Темы на этой странице
- Требуется уведомление о конверсии
- Предложение для арендатора о покупке требуемого объекта
- Оплата расходов арендатора на переезд
- Жилье, сдаваемое в аренду инвалидам и пожилым людям
Система кондоминиумов, представляющая собой раздельное владение отдельными единицами многоквартирных домов, становится все более распространенной с тех пор, как она была введена в Соединенных Штатах в 1950-х годах. В Мэриленде владелец любой собственности — как занятого многоквартирного дома, так и пустой, неулучшенной земли — может передать эту собственность в собственность кондоминиума, следуя процедуре, предписанной законом. Закон о кондоминиумах штата Мэриленд регулирует преобразование многоквартирных домов в собственность кондоминиума, где каждая единица находится в отдельной собственности.
Прочтите закон: Код Мэриленда, Недвижимость, Титул 11
Требуется уведомление о конверсии
Для жилых помещений, сдаваемых в аренду, арендодатель должен предоставить арендатору уведомление в форме, указанной в Md. Code, Real Property § 11-102.1(f). Уведомление (и предложение о покупке) должно быть вручено арендатору лично или отправлено по почте заказным письмом с уведомлением о вручении, с предоплатой почтовых расходов на последний известный адрес арендатора. После того, как уведомление о конверсии было предоставлено, арендодатель/владелец должен сообщить об этом в письменной форме любому новому арендатору, арендующему единицу, во время или до подписания договора аренды или вступления во владение, в зависимости от того, что произойдет раньше.
Владелец/арендодатель должен предоставить копию уведомления вместе со списком каждого арендатора, которому было направлено уведомление, секретарю штата в момент вручения уведомления каждому арендатору.
Арендатор, получив вышеуказанное уведомление, может расторгнуть договор аренды без штрафных санкций, направив арендодателю письменное уведомление не менее чем за 30 дней. Арендатор также не может быть обязан освободить помещение до истечения 180 дней с момента получения уведомления, за исключением:
- Нарушение договора аренды, произошедшее до или после уведомления;
- Неуплата арендной платы, произошедшая до или после уведомления; или
- Невыезд в обещанный срок, если арендатор воспользуется своим правом расторгнуть договор аренды.
ПРИМЕЧАНИЕ: Поскольку арендатор не может быть обязан покинуть помещение раньше, чем через 180 дней, для любых сроков аренды, которые обычно заканчиваются в течение 180-дневного периода, срок аренды должен быть продлен до истечения 180-дневного периода. Продленный срок должен быть с той же арендной платой и на тех же условиях, что и истекающий договор аренды.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 11-102.1
Владелец, который в течение 180 дней до подачи заявления на регистрацию преобразования в секретариат штата расторгает или не продлевает действующие договоры аренды, чтобы избежать обязанности владельца предоставить арендаторам необходимое уведомление, получит отказ в своем заявлении на преобразование квартир в кондоминиумы или отменит его.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 11-102.2
Предложение для арендатора о покупке требуемого объекта
Владелец/арендодатель, обязанный предоставить уведомление о конверсии, описанной выше, должен предложить в письменной форме каждому арендатору право выкупа той части недвижимости, которую арендатор занимает в качестве своего места жительства. Предложение должно быть сделано по цене и на условиях, по крайней мере, столь же выгодных, как цена, условия и положения, предлагаемые за эту часть недвижимости любому другому лицу в течение 180-дневного периода после уведомления о конверсии.
Предложение каждому арендатору должно быть сделано одновременно с уведомлением о переоборудовании и должно содержать как минимум следующее:
- Предложение прекращает свое действие по расторжении договора аренды арендатором или через 60 дней после поставки, в зависимости от того, что наступит раньше;
- Принятие предложения арендатором, соответствующим критериям продления договора аренды, зависит от того, получит ли арендатор продленный договор аренды;
- Такое урегулирование не может быть потребовано ранее, чем через 120 дней после принятия арендатором; и
- Что домохозяйство имеет право на возмещение расходов на переезд (см. ниже).
