Todas las reglas de Maryland que rigen las relaciones entre arrendadores e inquilinos en alquileres de propiedad privada también aplican a quienes viven y alquilan unidades consideradas de Sección 8, del HUD o públicas. Sin embargo, existen protecciones adicionales que solo aplican a la Sección 8, el HUD y la vivienda pública. Los siguientes consejos le ayudarán a entender muchas de las seguridades añadidas.
Antes de alquilar
¿Cuál es el proceso de solicitud para programas de vivienda subsidiada y asistida?
Todos los programas de vivienda subsidiada y asistida de bajos ingresos (como las viviendas públicas, del HUD y de la Sección 8) solo están abiertos para personas con ingresos limitados, si bien los límites exactos varían. La mayoría de los programas de vivienda son para familias con hijos o individuos en unidades individuales que son ancianos, discapacitados o que han sido obligados a mudarse por una acción gubernamental o por un desastre. Varios proyectos y complejos de vivienda se limitan a ancianos y personas discapacitadas.
Si usted califica para un programa de vivienda subsidiada o asistida, pero no hay disponible una unidad del tamaño apropiado ni un vale de la Sección 8, el arrendador (en el caso de viviendas del HUD) o la autoridad de vivienda (en el caso de viviendas públicas o de la Sección 8) debe colocar su nombre en una lista de espera, a menos que la lista ya tenga más de un año. Si usted se encuentra en una lista de espera, debe mantenerse en contacto con el arrendador o la autoridad de vivienda e informarles cuando cambie de dirección. Si no lo colocan en la lista de espera ni lo admiten, el arrendador o la autoridad de vivienda debe informarle la razón y otorgarle 14 días para suministrar más información que pueda contribuir con su solicitud.
Proceso de solicitud de viviendas del HUD
Para poder residir en una vivienda del HUD, debe realizar una solicitud. El propietario del alquiler no puede negarse a admitir su solicitud, a menos que la lista de espera requiera un año o más de espera.
Si su nombre se coloca en la lista de espera, el propietario le puede ofrecer un formulario de solicitud previa que solicita información suficiente para determinar si usted califica para el programa.
Si una unidad está disponible, el propietario debe ofrecerle una solicitud. Los formularios de solicitud y de solicitud previa deben tener información suficiente para determinar:
- la elegibilidad de la familia: tamaño, composición (si hay ancianos o personas discapacitadas), el ingreso familiar y los activos. Cualquier pregunta sobre alguna discapacidad en la etapa de solicitud previa solo es importante si tal discapacidad es un criterio de admisión para el complejo;
- tamaño de la unidad: edad, sexo; y
- evaluación de la idoneidad de los solicitantes: verificaciones crediticias, historial de alquiler.
Cuando hay una unidad disponible, el propietario debe entrevistar al solicitante y actualizar su información. En la entrevista inicial, el arrendador debe hacer lo siguiente:
- actualizar la información suministrada en la solicitud previa y en la solicitud;
- explicar los requisitos del programa;
- obtener la información sobre el ingreso y sobre la composición familiar;
- obtener los números de la seguridad social de todos los miembros del hogar de seis o más años de edad.
Para obtener más información sobre cómo realizar la solicitar para vivienda pública, consulte la página web del HUD.
Para obtener más información sobre cómo solicitar los vales de elección de vivienda (Sección 8), consulte la página web del HUD.
Para obtener más información sobre cómo solicitar vales de la Sección 8 en la ciudad de Baltimore, consulte la página web de la Housing Authority (Autoridad de Vivienda) de la ciudad de Baltimore.
Arrendamientos, excepciones y cláusulas prohibidas
¿Qué debe incluir el arrendamiento?
Cuando usted se muda a una unidad de vivienda pública, un complejo del HUD o una unidad de la Sección 8 en el mercado de alquiler privado, el arrendador debe proporcionarle un documento escrito de arrendamiento y una lista de los daños que ya tiene la unidad. Los alquileres del HUD y de vivienda pública son alquileres estándar aprobados por el gobierno federal (en el caso de las viviendas del HUD) y la autoridad de vivienda local (en el caso de la vivienda pública). El documento de arrendamiento establecerá los derechos y responsabilidades tanto del inquilino, como del arrendador. Debe leer el documento con detenimiento y conservar una copia.
¿Qué contiene el arrendamiento de la Sección 8?
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de EE. UU. suministra fondos a los estados para subsidiar las viviendas de alquiler para familias de bajos ingresos. Este programa (conocido como Programa de Certificado/Vale de la Sección 8) es administrado en Maryland por el Department of Housing and Community Development Administration (Departamento de Vivienda y Administración de Desarrollo Comunitario) del estado, a través de las agencias de administración locales. Generalmente, la agencia de administración a nivel local es la Autoridad de Vivienda o el Departamento de Vivienda.
