Los inquilinos a veces quieren o necesitan rescindir un contrato de arrendamiento. Romper un contrato de arrendamiento significa terminarlo antes de su fecha de terminación. Un contrato de arrendamiento es un contrato vinculante entre un propietario y un inquilino. La ley de Maryland exige que el contrato de arrendamiento limite los cargos por pagos atrasados al 5% del pago mensual del alquiler, pero en áreas donde la ley no impone límites, el propietario y el inquilino son libres de negociar su propio acuerdo. Esto se aplica a la rescisión anticipada de un contrato de arrendamiento.
Algunos contratos de arrendamiento escritos tienen una sección que proporciona a los inquilinos una forma de cancelar el contrato de arrendamiento. Por ejemplo, algunos contratos de arrendamiento contienen una sección que permite a un inquilino que desea rescindir el contrato de arrendamiento anticipadamente pagar el equivalente a dos meses de alquiler antes de mudarse y notificar por escrito con sesenta días de antelación la fecha de la mudanza. Entonces se rescindirá el contrato de arrendamiento.
La ley de Maryland generalmente no otorga el derecho a rescindir un contrato de arrendamiento por una buena causa. Si un inquilino quiere rescindir un contrato de arrendamiento que no tiene una sección de cancelación, la ley de Maryland permite la terminación anticipada de un contrato de arrendamiento sólo bajo ciertas circunstancias. Estas incluyen ciertas situaciones en las que la continuación del arrendamiento se convierte en una dificultad grave para el inquilino y ciertas situaciones en las que el inquilino ha sido llamado al servicio militar.
Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-212.1
La ley de Maryland también permite la finalización anticipada de un arrendamiento en determinadas circunstancias médicas, con una certificación médica.
Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-212.2
Si no cumple con alguna de estas condiciones, puede intentar negociar un acuerdo de terminación anticipada con su arrendador. De lo contrario, usted generalmente es responsable del alquiler hasta el final del contrato de arrendamiento o hasta que se vuelva a alquilar la unidad, lo que ocurra primero.
P -“Firmé un contrato de arrendamiento por la mañana. Esa tarde pedí que se cancelara el contrato de arrendamiento. El propietario se negó. ¿La ley no me da tiempo para cambiar de opinión?
R - No. La ley no te da tiempo para cambiar de opinión. (La ley de Maryland que permite un período de cancelación de contrato de tres días solo cubre actividades de vendedores puerta a puerta, membresías de clubes de salud y ciertas transacciones de crédito).
P - “El propietario y yo firmamos el contrato de arrendamiento, pero aún no me he mudado. El propietario encontró a alguien que está dispuesto a pagar más alquiler y me dijo que puedo recuperar mi dinero, pero no puedo mudarme. ¿Puede el propietario hacerme esto?
R - No. El propietario estaría incumpliendo la promesa que le hizo en el contrato de arrendamiento. Si el propietario se niega a permitirle mudarse a la propiedad, podría demandar por incumplimiento del pacto de disfrute tranquilo y obtener una indemnización por daños y perjuicios, incluida la diferencia entre lo que ahora tiene que pagar en concepto de alquiler en otra ubicación y lo que habría pagado en alquiler bajo el contrato de arrendamiento incumplido.
P: "¿Puedo rescindir el contrato de arrendamiento si la administración no mantiene adecuadamente la propiedad?"
R - La respuesta es que depende. Si la propiedad está tan mal mantenida que ya no es viable vivir allí, el inquilino puede acudir al Tribunal de Distrito conforme a la Ley de depósito en garantía de alquiler (y en la ciudad de Baltimore, bajo la Garantía de Habitabilidad) y hacer que un juez anule el contrato de arrendamiento. Además, si un inquilino desaloja una propiedad debido a la gravedad de las condiciones, el inquilino puede demandar al propietario por desalojo constructivo y hacer que el tribunal anule el contrato de arrendamiento y le otorgue al inquilino una indemnización monetaria por daños y perjuicios. Los recursos de depósito en garantía de alquiler, garantía de habitabilidad y desalojo constructivo son algo complicados y es recomendable buscar ayuda antes de intentar utilizarlos en los tribunales. La Oficina de Asistencia Legal (para clientes elegibles por ingresos), el Servicio de Abogados Voluntarios de Maryland (para clientes elegibles por ingresos) o un abogado privado pueden brindarle información más detallada adaptada a su situación particular.
