Темы на этой странице:
- Влияние продажи заложенного имущества на покупателя и арендатора
- Для прекращения аренды требуется уведомление
- Уведомление о действии по взысканию задолженности
- Уведомление о предстоящей продаже имущества, находящегося в залоге
- Запрет на внесудебное выселение
- Уведомление о выселении
- Краткое изложение обязательных уведомлений
- Сбор арендной платы
Закон штата Мэриленд обеспечивает защиту арендаторов, когда имущество конфисковано. В этой статье описываются права покупателей и арендаторов.
Влияние продажи заложенного имущества на покупателя и арендатора
Покупатель при продаже ипотеки с целью принудительного взыскания имеет те же права и средства правовой защиты против арендаторов ипотекодателя (первоначального арендодателя арендаторов), что и ипотекодатель, а арендаторы имеют те же права и средства правовой защиты против покупателя, что и против своего первоначального арендодателя в день регистрации ипотеки. Таким образом, если договор аренды предшествует ипотеке, продажа с целью принудительного взыскания не прекращает аренду. Если аренда началась после регистрации ипотеки, арендаторы по-прежнему имеют определенные права в отношении уведомления о действии принудительного взыскания, продажи с целью принудительного взыскания и любого уведомления о выселении. Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 7-105.8
Для прекращения аренды требуется уведомление
Добросовестные арендаторы жилой недвижимости имеют право на уведомление не менее чем за 90 дней до расторжения договора аренды. Аренда или наем считаются «добросовестными» только в том случае, если арендатор не является ребенком, супругом или родителем первоначального арендодателя, сделка аренды была заключена на условиях «вытянутой руки» (т. е. арендодатель и арендатор действуют независимо), а арендная плата не существенно ниже справедливой рыночной арендной платы за недвижимость (если только арендная плата за жилье не снижена или не субсидируется из-за федеральной, государственной или местной субсидии). Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 7-105.8
Если изъятое имущество не было куплено владельцем, который будет использовать его в качестве основного места жительства («владелец-арендатор»), новый владелец вступает во владение имуществом с учетом всех договоров аренды на имущество и должен разрешить арендатору продолжать сдавать его в аренду до наступления более позднего из следующих событий:
- окончание срока аренды или
- 90 дней с даты направления арендатору уведомления о расторжении договора аренды.
Если собственник-арендатор покупает недвижимость, он может расторгнуть договор аренды до окончания срока аренды, но должен предоставить арендатору уведомление о расторжении за 90 дней. Для арендаторов, которые больше не находятся в аренде и арендуют по желанию или помесячно, новый владелец недвижимости, независимо от того, является ли он собственником-арендатором или нет, должен предоставить арендатору уведомление за 90 дней до того, как арендатор должен будет съехать.
ПРИМЕЧАНИЕ: Если продажа заложенного имущества была объявлена как подлежащая сдаче в аренду одному или нескольким лицам, то эти договоры аренды не затрагиваются продажей, за исключением того, что покупатель становится арендодателем с даты продажи.
Требуемое 90-дневное уведомление должно:
- Быть в письменной форме;
- Отправляется заказным письмом первого класса с уведомлением о вручении;
- Укажите дату вручения уведомления;
- Укажите дату, с которой расторжение договора аренды вступает в силу; и
- Укажите, является ли основанием для расторжения договора аренды истечение срока аренды, продажа недвижимости покупателю, который будет использовать ее в качестве основного места жительства, или расторжение договора помесячной или пожизненной аренды.
Требования к расторжению любого договора аренды, субсидируемого федеральным правительством или штатом, или любого закона штата или местного закона, предусматривающего более длительные сроки или дополнительную защиту для арендаторов, заменяют собой настоящие положения об уведомлении. Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 7-105.8
Уведомление о действии по взысканию задолженности
В дополнение к любому другому уведомлению, которое должно быть направлено в соответствии с законодательством штата Мэриленд, лицо, уполномоченное осуществлять продажу жилой недвижимости в рамках процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, должно направить отдельное письменное уведомление в соответствии со следующими требованиями:
- уведомление отправлено почтой первого класса
- шрифтом не менее 12 пунктов
- адресовано "всем жильцам"
- по адресу жилой недвижимости
- на адресной стороне конверта должно быть указано следующее: «ВАЖНОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ ДЛЯ ВСЕХ ЖИЛЬЦОВ: ИНФОРМАЦИЯ О КОНТРАКТЕ ЗАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ПРИЛАГАЕТСЯ. ВСКРЫТЬ НЕМЕДЛЕННО». - жирным шрифтом, заглавными буквами, размером не менее 12 пунктов.
