Влияние развития недвижимости может ощущаться широким кругом людей, от соседей по дому до сообщества в целом. Каждый участок земли в городе Балтимор регулируется правилами зонирования, которые контролируют как то, для чего может использоваться собственность, так и размещение чего-либо построенного на этой собственности. Из-за потенциальных последствий развития гражданам и общественным организациям важно знать, что предусматривают законы, и как иметь эффективный голос в процессе зонирования.
Зонирование регулирует как использование земли, так и физическую планировку застройки на участках земли. В Балтиморе, карты зонирования назначить категорию зонирования каждому участку земли в городе, а также код зонирования определяет виды использования, разрешенные в каждой категории. Когда зонирование определенной собственности допускает тип использования и планировку, которые желает владелец собственности, владелец собственности, как правило, имеет законное право приступить к получению разрешений на строительство и возведению проекта, даже если есть противодействие со стороны соседей; могут применяться исключения, например, ограничения на экологические разрешения, обозначения исторических зданий и т. д. Однако, когда кодекс зонирования не допускает запрашиваемое использование/развитие, будут проведены публичные слушания перед Советом по муниципальным и зонирующим апелляциям, органом, который имеет полномочия определять, разрешать ли использование. Любое лицо или организация могут выступить на публичных слушаниях, и важно, чтобы те, у кого есть опасения, высказались в это время.
Следуйте этим общим шагам, чтобы наиболее эффективно выразить свои опасения на слушаниях в Board of Municipal and Zoning Appeals. Каждая ситуация принесет определенные проблемы и трудности, и этот план может потребоваться адаптировать в соответствии с потребностями конкретной ситуации. Для прохождения некоторых из этих шагов может потребоваться совет или помощь юриста.
- Определить зонирование объекта недвижимости. Смотреть Карта зонирования города Балтимор для руководства.
- Читать код зонирования чтобы выяснить, разрешено ли предлагаемое использование и планировка участка.
- Определите, какие действия запрашивает владелец имущества, например дисперсия (стремясь смягчить правила из-за физических характеристик собственности) или условное использование (разрешить особый вид использования имущества, который может быть разрешен только после того, как владелец докажет определенные факты о последствиях такого использования).
- Определите дату любого слушания по конкретному типу заявления и крайний срок подачи письменных комментариев. Если сторона должна разместить уведомления на объекте недвижимости, убедитесь, что это требование выполнено.
- Обзор процедурных правила относительно апелляций по зонированию. Изучите конкретные пункты, которые необходимо рассмотреть Апелляционной комиссии по зонированию, составьте их список и определите, какая информация необходима для определения того, выполнил ли владелец недвижимости эти требования.
- Получите копии всей информации, представленной в Совет по муниципальным и зонирующим апелляциям, включая чертежи и письменную информацию.
- Поговорите с владельцем недвижимости, чтобы понять его цели и намерения. Выскажите свои опасения и предложите возможные решения. Запросите помощь от Члены городского совета выступать от вашего имени.
- Если соглашение достигнуто, убедитесь, что оно оформлено в письменной форме, проверено юристом и включено в файл заявления.
- Если соглашение не может быть достигнуто, посетите публичные слушания в мэрии. Проконсультируйтесь с юристом, чтобы получить полное представление о процедурах и требованиях слушаний. Организуйте группу соседей и членов сообщества, чтобы они рассказали о своих опасениях. Будьте тщательны, но лаконичны и следуйте процедурам, изложенным Правлением при подготовке вашей презентации. По возможности приносите фотографии и документацию, подтверждающую ваши опасения, представьте письменную версию ваших показаний для протокола, и если член Совета согласен с заявленной позицией, попросите члена Совета дать показания перед Правлением.
- Если проект, против которого вы выступаете, одобрен Советом по муниципальным и зонирующим апелляциям, вы можете обратиться в окружной суд. Однако действуют определенные ограничения, и важно понимать эти ограничения во время слушания. Проконсультируйтесь с юристом до первого слушания, если вы считаете, что можете обжаловать решение, которое одобряет проект вопреки вашим возражениям.
Выполнение этих шагов при поддержке юристов из Community Law Center позволит сообществам активнее участвовать в процессе развития.