства заемщика и право на участие в программах государственной помощи, а также влияние, которое потеря капитала в доме, являющемся обеспечением обратного ипотечного кредита, окажет на имущество заемщика и его наследников; а также
- Способность заемщика финансировать альтернативное жилье, например, проживание в учреждении по уходу или долгосрочный уход, после того, как собственный капитал заемщика будет исчерпан. Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Коммерческое право § 12-1207
Как работает обратная ипотека
HECM позволяет вам выбирать среди нескольких вариантов оплаты. Вы можете выбрать:
- Срочный вариант — фиксированные ежемесячные денежные авансы на определенный период времени.
- Возможность аренды в течение срока действия договора — фиксированные ежемесячные денежные авансы на протяжении всего срока проживания в доме.
- Кредитная линия, которая позволяет вам снимать средства по кредиту в любое время в выбранных вами суммах до тех пор, пока вы не израсходуете всю сумму кредитной линии.
- Сочетание ежемесячных платежей и кредитной линии.
Если ваши обстоятельства изменятся, вы можете изменить способ оплаты за комиссию в размере 20 долларов США.
Другие характеристики обратной ипотеки:
- Заемщики остаются собственниками жилья;
- Заемщики по-прежнему несут ответственность за все применимые налоги, страхование, техническое обслуживание и ремонт; а также
- Заемщики никогда не могут быть должны кредиторам сумму, превышающую стоимость их жилья на момент погашения кредита.
Сумма, которую человек может снять, зависит от:
- Возраст самого молодого домовладельца;
- Текущая процентная ставка;
- Оценочная стоимость дома; и
- Правительство ввело лимиты кредитования.
Департамент жилищного строительства и городского развития устанавливает лимит ипотеки для обратных ипотечных кредитов HECM. Даже если у человека есть капитал в доме выше лимита ипотеки, заемщик сможет взять кредит только до лимита ипотеки (765,600 2020 долларов в XNUMX году).
Ловушки — будьте осторожны
Большинство финансовых консультантов советуют пожилым людям быть осторожными при рассмотрении обратной ипотеки. Хотя обратная ипотека может быть отличной возможностью для пожилого человека использовать капитал своего дома для получения лучшего образа жизни, этот тип кредита не для всех. Он может быть дорогостоящим, и пожилой домовладелец может увидеть только 30%-80% стоимости своего дома через обратную ипотеку. Существует также ряд сборов. Обычно получение кредита HECM включает:
- Комиссия за открытие счета (максимум 6,000 долларов США);
- Заключительные расходы;
- Страховая премия по ипотечному кредиту;
- Интерес; и
- Плата за обслуживание составляет 35 долларов в месяц.
Некоторые из них имеют фиксированные процентные ставки, а некоторые — регулируемые. Кроме того, из-за разницы в размере собственного капитала, который могут получить молодые заемщики, по сравнению с тем, что могут получить заемщики постарше, может быть разумно подождать. В общем, чем вы старше, тем больше у вас собственного капитала в вашем доме, и чем меньше вы должны по нему, тем больше денег вы можете получить.