本页主题：
什么是反向抵押贷款？
反向抵押贷款是一种特殊类型的住房贷款，它允许您将房屋净值转换为现金，而无需出售房屋或支付额外的每月账单。
在以下情况下，反向抵押贷款可能是老年人的良好选择：
- 由于资本利得税，出售房屋可能无利可图；或者
- 您正在寻求通过增加收入来提高生活水平。
反向抵押贷款的收益可用于：
- 用于生活费用；
- 用于医疗费用；
- 偿还现有抵押贷款；或
- 任何其他目的。
对您的邻居有用的反向抵押贷款可能不是最适合您的选择。
反向抵押贷款在业主去世或搬出之前无需偿还。业主可以使用出售房屋的收益来偿还贷款。如果业主去世，继承人可以出售房屋来偿还贷款。如果继承人无法偿还贷款，贷款人将占有该房产。
反向抵押贷款种类繁多，形式和规模也多种多样。政府和私营企业均提供反向抵押贷款产品。唯一由联邦政府承保的反向抵押贷款称为房屋净值转换抵押贷款（HECM）。此类反向抵押贷款只能通过联邦住房管理局 (FHA) 批准的贷款机构获得。美国住房和城市发展部 (HUD) 为 HECM 贷款提供担保。HECM 贷款通常是最便宜的反向抵押贷款。
申请条件
借款人要求
要获得反向抵押贷款的资格，您必须：
- 是62岁或以上，
- 完全拥有房产或已支付相当数量的首付，
- 将该房产作为您的主要居所，
- 不拖欠任何联邦债务，并且
- 参加由 HUD 批准的 HECM 顾问举办的消费者信息会议。
物业要求
以下类型的房产可以申请反向抵押贷款：
- 单户住宅或 2-4 套住宅，其中一套由借款人居住
- HUD 批准的公寓项目
- 符合 FHA 要求的预制房屋
房产必须符合所有 FHA 房产标准和防洪要求。
财务要求
- 可以验证收入、资产、每月生活支出和信用记录。
- 可以核实及时缴纳房地产税、灾害和洪水保险费
阅读法律： 12 美国法典 1715z-20
马里兰州 2010 年通过的《反向抵押贷款法案》要求贷款人在收到反向抵押贷款申请时，应向潜在借款人提供一份书面清单，建议借款人与咨询机构顾问讨论以下问题：
- 导致借款人提前搬出房屋的意外事件将如何影响反向抵押贷款的年度总成本；
- 除了反向抵押贷款之外，其他选择是否能更好地满足借款人的财务需求。这些选择可能包括成本较低的房屋净值信贷额度、房产税延期计划或政府援助计划；
- 使用反向抵押贷款的资金购买年金或其他金融或保险产品的潜在后果；
- 在所有借款人死亡或永久离开家后，偿还反向抵押贷款对其他获得反向抵押贷款的人的影响；
- 借款人支付常规或灾难性房屋维修的费用的能力，尤其是当维护是决定反向抵押贷款何时到期的一个因素时；
- 反向抵押贷款对借款人的纳税义务和政府援助计划资格可能产生的影响，以及失去用于担保反向抵押贷款的房屋产权对借款人的财产和继承人产生的影响；以及
- 借款人的资产耗尽后，其支付替代住房（如辅助生活或长期护理）的能力。
阅读法律： 马里兰州法典，商业法 § 12-1207
必须以 12 号或更大的字体向申请人提供清单。
反向抵押贷款如何运作
HECM 可让您在多种付款方式中进行选择。您可以选择：
- 期限选择——特定时间内每月固定的现金预支。
- 居住期限选择——只要您住在自己的家中，每月都会有固定的现金预支。
- 信用额度允许您随时提取您选择的金额的贷款收益，直至您用完信用额度为止。
- 每月付款和信用额度的组合。
如果您的情况发生变化，您可以付费更改付款方式。
反向抵押贷款的借款人仍然是房屋的所有者。借款人仍需承担所有适用的税费、保险费、维护费和维修费。借款人欠贷款人的金额不得超过贷款偿还时房屋的价值。
- 个人可提取的金额取决于：
- 最年轻房主的年龄；
- 当前利率；
- 房屋的评估价值；以及
- 政府实施贷款限制。
住房和城市发展部为 HECM 反向抵押贷款设定了抵押限额。即使某人的房屋净值超过抵押限额，借款人也只能借到抵押限额（765,600 年为 2020 美元）。
陷阱 - 谨慎使用
大多数财务顾问建议老年人在考虑反向抵押贷款时要谨慎。虽然反向抵押贷款可以为老年人提供利用房屋净值改善生活方式的绝佳机会，但这种贷款并非适合所有人。反向抵押贷款成本高昂，而且房主通过反向抵押贷款可能只能获得房屋价值的30%到80%。
在考虑反向抵押贷款时，您还应该考虑到一些费用。通常，申请 HECM 贷款包括：
- 发起费（上限为 6,000 美元）；
- 结算费用；
- 抵押保险费；
- 利息；及
- 每月35美元的服务费。
有些反向抵押贷款利率是固定的，有些则是可调整的。此外，由于年轻借款人与年长借款人所能获得的房屋净值存在差异，因此暂缓申请可能是明智之举。一般来说，年龄越大，房屋净值越高，能获得的贷款就越多。