De conformidad con el Programa de Certificado/Vale de la Sección 8, los arrendadores acuerdan alquilar propiedades que cumplan con los estándares federales de ocupación a individuos a los que se les ha emitido un Certificado de Participación Familiar. Los arrendadores firman un contrato con la Administración de Desarrollo Comunitario o la agencia de administración local que garantiza el pago a los arrendadores, siempre y cuando la propiedad y el arrendamiento cumplan con las regulaciones federales. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU., a través de la agencia de administración, subsidia la parte del alquiler más servicios públicos que excede el 30% del ingreso mensual de la familia participante. Sin embargo, bajo ciertas condiciones en el programa de vale de alquiler, la cuota de alquiler de la familia puede ser más o menos del 30%. Las familias deben encontrar su propia vivienda y generalmente, el alquiler no debe exceder el valor justo de mercado de la propiedad.
Para calificar, el ingreso total familiar normalmente debe ser 50% o menos del ingreso promedio en el área de ubicación de la vivienda. Además de las personas solteras ancianas, discapacitadas o minusválidas, las personas solteras que han sido desplazadas de su hogar anterior por acciones gubernamentales o que son los miembros restantes de una familia inquilina del programa pueden calificar para el Programa de Certificado/Vale de la Sección 8. El arrendador redacta el documento de arrendamiento de la Sección 8 (no la autoridad de vivienda ni el HUD). El documento de arrendamiento de la Sección 8 debe contener la siguiente información: los nombres del propietario y el inquilino; la dirección de la unidad; el plazo inicial del arrendamiento (debe ser un año completo) y cualquier disposición para la renovación del arrendamiento; el monto del alquiler y una de lista de los servicios y electrodomésticos que serán proporcionados por el propietario y los que serán suministrados por el inquilino.
El arrendamiento de la Sección 8 también debe incluir un apéndice de arrendamiento exigido por el HUD. Si lo establecido en el arrendamiento del propietario contradice el apéndice de arrendamiento, regirá el último. El apéndice de arrendamiento debe incluir la siguiente información:
- el plazo del Pago de Asistencia de Vivienda (Housing Assistance Payment, (HAP) entre el propietario y la autoridad de vivienda;
- los requisitos de notificación familiar para finalizar el arrendamiento;
- una declaración que indique que el propietario no puede terminar el arrendamiento durante su plazo inicial, excepto por:
- Violación grave (como incumplimiento del pago del alquiler, violaciones repetidas del documento de arrendamiento, violación de las leyes federales, estatales o locales relacionadas con la obligación del inquilino con respecto a la unidad) o “causa justificada” (como el rechazo de un inquilino a aceptar un nuevo arrendamiento, historial de perturbaciones familiares a los vecinos o la propiedad, el deseo del propietario de utilizar la unidad para su uso personal, comercial o familiar, la venta o renovación de la propiedad o el deseo de aumentar el alquiler).
¿Se pueden cambiar los términos y condiciones de mi alquiler o arrendamiento?
El documento de arrendamiento es un contrato vinculante entre el inquilino y el propietario (en el caso de los arrendamientos del HUD y de la Sección 8) o la autoridad de vivienda (en el caso de arrendamientos de vivienda pública). No se podrán cambiar los términos y condiciones del arrendamiento durante el plazo del arrendamiento, y ni el propietario ni la autoridad de vivienda pueden aumentar el alquiler durante este plazo.
El arrendador podrá modificar los términos y condiciones del acuerdo de arrendamiento al finalizar el plazo de arrendamiento, siempre que reciba aprobación del HUD o la autoridad de vivienda para hacerlo. Se le debe notificar al inquilino sobre cualquier modificación en el acuerdo de arrendamiento de la misma manera que se le notificaría sobre la terminación de este, lo que incluye una notificación de al menos 60 días en la ciudad de Baltimore o de al menos 30 días en el resto del estado.
Alquiler
¿Cuánto debería pagar por el alquiler y los servicios?
En muchos programas de vivienda subsidiada y asistida, el arrendador o la autoridad de vivienda no pueden cobrar más del 30% de su ingreso ajustado para el alquiler y los servicios. Su arrendador (en el caso de las viviendas del HUD) o la autoridad de vivienda (en el caso de viviendas públicas y de Sección 8) deben ajustar su ingreso total restándole cierta cantidad por cada niño, anciano o persona discapacitada que habite en la vivienda. Es posible que su arrendador o la autoridad de vivienda también deban restarle los gastos por cuidado infantil, asistencia por discapacidad y los gastos médicos. Una vez que su arrendador o autoridad de vivienda determine su alquiler, debe restarle cierta cantidad por servicios en el caso de que usted sea el responsable de pagarlos. Si su ingreso es muy bajo, usted puede calificar para ayuda con sus facturas de servicios. Si usted o su familiar es discapacitado y un asistente vive con usted, el ingreso de su asistente no contará como ingreso del hogar ni se podrá utilizar para calcular el alquiler. Contacte a su arrendador, a la autoridad de vivienda o al Legal Aid Bureau (Oficina de Asesoría Legal) de Maryland para obtener información sobre la asistencia para servicios públicos.
