Темы на этой странице:
- Что такое аренда земли?
- Как узнать, облагается ли недвижимость земельной рентой?
- Что делать, если я не могу связаться с арендатором земли?
- Что произойдет, если я не заплачу арендную плату за землю?
- Что означает выкуп земельной ренты?
- Сколько стоит выкуп земельной ренты?
Что такое аренда земли?
В определенных ситуациях домовладелец владеет домом, в котором он живет, но не землей, на которой стоит дом. Кто-то другой (арендатор земли) владеет землей и сдает ее в аренду домовладельцу. Согласно законодательству штата Мэриленд, арендатор земли имеет право на арендную плату от владельца дома, который расположен на его земле. Эти платежи известны как арендная плата за землю.
Аренда земли наиболее распространена на рынке недвижимости Большого Балтимора, но существует по всему Мэриленду. Платежи за аренду земли обычно составляют от 50 до 150 долларов в год и обычно выплачиваются раз в полгода (дважды в год). В тексте договора аренды земли будут указаны условия оплаты. Договор аренды земли обычно заключается на 99 лет и продлевается бессрочно.
Сделки по аренде земли отличаются от обычных отношений арендодателя и арендатора. Это связано с тем, что владелец аренды земли не имеет права забрать обратно какую-либо собственность, если арендатор не платит арендную плату. То есть, у арендатора земли нет возвратного права на собственность или любые сооружения, построенные на ней, если только домовладелец не вносит требуемые платежи. Если арендатор своевременно вносит платежи по арендной плате за землю, собственность остается под его контролем.
Владелец дома несет ответственность за содержание земли и любые улучшения на земле, включая улучшения, внесенные в сам дом (Колкер против Биггса, 203 Мэриленд, 137, 141 (1953)). Домовладелец имеет право изменять, перестраивать и реконструировать имущество по своему усмотрению, но он должен гарантировать, что его действия сохранят стоимость земли (Crowe v. Wilson, 65 Md. 479, 484 (1886)). Кроме того, приобретение и оплата любых коммунальных услуг, обслуживающих имущество, является исключительной обязанностью домовладельца.
Как узнать, облагается ли недвижимость земельной рентой?
Когда недвижимость выставлена на продажу, в описании недвижимости должно быть указано, имеет ли недвижимость применимую земельную ренту. Если недвижимость указана как «Fee Simple», в цену покупки включены как дом, так и недвижимость (земля) — земельная рента отсутствует. Если в объявлении есть указание «Ground Rent», это означает, что собственнику земли, на которой находится недвижимость, необходимо выплатить плату.
Если у вас есть дом или вы хотите его купить, вы можете определить, подлежит ли недвижимость уплате земельной ренты, посмотрев акт. Акты земельной ренты подаются в земельные записи окружного суда в округе, где находится недвижимость. Во многих случаях будет составлен акт на несколько земельных рент, принадлежащих одному владельцу. Акты земельной ренты можно найти на веб-сайте mdlandrec.net.
Закон штата Мэриленд требует, чтобы владельцы земельных арендных договоров регистрировали земельные ренты в реестре земельной ренты Департамента по оценке и налогообложению штата Мэриленд (SDAT). Если вы не уверены, что у вашей собственности есть земельная рента, вы можете просмотреть статус регистрации через Поиск недвижимости SDAT. (При просмотре записи о недвижимости нажмите «Просмотреть погашение арендной платы за землю»)
Если на вашу собственность зарегистрирована аренда земли, вы обязаны выплачивать арендную плату за землю арендатору земли. Вам следует связаться с владельцем, указанным в регистрационной форме, по поводу выплаты арендной платы за землю или сообщить владельцу, что вы хотели бы выкупить свою арендную плату за землю. Вы также обязаны уведомить арендатора земли, если вы меняете свой адрес или передаете право собственности на недвижимость. Если вы являетесь арендатором земли (домовладельцем) или арендатором и у вас есть вопрос, хорошей идеей будет обратиться к юристу.
Читайте закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-703; § 8-704; § 8-705 .
Что делать, если недвижимость не указана в Реестре аренды земли?