- быть отправленным не менее 45 дней до того, как может произойти продажа заложенного имущества
Уведомление должно быть оформлено в следующем виде:
ВАЖНАЯ ИНФОРМАЦИЯ
В окружном суде (вставьте название округа) подан иск о принудительном взыскании имущества, расположенного по адресу (вставьте адрес). Это уведомление отправляется вам как лицу, проживающему в этом имуществе.
Продажа заложенного имущества может быть осуществлена в любое время по истечении 45 дней с даты настоящего уведомления.
Большинство арендаторов имеют право продолжать аренду недвижимости после ее продажи при выкупе. Покупатель при выкупе становится новым арендодателем.
Большинство арендаторов с арендой на определенный период времени имеют право продолжать аренду недвижимости до конца срока аренды. Большинство арендаторов с ежемесячной оплатой имеют право продолжать аренду недвижимости в течение 90 дней после получения письменного уведомления о необходимости освобождения от нового владельца.
Вам следует обратиться за юридической консультацией, чтобы определить, есть ли у вас эти права.
Ниже вы найдете имя, адрес и номер телефона лица, уполномоченного продать недвижимость. Вы можете связаться с этим лицом, чтобы уведомить его или ее о том, что вы являетесь арендатором недвижимости, и узнать больше о продаже. Для получения дополнительной информации вы можете просмотреть файл в офисе клерка окружного суда. Вы также можете связаться с Департаментом жилищного строительства и развития общин Мэриленда по телефону (вставьте номер телефона) или посетить веб-сайт Департамента (вставьте адрес веб-сайта) для получения помощи.
Лицо, уполномоченное продавать имущество:
(Имя)
(Адрес)
(Телефон)
(Дата данного уведомления)
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 7-105.11
Уведомление о предстоящей продаже имущества, находящегося в залоге
Помимо уведомления, описанного выше, лицо, уполномоченное осуществлять продажу жилой недвижимости в рамках процедуры обращения взыскания, должно направить отдельное письменное уведомление в соответствии со следующими требованиями:
- уведомление отправлено почтой первого класса
- шрифтом не менее 12 пунктов
- адресовано "всем жильцам"
- по адресу жилой недвижимости
- на адресной стороне конверта должно быть указано следующее: «ВАЖНОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ ДЛЯ ВСЕХ ЖИЛЬЦОВ: ИНФОРМАЦИЯ О КОНТРАКТЕ ЗАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ПРИЛАГАЕТСЯ. ВСКРЫТЬ НЕМЕДЛЕННО». - жирным шрифтом, заглавными буквами, размером не менее 12 пунктов.
- быть отправленным не ранее, чем за 30 дней и не позднее, чем за 10 дней до даты продажи
Уведомление должно быть оформлено в следующем виде:
УВЕДОМЛЕНИЕ О ПРЕДСТОЯЩЕЙ ПРОДАЖЕ ЗАЛОГООБЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА
В окружном суде (вставьте название округа) подан иск о принудительном взыскании имущества, расположенного по адресу (вставьте адрес). Это уведомление отправляется вам как лицу, проживающему в этом имуществе.
Планируется, что реализация заложенного имущества будет осуществляться следующим образом:
Свидание: ________________________
Время: ________________________
Место: ________________________
Большинство арендаторов имеют право продолжать аренду недвижимости после ее продажи при выкупе. Покупатель при выкупе становится новым арендодателем.
Большинство арендаторов с арендой на определенный период времени имеют право продолжать аренду недвижимости до конца срока аренды. Большинство арендаторов с ежемесячной оплатой имеют право продолжать аренду недвижимости в течение 90 дней после получения письменного уведомления о необходимости освобождения от нового владельца.
Вам следует обратиться за юридической консультацией, чтобы определить, есть ли у вас эти права.
Ниже вы найдете имя, адрес и номер телефона лица, уполномоченного продать недвижимость. Вы можете связаться с этим лицом, чтобы уведомить его или ее о том, что вы являетесь арендатором недвижимости, и узнать больше о продаже. Для получения дополнительной информации вы можете просмотреть файл в офисе клерка окружного суда. Вы также можете связаться с Департаментом жилищного строительства и развития общин Мэриленда по телефону (вставьте номер телефона) или посетить веб-сайт Департамента (вставьте адрес веб-сайта) для получения помощи.