¿Qué sucede si la Autoridad de Vivienda no paga su porción de mi alquiler y soy un inquilino de la Sección 8?
El inquilino no es responsable del pago de la porción del alquiler que se debe pagar al propietario a través del pago de asistencia de vivienda (HAP) de conformidad con el contrato de HAP entre el propietario y la Autoridad de Vivienda, siempre y cuando dicho contrato no haya finalizado.
Si la autoridad de vivienda no realiza el pago de asistencia de vivienda al propietario, no se considera una violación del documento de arrendamiento entre el inquilino y el propietario. Durante el plazo completo del arrendamiento, el propietario no puede terminar el arrendamiento por incumplimiento del pago de asistencia de vivienda por parte de la Autoridad de Vivienda.
Recuerde que se considera fraude que el arrendador cobre cualquier monto superior a la porción de alquiler del inquilino establecida por la autoridad de vivienda. Si el arrendador cobra cualquier otra cuota o tarifa al inquilino, estas deben ser aprobadas por el contrato de HAP.
Responsabilidades del arrendador
¿Qué es la recertificación anual de ingreso?
Cada año su arrendador (en el caso de las viviendas del HUD) o la autoridad de vivienda (en el caso de viviendas públicas y de Sección 8) deben contactarlo para asegurarse de que no haya cambios en la cantidad de personas que residen en la vivienda, ni en el ingreso familiar. A esto se le denomina “recertificación”. Su arrendador puede realizar una recertificación anticipada si considera que el ingreso o el tamaño de la familia han aumentado. Su arrendador le enviará una carta antes de realizar la recertificación. Si no responde la carta, recibirá una segunda carta. Si aún no responde, habrá consecuencias graves: si reside en una vivienda del HUD, su arrendador aumentará su alquiler al precio completo del mercado y el gobierno no cubrirá la mayor parte de su alquiler, lo que lo convertirá en el único responsable. Si reside en una vivienda de la Sección 8, la autoridad de vivienda cancelará su vale de Sección 8 (usted tiene derecho a disputar cualquier intento de cancelar su vale por parte de la autoridad de vivienda). Si reside en una vivienda pública, la autoridad de vivienda finalizará su arrendamiento e iniciará procedimientos de desahucio (tiene derecho a un reclamo informal y formal para disputar la decisión de la autoridad de vivienda de terminar su arrendamiento e iniciar los procedimientos de desahucio).
Siempre que el número de personas que residen en su hogar o su ingreso cambien, debe informarlo de inmediato a su arrendador. Si no lo hace, se le puede acusar de fraude y puede perder su asistencia de vivienda o incluso se le puede acusar de cometer un delito. También puede tener que pagar cargos por el retraso en el alquiler. Si no informa los cambios en el número de personas de su hogar o en su ingreso, pero no lo hizo deliberadamente, el arrendador debe permitirle pagar el alquiler atrasado. Si no le permite hacerlo, debe contactar a la Oficina de Asesoría Legal.
Cuando su ingreso o el tamaño del grupo familiar cambien, su arrendador ajustará el alquiler. Si disminuye el monto del alquiler, el cambio entrará en vigencia el primer día del mes posterior al momento en el que informe el cambio en su ingreso o el tamaño del grupo familiar. Si aumenta el monto del alquiler, su arrendador debe darle una notificación con 30 días de anticipación sobre el aumento y el cambio no entrará en vigencia hasta el primer día del mes luego de la finalización de los 30 días de anticipación.
¿El arrendador puede cancelar mi vivienda subsidiada?
Algunas veces el arrendador puede cancelar una vivienda subsidiada siempre que se trate del tipo de vivienda subsidiada que se describe aquí. Si el arrendador desea hacer esto, debe enviarle una carta en la que le informe al respecto. Hay acciones que puede tomar para disputar la decisión del arrendador de finalizar este tipo de vivienda subsidiada a fin de permanecer en su vivienda o asegurarse de poder encontrar otra vivienda asequible. Si le informan que su arrendador está planificando finalizar un subsidio, debe contactar a la Oficina de Asesoría Legal lo más pronto posible.