Normalmente, si el propietario no mantiene bien la propiedad, usted presentaría una queja ante el inspector de vivienda local y enviaría una carta por correo certificado al propietario indicando los elementos que desea reparar. Si un inspector de vivienda emite un aviso de infracción y el propietario no soluciona el problema dentro de un tiempo razonable, es posible que pueda acudir a los tribunales. Si las reparaciones necesarias son sustanciales, puede presentar un caso de depósito en garantía del alquiler y pedirle al tribunal que le permita pagar el dinero del alquiler en una cuenta de depósito en garantía del tribunal (no directamente al propietario) hasta que finalicen las reparaciones. En la ciudad de Baltimore, es posible que también pueda presentar un caso de garantía de habitabilidad. El tribunal puede incluso ordenar que se reduzca el alquiler durante el período de tiempo en que el propietario no realizó las reparaciones.
P -“Me molestan continuamente inquilinos ruidosos y el propietario se niega a remediar la situación. ¿Es esto motivo para rescindir el contrato de arrendamiento?
R - Puede ser motivo para rescindir el contrato de arrendamiento si le ha avisado al propietario del problema, le ha dado la oportunidad de remediarlo y el problema aún continúa. En todos los arrendamientos de Maryland, el propietario ha llegado a un acuerdo, llamado pacto de disfrute tranquilo, para asegurarse de que su propiedad de alquiler sea un lugar seguro y tranquilo para vivir. Si otros inquilinos le molestan con su ruido, debe ponerse en contacto con el propietario por escrito sobre la situación, especificando cuándo le han molestado los inquilinos y la naturaleza de las molestias. Luego, debe darle al arrendador un tiempo razonable para remediar la situación. Si el propietario se comunica con los inquilinos sobre el ruido, pero los inquilinos no dejan de molestarlo voluntariamente, el propietario puede verse obligado a enviarles a los inquilinos un aviso de desalojo por incumplimiento del contrato de arrendamiento. Si los inquilinos no desalojan y no dejan de molestarlo, el propietario tendría que llevar a los inquilinos a los tribunales por incumplimiento del contrato de arrendamiento. Este proceso podría tardar varios meses. Debe darle al arrendador al menos ese tiempo para remediar la situación. Sin embargo, si después de que haya pasado un tiempo razonable, el propietario no se ha mudado para que los inquilinos desalojen la vivienda, puede presentar una demanda ante el Tribunal de Distrito por el hecho de que el propietario no garantizó el disfrute tranquilo de las instalaciones. Luego puede decidir quedarse en la propiedad y obtener una indemnización monetaria o solicitar al tribunal que rescinda el contrato de arrendamiento y conceda una indemnización por daños y perjuicios para cubrir los gastos de mudanza. Obviamente, el resultado del caso dependerá de su capacidad para probar la situación. Este es ciertamente un procedimiento menos riesgoso que mudarse y luego argumentar el desalojo constructivo, ya sea en una demanda que usted entable contra el propietario o como defensa contra la demanda del propietario por alquiler perdido. Sin embargo, si le resulta imposible continuar con su arrendamiento debido a las condiciones de la propiedad o debido a una violación de su disfrute tranquilo, puede mudarse y argumentar que fue desalojado de manera constructiva.
Obtenga más información sobre el disfrute tranquilo.
P -“Me han trasladado a cierta distancia y se tarda demasiado en desplazarme. ¿La ley me permite rescindir el contrato de arrendamiento?
R - Usted todavía está obligado por el contrato de arrendamiento a menos que su contrato de arrendamiento establezca una terminación anticipada debido a una pérdida de empleo. Algunos contratos de arrendamiento tienen una sección específica que aborda este tema, pero muchos no. Por ejemplo, algunos contratos de arrendamiento permitirán la rescisión del contrato de arrendamiento si cambia de trabajo a una ubicación a más de cincuenta millas de distancia.
P -“Estoy en el ejército y he estado destinado en otra parte del país. ¿Puedo rescindir mi contrato de arrendamiento?
R: La ley de Maryland permite que una persona en servicio militar activo que haya recibido una orden de servicio temporal por un período de más de tres meses o una orden de cambio permanente de estación finalice un contrato de arrendamiento proporcionando una notificación por escrito y prueba de asignación. El inquilino que proporcione el aviso adecuado será responsable de no más de 30 días de alquiler y del costo de reparación de cualquier daño a las instalaciones causado por el inquilino.
Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-212.1
P -“Estoy comprando una casa. ¿Puedo rescindir el contrato de arrendamiento?