Лицо, уполномоченное продавать имущество:
(Имя)
(Адрес)
(Телефон)
(Дата данного уведомления)
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 7-105.11
Запрет на внесудебное выселение
Лицо, приобретающее жилую недвижимость в ходе продажи заложенного имущества или претендующее на право владения, не может вступать во владение или угрожать вступлением во владение имуществом защищенного жильца путем запирания его дома, отключения основных услуг, таких как газ, отопление, вода, электричество и т. д., или совершения любых других действий, лишающих защищенного жильца фактического владения. Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 7-113
Уведомление о выселении
Выселение из жилого помещения после продажи заложенного имущества происходит по следующей схеме:
- покупатель покупает имущество на распродаже по ипотеке
- покупатель уведомляет арендатора о расторжении договора аренды, предоставляя арендатору 90 дней на выезд
- если арендатор не покидает помещение, покупатель подает ходатайство о вынесении решения о праве собственности
- суд выносит решение о передаче права собственности покупателю
После вступления в силу решения суда о праве собственности покупатель должен направить уведомление в соответствии со следующими требованиями:
- письменное уведомление
- отправлено почтой первого класса
- написанный шрифтом не менее 12 пунктов
- адресовано "всем жильцам"
- по адресу жилой недвижимости
- на адресной стороне конверта должно быть указано следующее: «ВАЖНОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ ДЛЯ ВСЕХ ЖИЛЬЦОВ: ИНФОРМАЦИЯ О ВЫСЕЛЕНИИ ПРИЛАГАЕТСЯ. ВСКРЫТЬ НЕМЕДЛЕННО». - жирным шрифтом, заглавными буквами, размером не менее 12 пунктов)
Уведомление должно быть оформлено в следующем виде:
ВАЖНОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ О ВЫСЕЛЕНИИ
Окружной суд (вставьте название округа) вынес решение о передаче права собственности на недвижимость, расположенную по адресу (вставьте адрес). ВАС МОГУТ ВЫСЕЛИТЬ ИЗ НЕДВИЖИМОСТИ В ЛЮБОЙ ДЕНЬ ПОСЛЕ (вставьте первую дату, после которой выселение может быть законным в соответствии с законодательством штата и местным законодательством).
Ниже вы найдете имя, адрес и номер телефона лица, купившего недвижимость, или агента покупателя. Вы можете связаться с этим лицом, чтобы узнать больше о судебном постановлении. Для получения дополнительной информации вы можете просмотреть файл в офисе клерка окружного суда. Вы можете проконсультироваться с адвокатом, чтобы определить свои права. Вы также можете связаться с Департаментом жилищного строительства и развития общин Мэриленда по телефону (вставьте номер телефона) или посетить веб-сайт Департамента (вставьте адрес веб-сайта) для получения помощи.
Покупатель недвижимости или агент покупателя:
(Имя)
(Адрес)
(Телефон)
(Дата данного уведомления)
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 7-105.11
Лицо, направляющее уведомление, требуемое настоящим разделом, должно подать заявление о признании недействительным после того, как каждое уведомление будет отправлено, о соблюдении положений настоящего раздела.
В случае отсрочки продажи, которая может быть осуществлена по усмотрению лица, уполномоченного осуществить продажу, в соответствии с настоящим разделом не требуется направлять никаких новых или дополнительных уведомлений.
Краткое изложение обязательных уведомлений
- Первое уведомление
- Подача заявления о принудительном взыскании в суд (продажа может произойти через 45 дней)
- Второе уведомление
- Уведомление владельца за 10–30 дней о запланированной дате и времени продажи имущества, находящегося в залоге
- Третье уведомление
- Передача права собственности, арендатору дается 90 дней на освобождение.
- Примечание: недобросовестный арендатор не может воспользоваться требованием о 90-дневном уведомлении, а покупатель может немедленно подать ходатайство о вынесении решения о праве собственности.
- Четвертое уведомление
- Арендатору должна быть вручена копия ходатайства о вынесении решения о владении.
- Мэриленд Правило 14-102
- Пятое уведомление
- Суд выносит решение о владении
Сбор арендной платы
Покупатель, продавший заложенное имущество по ипотеке, не может осуществлять какое-либо право на получение арендной платы от добросовестного арендатора, владеющего жилой недвижимостью, за исключением случаев, когда покупатель:
- Проводит разумное расследование:
- Статус занятости жилой недвижимости; а также
- Является ли лицо, владеющее жилой недвижимостью, добросовестным арендатором; и
- Направляет каждому добросовестному арендатору почтой первого класса с уведомлением о вручении уведомление о том, что:
- Содержит имя, адрес и номер телефона покупателя или агента покупателя, который несет ответственность за управление и содержание жилой недвижимости; а также
- Указывает, что арендная плата должна направляться покупателю или агенту.
Покупатель, продающий имущество по ипотеке, отказывается от любых претензий на арендную плату от добросовестного арендатора, владеющего жилой недвижимостью, в течение любого периода времени до того, как покупатель выполнит требования настоящего раздела, за исключением того, что отказ не распространяется на арендную плату за пользование жилой недвижимостью в течение 15 дней, непосредственно предшествующих дате, когда покупатель выполнит требования настоящего раздела. Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 7-105.12