Темы на этой странице
- Соглашения об опционе аренды
- Соображения по опционному соглашению
- Риски покупки недвижимости у собственника без кредитора
- Я покупаю или арендую?
- Требуемый язык для соглашений об аренде
Соглашения об опционе аренды
Опционный контракт — это соглашение, которое позволяет вам заплатить за право купить определенную недвижимость в будущем. Покупка опциона не требует от вас покупки недвижимости. Но если вы позже решите это сделать, вы можете выполнить шаги в вашем опционном контракте, чтобы потребовать от владельца продать вам недвижимость.
- «вариант» — это право потребовать от владельца имущества продать его вам, как только вы выполните условия опциона.
- Человек, который платит за право покупки недвижимости позже, называется «держатель опциона".
- Покупка недвижимости по опционному соглашению называется «реализация опциона".
- Опционные договоры между арендодателем и арендатором иногда называются «аренда опционные соглашения".
Опционное соглашение часто служит двум основным целям:
- чтобы удержать владельца от продажи имущества кому-либо другому в течение срока действия опциона, и
- зафиксировать цену покупки.
Вам не обязательно исполнять опцион, но если вы этого не сделаете, вы, как правило, потеряете то, что заплатили за покупку опциона.
| Пример: Если стоимость имущества опускается ниже цены, которая зафиксирована, держатель/покупатель опциона может решить не использовать опцион. Если стоимость имущества больше цены, которая зафиксирована, и покупатель может себе это позволить, покупатель, скорее всего, воспользуется опционом. |
Соображения по опционному соглашению
Чтобы принять решение о покупке опциона, важно знать:
- текущая и прогнозируемая будущая стоимость имущества;
- как вы получите деньги на покупку недвижимости; и
- сколько процентов вам придется заплатить, если вам понадобится занять деньги для покупки недвижимости.
Потенциальные арендаторы могут получить копии предлагаемого договора аренды. Закон штата Мэриленд требует от арендодателей предоставить копию предлагаемого договора аренды, если потенциальный арендатор запросит ее в письменной форме. Это применимо к любому договору аренды, содержащему опцион. Хотя арендодатель не обязан предоставлять сумму арендной платы, которую он планирует взимать, наличие предлагаемого договора аренды может помочь вам понять условия опциона, который арендодатель предлагал в настоящее время или в прошлом.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-208
Покупка опциона — рискованная и может быть дорогостоящей. Опционы чаще всего используются коммерческими покупателями в крупных сделках с недвижимостью. Арендодатель, сдающий жилую недвижимость в аренду, может взимать с вас несколько тысяч долларов за опцион на покупку недвижимости в будущем. Договор опциона может быть частью договора аренды или может быть отдельным документом.
Если вы не можете занять достаточно денег для покупки недвижимости до истечения срока опциона, вы, как правило, теряете деньги, уплаченные за опцион. Кредиторы откажут в кредите, если посчитают, что вы не сможете выплачивать ипотеку со временем. Они также могут отказать в кредите, если оценят недвижимость и посчитают, что она стоит меньше, чем цена покупки, установленная опционом.
Вы можете потерять возможность покупки. В договорах аренды часто предусматривается, что малейшее несоблюдение условий аренды делает опцион недействительным.
Риски покупки недвижимости у собственника без кредитора
Владелец может согласиться, в опционном контракте или позже, позволить вам выплачивать покупную цену напрямую владельцу в течение определенного периода времени. Это означает, что вам не нужно получать отдельный кредит. Это может быть полезно, но также может быть рискованно. Без отдельного кредитора может не быть никого, кто мог бы провести обоснованную, реалистичную оценку стоимости имущества или вашей способности вносить текущие платежи. Вы можете в конечном итоге заплатить больше, чем стоит имущество, заплатить более высокие, чем обычно, проценты или заплатить больше своего дохода, чем вы можете выдержать.
Я покупаю или арендую?
Иногда после заключения опционного соглашения арендаторы не уверены, покупают они недвижимость или арендуют ее, и арендодатели могут потребовать, чтобы арендаторы сделали все ремонтные работы и заплатили налоги. Арендатор, не воспользовавшийся опционом, является арендатором, а не покупателем. Как правило, если арендатор не воспользуется опционом, арендодатель должен сделать ремонт и заплатить налоги. Внимательно прочтите условия договора аренды.
Требуемый язык для соглашений об аренде
Md. Code, Real Property § 8-202 конкретно рассматривает опционные соглашения между арендодателями и арендаторами жилых помещений. Он определяет опционное соглашение аренды как любой пункт в договоре аренды или отдельном документе, который дает арендатору некоторые полномочия, как квалифицированные, так и неквалифицированные, на покупку доли арендодателя в имуществе.
Договор аренды должен включать в себя каждое из следующих утверждений:
- заглавными буквами: «ЭТО НЕ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ»;
- четкое изложение цели опциона и того, как он соотносится с арендатором, который может захотеть купить недвижимость в будущем; и
- заглавными буквами непосредственно над или под строкой подписи арендатора: «ДАННОЕ СОГЛАШЕНИЕ ЯВЛЯЕТСЯ НЕОТЪЕМЛЕМОЙ ЧАСТЬЮ ВАШЕГО ДОГОВОРА АРЕНДЫ И РЕГУЛИРУЕТСЯ РАЗДЕЛОМ 8 СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ АННОТИРОВАННОГО КОДЕКСА МЭРИЛЕНДА, И АРЕНДАТОР ИЛИ ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ АРЕНДАТОР ДОЛЖЕН ИМЕТЬ ВСЕ ПРИМЕНИМЫЕ ПРАВА И СРЕДСТВА ПРАВОВОЙ ЗАЩИТЫ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫЕ В СООТВЕТСТВИИ С ЭТИМ РАЗДЕЛОМ».
Если опционное соглашение не содержит ни одного из требуемых выше положений, сторона, не составившая соглашение (часто арендатор), может объявить договор аренды или опцион, или и то, и другое, недействительными.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-202