Целью закона об эскроу арендной платы является защита жизни, здоровья и безопасности арендаторов и предотвращение ответных действий со стороны арендодателей. Закон не может быть использован для перепланировки жилья, исправления незначительных нарушений кодекса или в качестве средства преследования.
Когда арендодатель необоснованно задерживает или отказывается ремонтировать состояние, которое угрожает жизни, здоровью или безопасности арендатора, закон об условном депонировании арендной платы предусматривает несколько средств правовой защиты, включая выплату арендной платы в суд, чтобы накопленные средства могли быть использованы для оплаты ремонта. .
Прочтите Закон: Кодекс местных законов города Балтимор, Подзаголовок 9-9
Темы на этой странице:
- Опасные условия
- Перед использованием эскроу-аренды
- Судебная процедура
- Защита арендодателя
- Средства защиты
- Защита от возмездия
- Запрещенные действия и применение закона
Опасные условия
Для использования процесса эскроу аренды в арендуемом помещении или в местах общего пользования должны существовать опасные условия, которые создают или, если их не устранить немедленно, создадут опасность возникновения пожара или серьезную угрозу жизни, здоровью или безопасности арендаторов (Раздел 9-9(b)). Примерами таких условий являются (Раздел 9-9(b)):
- Отсутствие тепла, света, электричества или адекватных систем утилизации сточных вод
- Отсутствие горячей или холодной воды (за исключением случаев, когда арендатор платит за воду и отсутствие воды является результатом его неуплаты за воду)
- Заражение грызунами (за исключением односемейных жилых домов)
- Наличие свинцовой краски на внутренних поверхностях, если это является нарушением городского кодекса Балтимора, и арендодатель уведомлен о наличии свинцовой краски на поверхностях.
Наличие опасного состояния может быть основанием для иска, инициированного арендатором для исправления состояния, или может быть использовано арендатором в качестве защиты от иска, поданного арендодателем для взыскания арендной платы или для восстановления владения помещением за неуплату арендной платы (Раздел 9-9(c)).
Прочтите Закон: Кодекс местных законов города Балтимор, Подзаголовок 9-9
Перед использованием эскроу-аренды
Прежде чем подать иск о депонировании арендной платы или использовать опасное состояние в качестве защиты от неуплаты арендной платы, арендодатель или агент арендодателя также должен отказаться или не устранить это состояние в разумные сроки после получения уведомления о неисправном состоянии одним из следующих способов (Раздел 9-9(d)(1)):
- Письмо, отправленное заказным письмом с уведомлением о вручении (арендатор должен сохранить копию письма и уведомления о вручении);
- Уведомление о нарушении или осуждении от Департамента жилищного строительства и развития общин или другого соответствующего агентства; или
- Фактическое уведомление (арендодатель знает о состоянии помещения из первых рук).
Разумный срок устранения опасного состояния оставлен на усмотрение суда, однако существует опровержимая презумпция, что срок более 30 дней после получения уведомления является неразумным (Раздел 9-9(d)(1)).
Арендатор должен выплатить суду сумму арендной платы, причитающуюся по договору аренды, если только или пока эта сумма не будет изменена постановлением суда (Раздел 9-9(d)(2)). Арендатор также не должен иметь более 5 судебных решений о неуплате арендной платы в год, непосредственно предшествующий подаче иска или использованию опасного состояния в качестве защиты (или не более 2 судебных решений, если арендатор проживал в помещении 6 месяцев или меньше) (Раздел 9-9(d)(3)).
Прочтите Закон: Кодекс местных законов города Балтимор, Подзаголовок 9-9
Судебная процедура
Первоначальное слушание дела об условном депонировании арендной платы должно быть проведено в течение 15 календарных дней с момента уведомления судом сторон, за исключением случаев, когда суд назначает более раннее слушание, если арендатор ссылается на чрезвычайные обстоятельства, такие как отсутствие отопления зимой, отсутствие надлежащих канализационных систем или любая другая непосредственная угроза здоровью или безопасности жильцов (Раздел 9-9(h)).
Суд, по собственной инициативе или по ходатайству арендодателя или арендатора, может назначить дополнительные слушания по делу для дальнейшего определения прав и обязанностей сторон (Раздел 9-9(i)). Распределение депонированных денег может иметь место только:
- по постановлению суда после слушания, на котором и арендатор, и арендодатель были заблаговременно уведомлены о необходимости явиться, или
- по соглашению арендатора и арендодателя, или
- после выдачи жилищным инспектором удостоверения о том, что требуемые работы были выполнены удовлетворительно (Раздел 9-9(i)).
В случае необходимости проведения слушания суд должен уведомить всех лиц, которых необходимо уведомить, заказным письмом с уведомлением о вручении, указав дату, время и цель слушания; отказ или необоснованная задержка стороной в принятии уведомления не будет препятствовать использованию любых средств правовой защиты, на которые имеет право другая сторона (Раздел 9-9(j)).
