Темы на этой странице:
- Как использовать эту статью
- Наем агента по недвижимости или брокера
- Подписание «Соглашения о листинге»
- Договор купли-продажи
- Нужен ли мне адвокат, который будет представлять мои интересы на закрытии сделки?
- Должен ли я платить налоги с денег, которые я получаю за свой дом?
- Если покупатели не завершают покупку
Как использовать эту статью
Ваш дом, вероятно, является вашим самым ценным активом. Когда вы решаете продать свой дом, важно убедиться, что у вас есть вся информация, необходимая для принятия мудрых решений. В этой статье даются ответы на некоторые основные вопросы, которые возникают, когда вы решаете продать свой дом. Однако она не предназначена для замены услуг лицензированного брокера по недвижимости и юриста, который занимается вопросами недвижимости. Не будьте «скупыми и глупыми». При продаже вашего дома на карту поставлено многое. Это не просто вопрос поиска покупателя. Должны быть подготовлены юридические документы, описывающие обязанности покупателя и продавца. Необходимо соблюдать государственные и местные законы и правила. Некоторые люди могут быть достаточно осведомлены, чтобы справиться с этими деталями самостоятельно, но большинству из нас нужна помощь.
Наем агента по недвижимости или брокера
Советы по найму агента или брокера
Большинство людей нанимают агента по недвижимости, чтобы найти покупателя и провести его через процесс продажи. Если это ваш выбор, убедитесь, что вы нанимаете агента, который имеет хорошую репутацию и лицензию в вашем штате в качестве брокера по недвижимости. Лучше всего побеседовать с несколькими агентами, прежде чем нанимать одного. В дополнение к обсуждению размера комиссии и срока действия соглашения, спросите брокера о том, сколько, по его мнению, вы должны запросить за свой дом, и что, если что-то нужно, вам может понадобиться сделать, чтобы улучшить внешний вид недвижимости. Хороший брокер захочет получить всю информацию о ваших налогах, расходах на коммунальные услуги и других проблемах с обслуживанием. Нераскрытие дефектов в конструкции дома, о которых вы знаете, но которые не будут очевидны покупателю, или сокрытие дефекта может привести к судебному иску против вас, когда покупатель обнаружит проблему. Вы не должны скрывать такие проблемы от агента.
Что делать, если я не хочу пользоваться услугами брокера?
Возможно, у вас есть покупатель, или ваш дом находится в «горячем» районе, и вы думаете, что сможете найти его самостоятельно. Важно проконсультироваться с юристом, прежде чем показывать свой дом потенциальному покупателю. Вам понадобится важная информация по таким вопросам, как раскрытие дефектов, антидискриминационные законы и положения о зонировании. Незнание этих и других вопросов может привести к дорогостоящей ошибке. И, самое главное, что происходит, когда покупатель говорит: «Я беру это!» Здесь задействовано гораздо больше, чем просто принятие чека и подписание акта.
Подписание «Соглашения о листинге»
Агент потребует от вас подписать «листинговое соглашение». Это контракт, описывающий, что должен делать агент и что должны делать вы. Рассмотрите следующее:
Какова продолжительность срока?
Большинство брокеров захотят получить «эксклюзивный» листинг на определенный период времени, например, на 6 месяцев или год. Эксклюзивный означает, что вы не можете иметь дело с другим агентом в течение срока действия контракта. Продолжительность этого периода является предметом переговоров. Постарайтесь получить более короткий период, возможно, 2 или 3 месяца, чтобы обеспечить большую гибкость при увольнении брокера, если вы останетесь недовольны. Даже если вы найдете своего покупателя в течение периода действия договора купли-продажи, вы будете нести ответственность за выплату комиссии.
Какая комиссия?
Брокерам платят процент от цены продажи дома. Обычно это суммы от 6% до 8%. Эти суммы могут значительно различаться в разных регионах, и они также подлежат обсуждению. Не стесняйтесь торговаться. Большинство брокеров участвуют в многолистовых планах, где ваш дом включен в список, доступный многим агентам. Обычно они делят комиссионные, то есть агент, у которого вы размещаете объявление, заплатит другому агенту, который найдет покупателя, часть комиссии. Это не влияет на общую сумму, которую вы платите. Комиссии вычитаются из суммы, которую вы получаете за свой дом при окончательном расчете (закрытии) продажи. Вы не платите комиссии заранее.