Если данное предложение о покупке не включено в уведомление о переводе жилья в другую недвижимость, 180-дневный период, в течение которого арендатор имеет право проживать в его жилище, не начинается до тех пор, пока арендатор не получит предложение.
Даже если владелец предложил арендатору право выкупа квартиры, он все равно может вносить изменения в эту квартиру.
Если арендатор желает купить свою единицу, арендатор должен принять предложение в письменной форме. В противном случае предложение прекращается без дальнейших действий по окончании аренды или через 60 дней после предложения, в зависимости от того, что наступит раньше.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 11-136
Оплата расходов арендатора на переезд
Если арендатор не принимает предложение о покупке, а домохозяйство арендатора подпадает под категорию малообеспеченного, владелец должен выплатить домохозяйству 375 долларов США при освобождении жилья и возместить домохозяйству расходы на переезд в размере от 375 до 750 долларов США, которые фактически и обоснованно понесены.
Если домохозяйство не относится к категории с низким доходом, застройщик обязан возместить домохозяйству расходы на переезд в размере до 750 долларов США, которые фактически и обоснованно понесены.
Домохозяйство должно подать письменный запрос на возмещение расходов на переезд застройщику, приложив разумные доказательства расходов, в течение 30 дней после переезда. Застройщик должен возместить расходы домохозяйству в течение 30 дней после получения запроса.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 11-136(h)
Жилье, сдаваемое в аренду инвалидам и пожилым людям
Это положение применяется к определенным «арендным помещениям», представляющим собой недвижимость с 10 или более жилыми помещениями, а также к «определенным домохозяйствам», представляющим собой домохозяйства, в состав которых входит пожилой гражданин в возрасте не менее 62 лет или лицо с ограниченными возможностями, являющееся членом домохозяйства не менее 12 месяцев до уведомления о переводе жилья в другую категорию.
Застройщик должен предложить арендатору помещения, занимаемого «определенным домохозяйством», продление срока аренды на срок не менее 3 лет с момента предоставления уведомления о переводе в другую категорию, требуемого выше, если домохозяйство соответствует следующим критериям:
- Имели годовой доход, не превышающий допустимый уровень дохода, предусмотренный в соответствии с Законом о недвижимости штата Мэриленд § 11-137(n);
- Своевременно вносит арендную плату и не нарушает никаких других существенных условий договора аренды; или
- Предоставил застройщику в течение 60 дней после уведомления о переоборудовании заявление под присягой под страхом наказания за лжесвидетельство, в котором указано, что домохозяйство подает заявку на продление договора аренды, с указанием годового дохода домохозяйства за предыдущий календарный год и фактов, подтверждающих, что членом домохозяйства является либо лицо с ограниченными возможностями, либо пожилой человек, вместе с подписанным договором о продлении договора аренды.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 11-137
Требуется уведомление - Застройщик должен предоставить следующую информацию каждому арендатору, имеющему право на получение уведомления о переоборудовании, одновременно с уведомлением о переоборудовании:
- Заявление на продление срока аренды;
- Продленный договор аренды, указывающий, что аренда вступит в силу только в том случае, если арендатор оформит и вернет договор аренды в течение 60 дней с момента уведомления о конвертации, а домохозяйству будет выделена 1 единица на основе его рейтинга;
- Уведомление, в котором излагаются права и обязанности арендаторов в определенных домохозяйствах; а также
- Копия заявления о публичном размещении предлагаемого кондоминиума, зарегистрированного у секретаря штата.