R - Es posible que aún esté obligado por la pérdida del alquiler. Debido a que pocos inquilinos pueden hacer coincidir la finalización del contrato de arrendamiento con la compra de una casa, a menos que llegue a un acuerdo con su arrendador o haya una sección de cancelación en su contrato de arrendamiento, usted será responsable del alquiler que se debe pagar por el resto del contrato de arrendamiento. Sin embargo, el propietario debe intentar de buena fe alquilar la propiedad a otra persona después de que usted se vaya, para reducir la cantidad de dinero que pierde por el alquiler. Si el propietario alquila la propiedad después de que usted se vaya y antes de que finalice el contrato de arrendamiento, usted será responsable del alquiler hasta el momento del nuevo alquiler, así como de cualquier costo que el propietario haya soportado al tener que alquilar la propiedad nuevamente. Esos costos pueden incluir el costo de la publicidad, por ejemplo. Además, si los nuevos inquilinos no pagan el alquiler durante el tiempo restante de su contrato de arrendamiento original, usted también puede ser responsable de la pérdida del alquiler.
P -“Necesito rescindir mi contrato de arrendamiento para poder encontrar un apartamento más barato. He perdido mi trabajo y simplemente no puedo permitirme quedarme en el apartamento. ¿Lo que sucederá?"
R - Es posible que tenga problemas para obtener otro apartamento si su nuevo propietario consulta con su propietario actual. Dado que su arrendador puede responsabilizarlo de los pagos adeudados según el contrato de arrendamiento hasta que encuentre un nuevo inquilino, un posible arrendador puede cuestionar si usted puede pagar tanto el alquiler anterior como el nuevo. Incluso si encuentra un nuevo alquiler, el propietario original puede demandarlo por la pérdida del alquiler, así como por los costos de encontrar un nuevo inquilino. Además, es posible que se informe una sentencia en su contra a una agencia de crédito. Si está trabajando, o cuando consiga un trabajo, el propietario que tiene un fallo en su contra puede embargar su salario. Sin embargo, si ya no puede permitirse pagar el alquiler, puede intentar negociar la cancelación del contrato de arrendamiento con su arrendador.
P - "¿Cuál es la responsabilidad del propietario cuando un inquilino incumple un contrato de arrendamiento?"
R - El arrendador debe hacer un esfuerzo razonable para mitigar los daños intentando alquilar el apartamento lo antes posible. No puede ocultar el hecho de que su apartamento ya está disponible, pero tampoco tiene por qué anteponerlo a otras vacantes. El arrendador tiene el deber de mitigar los daños si los daños resultan de:
- No suministrar la posesión del local arrendado; o
- Falta o negativa a tomar posesión al inicio del plazo del arrendamiento; o
- Terminación de la ocupación antes del final del plazo.
Un propietario no está obligado a mostrar o alquilar una unidad de vivienda desocupada prematuramente con preferencia a otras unidades que ofrece.
Lea la ley: Código de Maryland Bienes inmuebles § 8–207
P - “¿Puede el propietario negarme a subarrendar la propiedad?”
R - Un propietario no tiene que permitir el subarrendamiento a nadie que no esté calificado, pero en general, un propietario no puede negarse arbitrariamente a permitir el subarrendamiento o el arrendamiento a otro inquilino calificado. Si hiciera esto, no estaría mitigando sus daños.
P: “¿Qué pasa si me enfermo y tengo que mudarme a una residencia de ancianos o a la casa de un familiar?”
R - Si le entrega a su arrendador la certificación médica requerida y el aviso de terminación antes de abandonar la propiedad, el arrendador no puede cobrarle más de dos meses de alquiler después de la fecha de su salida. Esta disposición no se aplica si su contrato ya le permite rescindir el contrato de arrendamiento con un aviso por escrito de un mes o menos, y limita su responsabilidad a dos meses de alquiler o menos después de la fecha de su partida.
Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-212.2
P - "¿Qué pasa si el propietario vende la propiedad durante el plazo de mi contrato de arrendamiento?"
R - El nuevo propietario asume todos los derechos y responsabilidades del antiguo propietario según el contrato de arrendamiento. Su contrato de arrendamiento aún es válido.
Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8–101
P - “¿Qué pasa si un inquilino o propietario muere?”
R - A menos que el contrato de arrendamiento disponga lo contrario, la muerte de un inquilino o propietario no rescinde el contrato de arrendamiento y no termina las responsabilidades bajo el contrato de arrendamiento. Por lo tanto, el sucesor del propietario continúa como propietario y el patrimonio del inquilino se vuelve responsable de la pérdida del alquiler si los herederos del inquilino rescinden el contrato de arrendamiento.
Recursos adicionales:
Asegúrate de leer leyes locales de vivienda en su condado o en la ciudad de Baltimore para obtener más información.