В городе Балтимор во всех договорах аренды жилых помещений (устных или письменных) подразумевается, что арендодатель обязуется и гарантирует, что жилье пригодно для проживания людей.
- Жилище означает строение или часть строения, которое используется или предназначено для использования в качестве дома или места жительства одним лицом или двумя или более лицами, ведущими общее хозяйство.
- Пригодность для проживания людей означает, что в жилище отсутствуют условия, которые ставят под угрозу жизнь, здоровье и безопасность жильцов, включая, помимо прочего, заражение вредителями или грызунами, отсутствие санитарии, отсутствие отопления, отсутствие проточной воды или электричества.
В первые 30 дней проживанияЕСЛИ
- жилище непригодно для проживания людей, И
- арендодатель уведомлен об условиях, касающихся имущества, которые представляют собой нарушение гарантии пригодности для проживания,
ТОГДА арендатор может воспользоваться любыми средствами правовой защиты, доступными по закону. Арендатор также может воспользоваться следующими средствами правовой защиты в течение 30 дней с момента заселения:
- иск или судебное разбирательство по поводу нарушения договора или гарантии (в иске арендатор может просить суд расторгнуть договор, т. е. объявить договор недействительным, а также может потребовать иных средств правовой защиты);
- расторжение договора, включая возврат всех депозитов и денежных средств в счет арендной платы за период нарушения (расторжение договора означает, что договор считается недействительным).
Арендодатель должен получить уведомление об условиях, которые представляют собой нарушение гарантии пригодности для проживания, одним из следующих способов:
- уведомление о нарушении от Департамента жилищного строительства и развития общин или любого другого муниципального или государственного органа или
- письмо от арендатора или агента арендатора арендодателю заказным письмом или
- фактическое уведомление об условиях.
Если, имея недобросовестные намерения, арендатор или член семьи арендатора, приглашенный или агент отказал во входе арендодателю или агенту арендодателя, так что арендодатель не смог сделать ремонт, то арендатор несет ответственность за гонорары адвокатов арендодателя и судебные издержки. Аналогичным образом, если арендатор или член семьи арендатора, приглашенный или агент стали причиной условий, которые предположительно существуют, то арендатор несет ответственность за стоимость ремонта.
Положения настоящего раздела не могут быть отменены.
Прочтите Закон: Местные законы города Балтимор § 9-14.1
После первых 30 дней проживания, подразумеваемая гарантия пригодности для проживания людей сохраняется. Однако определение пригодности для проживания людей несколько отличается. Теперь пригодность для проживания людей означает, что в помещении не должно быть «никаких условий, которые ставят под угрозу жизнь, здоровье и безопасность арендаторов, включая заражение паразитами или грызунами в двух или более единицах, отсутствие санитарии, отсутствие тепла, отсутствие водопровода или отсутствие электричества, за исключением случаев, когда арендатор несет ответственность за оплату счетов за воду и электричество и когда отсутствие воды или электричества является прямым результатом неуплаты арендатором счетов за воду и электричество».
Если после первых 30 дней проживания жилье арендатора становится непригодным для проживания, арендатор может подать иск о нарушении гарантии пригодности для проживания или сослаться на нарушение гарантии в качестве защиты в иске арендодателя о выселении в упрощенном порядке или лишении жилья (иски, в которых арендодатель добивается судебного решения за неуплату арендной платы), ЕСЛИ:
- арендодатель уведомлен об условиях, которые представляют собой нарушение гарантии; и
- У арендодателя есть разумный срок после уведомления, чтобы «восстановить жилище до состояния, пригодного для проживания людей, если арендодатель проводит работы по восстановлению с усердием и без виновной задержки».
Если арендодатель и арендатор спорят о том, что является разумным сроком, суд решит, что является разумным. Существует опровержимая презумпция, что арендодателю неразумно тратить более 30 дней на восстановление жилища до состояния, пригодного для проживания людей. Опровержимая презумпция заключается в том, что арендодатель должен доказать, что срок более 30 дней является разумным. По завершении ремонта арендодатель должен уведомить арендатора или Департамент жилищного строительства и развития общин в письменной форме.
Суд может присудить арендатору возмещение убытков задним числом с даты, когда арендодатель фактически узнал о нарушении гарантии. Убытки будут составлять «сумму арендной платы, уплаченной или причитающейся арендатору в период нарушения, за вычетом разумной арендной стоимости жилья в его изношенном состоянии».
Если условия вызваны арендатором, членом семьи арендатора или посетителем, то арендатор несет ответственность за стоимость ремонта. Стоимость будет взыскана как арендная плата. Таким образом, арендодатель сможет потребовать оплату ремонта в рамках упрощенного иска о выселении или иска о бедствии.
Прочтите Закон: Местные законы города Балтимор § 9-14.2