Согласно законодательству Мэриленда, договор аренды земли не регистрируется до тех пор, пока он не будет опубликован в онлайн-реестре договоров аренды земли. Поправки также должны быть зарегистрированы. Если договор аренды земли не зарегистрирован, владелец договора аренды земли не может:
- Собирать или пытаться собирать любые платежи за аренду земли, штрафы за просрочку платежа, проценты, расходы по взысканию или другие расходы, связанные с арендой земли;
- Возбудить гражданский иск против арендатора, чтобы обеспечить соблюдение любых прав, которые арендатор земли может иметь в соответствии с договором аренды земли; или
- Подайте иск против арендатора в соответствии с законодательством об арендной плате за землю.
Если договор аренды земли не зарегистрирован, а владелец договора аренды взимает или пытается взимать арендную плату за землю, штрафы за просрочку платежа, проценты, расходы по взысканию или другие расходы, арендатор может подать заявление в Государственный департамент по оценкам и налогообложению, в котором указывается, что владелец договора аренды нарушает закон.
После получения аффидевита Департамент уведомит арендатора о предполагаемом нарушении, и арендатор должен представить доказательства того, что его сбор не нарушал закон. Если арендатор не предоставит доказательства в течение 45 дней с момента уведомления, Департамент может аннулировать регистрацию аренды земли.
Любая из сторон может обжаловать окончательное решение Департамента в Окружном суде. Апелляции должны быть поданы в течение 45 дней с момента уведомления об окончательном решении.
ЗАМЕТКА: Если вы обнаружили, что на вашей собственности не зарегистрирована арендная плата за землю, вам ничего не нужно делать. Если с вами связался бизнес, утверждающий, что вы должны им арендную плату за землю, это может быть мошенничеством, или арендатор земли пытается незаконно взыскать платежи, на которые он не имеет права.
Прочтите закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-707.
Что делать, если я не могу связаться с арендатором земли?
Если вы покупаете недвижимость, которая подлежит аренде земли, и не можете связаться с арендатором земли, ваша ипотечная компания может захотеть отложить плату за аренду земли на эскроу на случай, если появится арендатор земли и потребует уплаты аренды. Максимальная сумма фоновой арендной платы, которая может быть собрана, ограничена тремя годами. Это означает, что если вы прожили в доме десять лет, и внезапно появляется арендатор земли и требует уплаты, они могут собрать фоновую арендную плату только за три года, а затем попросить вас платить ежегодную плату в дальнейшем.
Прочтите закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-806.
Что произойдет, если я не заплачу арендную плату за землю?
Если вы не платите вовремя арендную плату за землю, арендатор земли может подать исковое заявление на дом на своей земле за причитающуюся арендную плату за землю. Арендатор земли может обратить взыскание на залог, как это делает банк, если вы не платите ипотеку. Если арендатор земли подает иск в суд о взыскании просроченной арендной платы за землю, вам, возможно, придется заплатить арендатору земли сборы и издержки, связанные с взысканием просроченной арендной платы за землю.
Если вы не вносите никаких дополнительных арендных платежей, арендатор земли также может подать иск в суд, чтобы завладеть имуществом. Если они это сделают, вы можете быть ответственны за дополнительные сборы и расходы и, в конечном счете, за потерю имущества. Перед подачей иска о завладении арендатор земли должен отправить вам два уведомления заказным письмом первого класса.
ЗАМЕТКА: Согласно законам Мэриленда, арендатор земли не может требовать более 3 лет просроченной арендной платы за землю, и существуют ограничения на то, сколько арендатор земли может получить возмещения за сборы и расходы. Кроме того, вы сохраните любой капитал, который у вас есть в доме, а не потеряете его в пользу арендатора земли.
Прочитайте закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-402.2; § 8-806; § 8-807.
Что означает выкуп земельной ренты?
Если вы не владеете землей, на которой стоит ваш дом, вы можете ее выкупить. Выкупить земельную ренту означает выкупить землю (или землю), на которой стоит ваш дом, у арендатора земли. Является ли земельная рента выкупной или невыкупной, зависит от того, когда был создан акт об аренде земли. Земельная рента, созданная после 8 апреля 1884 года, выкупается, и владелец должен продать вам земельную ренту, если вы хотите ее купить. Если вы выкупите земельную ренту, у вас будет абсолютное право собственности на недвижимость в виде fee simple.