В течение 75 дней после уведомления о переоборудовании застройщик должен уведомить каждое домохозяйство, подавшее заявку и подписавшее договор продленной аренды, о том, соответствуют ли они критериям указанного домохозяйства и вступил ли договор продленной аренды в силу.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 11-137
Условия продленной аренды - Продленная аренда должна быть заключена на срок не менее 3 лет и должна содержать те же положения и условия, что и аренда, действовавшая до продления аренды, за исключением того, что арендная плата за единицу по продленной аренде может увеличиваться ежегодно. Любое ежегодное увеличение арендной платы не может превышать годовую арендную плату за предыдущий год, умноженную на процентное увеличение арендной составляющей индекса потребительских цен США для городских наемных работников и служащих за последний 12-месячный период.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 11-137
Ограничение на количество договоров аренды для определенных домохозяйств - Застройщик не обязан предоставлять расширенные договоры аренды, охватывающие более 20% единиц в кондоминиуме, определенным домохозяйствам. Если количество единиц, занимаемых определенными домохозяйствами, превышает 20%, то количество доступных единиц для аренды будет распределено в соответствии с определением местного органа власти. Если местный орган власти не предусматривает распределение, то застройщик распределит единицы.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 11-137
Возможность купить - Определенному домохозяйству, которое реализует свои права продленной аренды, не может быть отказано в возможности выкупить жилье в более поздний срок, если таковое имеется.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 11-137
Расторжение продленного договора аренды - Определенное домохозяйство может расторгнуть продленный договор аренды в любое время, уведомив застройщика следующим образом:
- Если до конца срока аренды остается менее 1 месяцев, необходимо направить письменное уведомление не менее чем за 12 месяц; и
- Если до конца срока аренды остается 3 месяцев или более, необходимо направить письменное уведомление не менее чем за 12 месяца.
Продленный договор аренды также прекращается в случае наступления любого из следующих событий:
- 90 дней после смерти или выезда последнего оставшегося в живых пожилого гражданина или лица с ограниченными возможностями, проживавшего в квартире;
- Выселение за несвоевременную уплату арендной платы или нарушение существенного условия договора аренды; или
- Добровольное расторжение договора аренды указанным домохозяйством.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 11-137
Переселение определенных домохозяйств - Если переоборудование в кондоминиум подразумевает существенную реконструкцию или строительство, которые могут представлять опасность для здоровья и безопасности арендаторов, то любое указанное домохозяйство, заключившее договор продленной аренды, может быть обязано освободить свое жилье и переехать за счет застройщика в аналогичное жилье в арендуемом помещении.
Если сопоставимой единицы нет, то указанное домохозяйство может быть обязано освободить арендуемое помещение. Когда работа будет завершена, застройщик должен уведомить домохозяйство о ее завершении, и у домохозяйства будет 30 дней с даты этого уведомления, чтобы вернуться в свою первоначальную или сопоставимую арендуемую единицу. Срок продленной аренды этого домохозяйства начнется с момента возвращения домохозяйства в арендуемую единицу.
Для любого переселения указанных домохозяйств застройщик должен уведомить за 180 дней до даты, когда единицы должны быть освобождены. Застройщик должен оплатить расходы на переезд. Застройщик также должен выплатить компенсацию, эквивалентную 3-месячной арендной плате в течение 15 дней с момента переезда.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 11-137
Местные законы могут обеспечивать арендаторам большую защиту, чем законы штата. В ряде округов или муниципалитетов штата действуют местные законы, которые предоставляют арендаторам больше прав, чем те, которые предусмотрены законами штата. Проверьте местный кодекс округа или муниципалитета.
- Домохозяйства округа Монтгомери, в которых проживают инвалиды или пожилые люди, которые проживают в домохозяйстве не менее 12 месяцев и соответствуют определенным требованиям к доходу, имеют право на более длительный срок аренды, по крайней мере на протяжении всей жизни пожилого человека или инвалида. Прочтите Закон: Кодекс округа Монтгомери § 11A-5
- В некоторых районах Балтимора определенная защита предоставляется лицам, достигшим возраста 60 лет, а не 62 лет. Прочтите Закон: Городской кодекс Балтимора, статья 13, подзаголовок 10