Прочтите Закон: Кодекс местных законов города Балтимор, Подзаголовок 9-9
Защита арендодателя
Арендодатель будет иметь преимущество, если сможет доказать одно из следующих обстоятельств (Раздел 9-9(e)):
- Они не получили надлежащего уведомления;
- Состояние, на которое жалуется арендатор, не существует;
- Состояние было исправлено;
- Состояние было вызвано арендатором, членом его семьи или гостем; или
- Арендатор необоснованно отказался въехать или необоснованно не обеспечил свое присутствие дома в момент прибытия арендодателя или его агента для проведения ремонтных работ.
Прочтите Закон: Кодекс местных законов города Балтимор, Подзаголовок 9-9
Средства защиты
По завершении слушания суд может вынести любое постановление, которое потребует судья по делу, включая, помимо прочего, одно или несколько из следующих (Раздел 9-9(f)):
- Договор аренды расторгается, и помещение передается арендодателю;
- Все арендные деньги, уже уплаченные в суд, должны быть возвращены арендатору или арендодателю;
- Арендатор должен продолжать вносить арендную плату на счет эскроу до тех пор, пока опасная ситуация не будет устранена;
- Арендная плата снижается до суммы, которая справедливо отражает состояние помещения (арендодатель несет бремя доказательства того, почему арендная плата не должна быть снижена);
- Деньги, накопленные на счете условного депонирования, передаются арендатору, арендодателю или подрядчику, выбранному арендодателем, для исправления ситуации;
- Дело передается в муниципальный или государственный орган для расследования и составления отчета, а арендатор выплачивает суду всю арендную плату, причитающуюся за этот период;
- Депонированные средства должны быть использованы для выплаты ипотеки на имущество с целью предотвращения обращения взыскания; и/или
- Арендодатель должен устранить дефектное состояние.
Если суд открыл счет условного депонирования, а арендодатель не предпринял разумных усилий для устранения опасной ситуации в течение 6 месяцев, все деньги, накопленные на счете, должны быть возвращены арендатору, а счет условного депонирования будет действовать в течение нового 6-месячного периода на тех же условиях, что и раньше (Раздел 9-9(g)).
Прочтите Закон: Кодекс местных законов города Балтимор, Подзаголовок 9-9
Защита от возмездия
После определения существа дела арендатор защищен от повышения арендной платы, выселения или сокращения услуг, которые арендодатель обязан предоставлять по закону, если только суд не установит, что жалоба или защита арендатора не были «добросовестными» или что у арендодателя есть «достаточные основания» для выселения арендатора или повышения арендной платы (Раздел 9-9(k)). В течение первых 6 месяцев арендодатель несет бремя доказывания отсутствия добросовестности или достаточного основания; по истечении 6 месяцев бремя доказывания ложится на арендатора (Раздел 9-9(k)).
«Уважительной причиной» для выселения арендатора или повышения арендной платы со стороны арендодателя является наличие любого из следующих обстоятельств (Раздел 9-9(k)(2)):
- Состояние, послужившее основанием для жалобы или защиты арендатора, было вызвано действием или бездействием арендатора, члена его семьи или их гостя и выходило за рамки обычного износа;
- Арендодатель хочет добросовестно вернуть себе право собственности на недвижимость, чтобы иметь возможность немедленно в ней жить;
- Арендодатель добросовестно и в письменной форме заключил договор купли-продажи недвижимости, а покупатель планирует немедленно въехать в нее;
- Арендодатель столкнулся со значительным ростом налогов или существенным ростом эксплуатационных расходов, не связанным с условием, указанным в настоящем законе; или
- Арендодатель произвел существенное капитальное улучшение помещения, не связанное с условием, предусмотренным настоящим законом, и это улучшение приносит пользу арендованному помещению.
Защита от повышения арендной платы, снижения услуг или выселения также распространяется на арендатора, который добросовестно сообщает о возможном нарушении жилищного кодекса в государственный или муниципальный орган, даже если арендатор не намерен использовать процедуры условного депонирования арендной платы; арендодатель не имеет права повышать арендную плату в течение максимум 6 месяцев после определения дела (Раздел 9-9(k)(3)). Однако этот закон не влияет на право арендатора или арендодателя расторгать или не продлевать письменный договор аренды на один год или дольше в соответствии с положениями договора аренды, за исключением того, что условия договора аренды не могут быть использованы для противодействия намерению и положениям закона (Раздел 9-9(k)(3)).
Если арендодатель намерен добросовестно вернуть себе свое помещение, снеся его или заколотив досками, и намерен получить на это разрешение, он может направить арендатору письменное уведомление за 60 дней о расторжении договора аренды (Раздел 9-9(l)).
Прочтите Закон: Кодекс местных законов города Балтимор, Подзаголовок 9-9
Запрещенные действия и применение закона
Любое условие аренды, которое пытается отказаться от любого положения настоящего закона, противоречит публичному порядку и является недействительным (Раздел 9-9(m)).
Этот закон также применяется к любой жилой недвижимости, расположенной в городе Балтимор, сдаваемой в аренду государственным агентством или городом Балтимор (Раздел 9-9(n)).
Прочтите Закон: Кодекс местных законов города Балтимор, Подзаголовок 9-9