Договор купли-продажи
Соглашение о продаже является самым важным документом при продаже недвижимости. Это договор, в котором указаны все условия сделки. Агент, если вы пользуетесь услугами агента, подготовит и представит вам соглашение после того, как вы решите принять предложение. Будет разумно, если юрист изучит соглашение, прежде чем вы его подпишете. Даже если ваш брокер представляет вас как продавца и сторону, выплачивающую комиссию, вы никогда не должны забывать, что брокеры зарабатывают на жизнь продажей недвижимости и заинтересованы в продаже как можно большего количества объектов недвижимости как можно быстрее. Ваш юрист не имеет независимых интересов и сможет проконсультировать вас, если с соглашением возникнут проблемы, прежде чем вы его подпишете.
Если вы не пользуетесь услугами брокера, очень важно, чтобы ваш юрист подготовил соглашение. Помимо имен сторон, описания имущества (взятого из акта) и цены продажи, в соглашении о продаже содержится много других положений. Вот несколько стандартных:
- Каков размер депозита или «задатка»?
- Какие еще предметы, такие как бытовая техника, оконные рамы или осветительные приборы, включены?
- Какие проверки потребуются, например, крыша, электропроводка, сантехника, термитники и т. д.?
- Кто оплачивает стоимость необходимого ремонта, если проверка выявит проблемы?
- Что делать, если покупатель не может получить ипотеку?
- А что, если вы захотите отказаться?
- Кто оплачивает расходы на уплату государственных или местных налогов и сборов за передачу права собственности?
Дополнительные положения могут быть добавлены, если дом является кондоминиумом или расположен в запланированном сообществе со специальными правилами и ограничениями. Другие положения могут быть добавлены для удовлетворения особых потребностей одной или обеих сторон. Легко совершить ошибку или упустить важную информацию, пытаясь подготовить соглашение самостоятельно, даже если вы используете предварительно напечатанную форму. Неспособность прописать все детали в соглашении купли-продажи часто приводит к серьезным проблемам, которые могут вызвать задержки и привести к дополнительным расходам до того, как продажа будет завершена.
Нужен ли мне адвокат, который будет представлять мои интересы на закрытии сделки?
«Закрытие» — это официальная процедура, в ходе которой вы подписываете акт купли-продажи покупателю и получаете чек на продажу. Информация, представленная выше, должна прояснить, что юридические детали продажи дома могут быть сложными. Закрытие может быть довольно запутанным. Есть такие детали, как распределение доли расходов каждой стороны, например, налогов на недвижимость или оценок за воду и канализацию. Эти вопросы могут различаться в зависимости от местоположения, но проблемы могут и часто возникают при закрытии. Если это произойдет, лучше всего пригласить адвоката, который проконсультирует вас. В противном случае вы рискуете быть вынужденным принять решение или пойти на компромисс, который вы, возможно, не до конца понимаете. Даже если у вас есть агент, он(а) может быть под влиянием желания закрыть сделку. Слишком много вовлечено в финансовом, а иногда и эмоциональном плане, чтобы рисковать продолжать без адвоката на каждом критическом этапе продажи, включая закрытие.
Должен ли я платить налоги с денег, которые я получаю за свой дом?
Вам, возможно, вообще не придется платить налог при продаже вашего дома. Вы можете найти четкое объяснение правила по этому вопросу на веб-сайте IRS в разделе "Продажа дома - Советы по налогу на недвижимость." Как правило, если вы владели домом не менее двух лет до продажи и проживали в нем как в основном месте жительства не менее двух лет из последних пяти, вы не обязаны платить подоходный налог с выручки, если только вы не получили "прибыль" более 250,000 500,000 долларов США от продажи (или XNUMX XNUMX долларов США, если вы подаете совместную декларацию с супругом). Вам необходимо Публикация IRS 523, Продажа вашего дома, а также рабочие листы в нем для расчета того, есть ли у вас «прирост капитала» от продажи, и будете ли вы должны платить федеральный подоходный налог.
Я подписал контракт на продажу своего дома, а теперь покупатели не оформили покупку. Могу ли я оставить себе депозит, который они мне дали?
Обычной практикой является предоставление покупателем продавцу депозита в момент подписания договора купли-продажи. Иногда это называется «задаток» и призвано обеспечить продавцу некоторую страховку от невыполнения покупателем условий договора.
Некоторые стандартные условия в договорах купли-продажи позволяют продавцу удерживать депозит, если покупатель не заключает сделку и не покупает дом. Например, когда покупатель не может получить финансирование (если только финансирование не было сделано условием договора). Если в продаже участвует брокер, он или она также могут иметь права в отношении депозитных денег.
Права всех сторон контролируются условиями письменного соглашения. Если у вас есть вопросы, вам следует обратиться к юристу, чтобы он рассмотрел соглашение и дал вам совет. Смотрите наш Получение справки страница. Бесплатные программы юридических услуг, такие как Бюро юридической помощи и Программы юридических услуг для пожилых граждан, не предоставляют такого рода помощь. Вам нужно будет нанять юриста, который поможет с этим.