Recuerde que tiene derecho a su subsidio de vivienda asequible. Ni su arrendador ni la autoridad de vivienda pueden quitarle su vale de Sección 8 ni desalojarlo de una vivienda pública o del HUD sin una “causa justificada”. Para obtener definiciones de “causa justificada”, haga clic aquí. Se debe convencer a un juez de que existe una “causa justificada” antes de que usted pueda ser desahuciado.
Seguridad y reparaciones
¿Qué hacer si existe un problema de seguridad o una violación del código?
Llame a la oficina de inspecciones de vivienda adecuada para que un inspector de vivienda realice una inspección de las instalaciones a fin de determinar si existen posibles violaciones del código. Los inquilinos conforme a la Sección 8 deben llamar a su asesor de Sección 8 u oficina de inspecciones de Sección 8 en caso de tener reclamos sobre la condición de la vivienda. Un inquilino de un proyecto de la Sección 8 debe llamar a la oficina del HUD del área si su desarrollo de vivienda no realiza las reparaciones a la propiedad.
La oficina del HUD del estado de Maryland se encuentra en Baltimore. El número de teléfono es 410-962-2520.
Actividades criminales y perturbaciones
¿Cuáles actividades criminales o perturbaciones pueden causar el desahucio de una vivienda pública?
Cualquiera de los siguientes tipos de actividades criminales de un inquilino, miembro del hogar, huésped u otra persona que se encuentre bajo el control del inquilino puede causar la cancelación del arrendamiento:
- cualquier actividad que amenace la salud, seguridad o el derecho de otros residentes a disfrutar de las instalaciones de manera pacífica;
- cualquier actividad que amenace la salud, seguridad o el derecho de personas que vivan en los alrededores, a disfrutar de las instalaciones de manera pacífica; o
- cualquier actividad criminal relacionada las drogas en las instalaciones o cerca de estas.
Desahucios y desalojos
¿Cuándo puede desahuciarme un arrendador?
Un arrendador puede desahuciarlo por una o más de las siguientes razones:
- violaciones graves o repetidas de los términos y condiciones del arrendamiento;
- violación de las leyes federales, estatales o locales que rigen las obligaciones del inquilino con respecto a la ocupación o uso de las instalaciones; u
- “otra causa justificada”, como el hecho de que la familia no acepte la oferta o de un nuevo arrendamiento o revisión; historial de perturbaciones a los vecinos o la destrucción de la propiedad por parte de la familia; hábitos de vida que den lugar a daños a la unidad o las instalaciones; que el propietario desee utilizar la unidad para el uso personal o familiar o con un fin distinto al de una unidad de alquiler residencial; o una razón comercial o económica como la venta de la propiedad, la renovación de la unidad o el deseo de arrendarla a un mayor precio. Existe un requisito legal de notificación con 90 días de anticipación si el propietario decide terminar el arrendamiento por razones comerciales o económicas.
Finalización del arrendamiento
¿Cuál es el proceso para terminar el arrendamiento?
Antes de que su arrendador pueda desalojarlo, debe enviarle una notificación por escrito informándole las razones del desahucio, que tiene 10 días para discutirlo con su arrendador y que tiene derecho a defenderse en un tribunal.
La notificación se debe enviar al inquilino a través del correo de primera clase, debidamente sellada, dirigida a la dirección del inquilino en el proyecto y con la debida dirección del remitente. Se le debe entregar una segunda copia en persona a cualquier adulto que conteste el llamado a la puerta de la unidad del inquilino. En caso de que ningún adulto conteste el llamado a la puerta, se deberá dejar la notificación por debajo de la puerta o pegarla a esta. Si el arrendador no le envía esta notificación, no tiene permitido desalojarlo.
Después del envío de la notificación, su arrendador debe acudir al tribunal antes de poder desahuciarlo. Su arrendador no podrá cambiar las cerraduras, suspender los servicios de agua o electricidad ni mover sus pertenencias sin acudir al tribunal. Su arrendador debe esperar 30 días luego del envío de la notificación antes de acudir al tribunal. Luego, deberá probar que usted incumplió el acuerdo de arrendamiento. Usted puede solicitar un juicio con jurado, pero debe hacerlo antes de que el juez oiga sobre el caso. Recuerde que el hecho de que no objete la notificación de finalización no significa que renuncia a su derecho de impugnarla en el tribunal.
Si recibe una citación del tribunal o una carta de desahucio, debe contactar a un abogado lo más pronto posible. Si su arrendador acuerda permitirle permanecer en la vivienda, pero desea que firme un contrato por escrito, usted debe contactar a un abogado antes de firmarlo. Usted puede ser elegible para obtener servicios legales gratuitos de la Oficina de Asesoría Legal, de una clínica jurídica o de un proyecto “pro bono”.ng it. You may be eligible for free legal services from the Legal Aid Bureau, a law school clinic, or a "pro bono" project.