Temas en esta página:
- Aviso obligatorio
- Procedimiento
- Pagos aceptados después del aviso pero antes del desalojo
- Apelaciones
- Mitigación de Daños
- Aplazamiento de desalojo relacionado con el clima
Aviso Requerido
Si un contrato de arrendamiento no vencido por un período de tiempo determinado establece que el inquilino puede ser desalojado por incumplimiento del contrato de arrendamiento, el propietario puede presentar una demanda en el Tribunal de Distrito si el inquilino o la persona en posesión tiene:
- Violaron (incumplieron) el contrato de arrendamiento;
- El arrendador ha notificado por escrito al arrendatario con 30 días de anticipación que el arrendatario ha violado el contrato de arrendamiento y que el arrendador desea recuperar la propiedad; y
- El inquilino se niega a cumplir.
El arrendador solo debe dar al arrendatario o a la persona en posesión un aviso por escrito con 14 días de anticipación de que el arrendatario o la persona en posesión está violando el contrato de arrendamiento y el arrendador desea recuperar la propiedad alquilada si:
- El incumplimiento del contrato de arrendamiento implica el comportamiento de un inquilino o de una persona que se encuentra en la propiedad con el consentimiento del inquilino; y
- El comportamiento demuestra un peligro claro e inminente de que el inquilino o la persona se dañe gravemente a sí mismo, a otros inquilinos, al propietario, a la propiedad del propietario oa sus representantes, oa cualquier otra persona en la propiedad. Lea la ley: Md. Código de Bienes Raíces § 8-402.1(a)(1)(i)
Procedimiento
El tribunal citará de inmediato al inquilino u otra persona en posesión para que comparezca ante el tribunal en la fecha indicada en la citación para demostrar la causa (razón) por la que no se debe devolver la propiedad al arrendador. Si no se puede encontrar al arrendatario u otra persona en posesión, el tribunal considera que la notificación de la citación es suficiente. En ese caso, el alguacil o alguacil debe publicar una copia de la citación en un lugar visible de la propiedad y enviar una copia de la notificación por correo de primera clase al inquilino. Lea la ley: Md. Código de Bienes Raíces, §§ 8-402.1(a)(1)(ii) y (2)
Si cualquiera de las partes está ausente de la audiencia, el tribunal puede continuar (posponer) el caso de 6 a 10 días y notificar a las partes. Lea la ley: Md. Código de Bienes Raíces § 8-402.1(a)(3)
Si el tribunal determina que el inquilino incumplió el contrato de arrendamiento y que el incumplimiento fue sustancial y amerita el desalojo, el tribunal ordenará al alguacil o al policía que entregue la posesión de las instalaciones al propietario y ordenará un juicio por costos contra el inquilino o la persona. en posesión. Lea la ley: Md. Código de Bienes Inmuebles § 8-402.1(b)(1)
Pagos aceptados después del aviso pero antes del desalojo
Si un arrendador acepta un pago de un inquilino después de notificarle el incumplimiento del contrato de arrendamiento pero antes de desalojarlo, no se considera una renuncia al aviso de incumplimiento del contrato de arrendamiento ni a ningún fallo por posesión a menos que las partes acuerden específicamente por escrito.
Cualquier pago aceptado debe aplicarse primero a la renta (o el equivalente de la renta en relación con la fecha en que el arrendador realmente recupere la posesión de la propiedad), luego a los costos judiciales (incluidos los daños y perjuicios otorgados por la corte y los honorarios legales), y luego a cualquier pérdida de alquiler causada por el incumplimiento del contrato de arrendamiento.
Cualquier pago que se acepte en exceso del alquiler mencionado anteriormente no puede generar intereses, pero debe devolverse al inquilino de la misma manera que los depósitos de seguridad. Lea la ley: Md. Código de Bienes Raíces § 8-402.1(c)
Apelaciones
Cualquiera de las partes puede apelar dentro de los 10 días posteriores a la sentencia. Si el fallo es a favor del arrendador y el arrendatario apela y desea permanecer en el inmueble hasta la determinación de la apelación, el arrendatario debe:
- Presentar una declaración jurada ante el Tribunal de Distrito de que su apelación no tiene el propósito de retrasar el desalojo;
- Presentar fianza suficiente con uno o más valores, con la condición de que prosiga diligentemente el recurso;
- Pagar todo el alquiler pendiente y todos los costos judiciales en el caso; y
- Pagar todas las pérdidas o daños que el arrendador pueda sufrir como resultado de que el arrendatario permanezca en posesión.
La corte de apelaciones fijará una audiencia entre 5 y 15 días después de hecha la solicitud. Se debe notificar a la otra parte oa su abogado por lo menos 5 días antes de la audiencia. Lea la ley: Md. Código de Bienes Raíces § 8-402.1
Si el fallo del Tribunal de Distrito es a favor del arrendador, el alguacil ejecutará una orden judicial. Lea la ley: Md. Código de Bienes Raíces § 8-402.1(b)(2)
Mitigación de Daños
En las siguientes situaciones, aunque se haya producido el incumplimiento de un contrato de arrendamiento, la persona perjudicada tiene el deber de mitigar (disminuir) el daño que sufre:
- Cuando el arrendador no entregue la posesión de la propiedad arrendada al arrendatario, o el arrendatario no entregue la posesión al arrendador;
- Cuando el arrendatario incumpla o se niegue a tomar posesión al principio del plazo; o
- Cuando el arrendador o arrendatario termina la ocupación antes del final del término.
En estos casos, la parte infractora sigue siendo responsable de los daños. “Mitigación de daños” significa que la persona que ha sido dañada tiene que hacer esfuerzos razonables para evitar que sufra daños aún mayores. Cuando un arrendador está mitigando los daños, la ley no exige que muestre o alquile una unidad de vivienda desocupada prematuramente con preferencia a otras unidades disponibles.
Cuando el arrendatario se haya negado indebidamente a tomar posesión o haya desalojado una unidad de vivienda antes de que finalice el plazo, el arrendador podrá subarrendar la unidad sin previo aviso al arrendatario. En ese caso, el arrendatario responde de los daños y perjuicios que sufra el arrendador como consecuencia del incumplimiento. Además, el inquilino es responsable secundario del alquiler por el resto del plazo del contrato de arrendamiento si:
- El subarrendatario incumple; y
- El arrendador notifica inmediatamente al arrendatario sobre el incumplimiento.
Las disposiciones de esta ley no pueden ser renunciadas en ningún contrato de arrendamiento. Lea la ley: Md. Código de Bienes Raíces § 8-207
Aplazamiento de desalojo relacionado con el clima
En caso de “condiciones climáticas extremas”, el juez administrativo del Tribunal de Distrito puede ordenar que los desalojos programados por falta de pago de la renta de una propiedad residencial se pospongan de un día a otro. Cuando las condiciones climáticas permitan la reanudación de los desalojos, se dará prioridad al desalojo pospuesto y debe completarse dentro de los 3 días posteriores al final de las condiciones climáticas extremas. Lea la ley: Md. Código de Bienes Raíces § 8-401