Владелец земельной ренты, созданной после 8 апреля 1884 года, должен продать вам земельную ренту по сумме, установленной законодательством Мэриленда, если вы хотите ее купить. Если земельная аренда была установлена как невозвратная в условиях аренды, арендатор должен был подать уведомление о намерении сохранить невозвратность в земельных записях до 31 декабря 2010 года. Если уведомление было подано, невозвратность продолжается в течение текущего календарного года, если не будет подано еще одно 10-летнее уведомление. Если арендатор не подал уведомление до 31 декабря 2010 года или если он не подал дополнительные 10-летние уведомления, земельная рента становится выкупной.
Владельцы земельной ренты должны предоставить домовладельцам всю информацию, необходимую домовладельцу для покупки земельной ренты. Владелец земельной ренты должен включить уведомление о вашем праве на покупку земельной ренты в каждый счет за земельную ренту. Кроме того, покупатели жилья должны быть уведомлены о том, что они могут выкупить свою земельную ренту в рамках первоначального финансирования или рефинансирования своей собственности.
Если вы хотите выкупить аренду земли, свяжитесь с владельцем аренды земли. Если личность владельца аренды земли неизвестна, Государственный департамент по оценкам и налогообложению предоставляет процесс выкупа аренды земли, если от владельца земли не было никаких сообщений в течение трех лет.
Прочтите закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-805.
Сколько стоит выкуп земельной ренты?
Штат Мэриленд в настоящее время регулирует закупочные цены на земельную аренду. Закон учитывает как стоимость аренды имущества, так и годовой доход арендатора, чтобы не допустить создания арендатором чрезмерных денежных барьеров для погашения своей земельной аренды.
Цена покупки определяется путем деления годовой арендной платы за землю на ставку капитализации. Ставка капитализации основана на годе создания аренды:
- 2 июля 1982 г. – настоящее время – 12%
- 6 апреля 1888 г. – 1 июля 1982 г. – 6%
- 8 апреля 1884 г. - 5 апреля 1988 г. - 4%
- До 9 апреля 1884 г. – подлежали торгу и, возможно, не подлежали выкупу.
Например, если арендная плата за землю составляет 100 долларов, а аренда началась в 1945 году, расчет будет следующим: 100 долларов, деленные на 06. Таким образом, стоимость покупки вашей арендной платы за землю составит 1,666.67 долларов. Также будут юридические сборы и налоги, связанные с покупкой арендной платы за землю. Покупка арендной платы за землю является частной финансовой сделкой, и рекомендуется, чтобы юрист или компания, занимающаяся оформлением права собственности, помогали с исследованиями, оформлением документов и требуемыми заявками.
Если вы не можете позволить себе купить землю, арендуйте ее в Департаменте жилищного строительства и развития общин Мэриленда. Программа кредитования на погашение арендной платы за землю предоставляет специальное кредитное финансирование, доступное для владельцев жилья, имеющих на это право.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-804
Что делать, если я унаследовал земельный участок?
Земельная рента может быть куплена, продана и передана ближайшим родственникам по завещанию, как дом или семейная реликвия. Право аренды на имущество считается личной собственностью и регулируется законом, который регулирует управление движимым имуществом (Myers v. Silljacks, 58 Md. 319, 330 (1882)). Каждый раз, когда право аренды земли передается кому-то другому, административные задачи увеличиваются в форме бумажной работы, а иногда и посредством консультаций с юристами или посредством явки в суд. По этой причине аренда земли иногда становится более обременительной, чем выгодной для новых арендаторов.
Когда права аренды переходят из рук в руки, новые арендаторы иногда не могут разыскать арендаторов для оплаты, и когда по почте не приходит никаких требований об оплате, домовладельцы с радостью идут им навстречу. Однако закон Мэриленда до 2007 года возлагал юридическое бремя на арендаторов по поиску арендаторов земли и осуществлению платежей.