Tribunal de alquileres y casos de desalojo

Temas en esta página:

• Resumen
• No hay desalojo sin orden judicial
• Aviso escrito al inquilino
• El propietario puede presentar una queja
• Aviso del Juicio al Inquilino
• El día del juicio
• Defensa por defecto peligroso de la propiedad – Fideicomiso de alquiler
• Defensa por desalojo en represalia
• Sentencia y Apelación
• Orden de restitución
• Derecho a canjear: pagar para quedarse
• Desalojo por parte del sheriff
• Recursos para propietarios e inquilinos
• blindaje
• Programa de Acceso al Asesoramiento en Casos de Desalojo (ACE)

Resumen

Este artículo trata sobre el desalojo de un inquilino por parte de un propietario por falta de pago del alquiler. Para obtener información sobre un inquilino que permanece en la propiedad después de que finaliza el plazo del contrato de arrendamiento o por incumplimiento del mismo, consulte Aguantando.

1. Si el alquiler se retrasa, el propietario puede iniciar el proceso de desalojo de inmediato. El procedimiento para los desalojos y los juicios por alquiler es el siguiente:
2. El propietario debe proporcionar un aviso por escrito al inquilino que indique que el inquilino tiene 10 días después de recibir el aviso para pagar el alquiler adeudado.
3. Si el inquilino no paga la cantidad adeudada dentro de los 10 días posteriores a la recepción del aviso por escrito del propietario, este último presenta una demanda ante el Tribunal de Distrito.
4. A continuación, el Tribunal de Distrito emite una citación al inquilino para notificarle sobre el juicio.
5. A continuación, hay un juicio donde el inquilino puede defenderse.

Si el tribunal falla a favor del arrendador, entonces el arrendador puede presentar una orden de restitución para que un alguacil supervise el desalojo. Un inquilino puede “pagar para quedarse” en cualquier momento antes del desalojo por parte del sheriff, con algunas excepciones. En el momento del desalojo, el sheriff ordenará al inquilino y a todos los demás que se vayan. El sheriff también retirará las pertenencias personales del inquilino. 

Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-401

No hay desalojo sin orden judicial

Si un inquilino no paga el alquiler a tiempo, el propietario no puede desalojarlo sin la autorización judicial. Esto significa que el propietario no puede impedir el acceso del inquilino a la vivienda ni obligarlo a abandonarla cortando la calefacción, el agua o la electricidad sin una orden judicial. Si el propietario toma alguna de estas medidas sin una orden judicial, el inquilino puede llamar a la policía y a un abogado o a una organización de asistencia legal. Asimismo, el propietario no puede usar el desalojo como represalia contra el inquilino por presentar una queja o una demanda.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles §§ 8-208.1 y 8-216

Aviso escrito al inquilino

Antes de que un arrendador pueda presentar una queja por falta de pago del alquiler, debe notificar por escrito al inquilino su intención de presentar dicha queja. La notificación debe indicar al inquilino el monto del alquiler adeudado y otorgarle 10 días para pagarlo. Los arrendadores deben utilizar el Formulario de Notificación de Intención de Presentar una Demanda por Desalojo Sumario (Falta de Pago de Alquiler) (DC-CV-115).

La notificación al inquilino se produce cuando el propietario envía un aviso por escrito por correo certificado con acuse de recibo; se coloca en la puerta del inmueble; o, si el inquilino lo prefiere, se envía por vía electrónica (correo electrónico, mensaje de texto o portal electrónico para inquilinos).

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-401

El propietario puede presentar una queja

Para desalojar a un inquilino, el propietario debe presentar una demanda bajo juramento en el Tribunal de Distrito utilizando un Formulario de “falta de pago del alquiler”. Esta forma:

1. describe la propiedad;
2. nombra a cada inquilino o subarrendatario;
3. indica el alquiler y los recargos por mora adeudados y no pagados, menos los servicios públicos o el depósito de seguridad pagado;
4. solicita recuperación;
5. Si procede, declara que, según el mejor conocimiento del arrendador, el inquilino ha fallecido, no ha dejado testamento y no tiene parientes cercanos;
6. para propiedades de unidades de alquiler construidas antes de 1978 establece que la propiedad fue registrada y el registro renovado según lo requerido por Código de Maryland, Medio Ambiente §§ 6-811 y 6-812 y proporciona el número del certificado de inspección (relativo a la pintura con plomo: un propietario no puede presentar una demanda por falta de pago del alquiler de una propiedad no registrada o no renovada);
7. Indica el importe del alquiler adeudado en cada período de alquiler, la fecha de vencimiento del alquiler en cada período de alquiler y cualquier cargo por mora en los pagos atrasados;
8. indica la fecha en que el arrendador entregó el aviso requerido al inquilino; y
9. Proporciona información que respalde la licencia que posee la propiedad en alquiler, si así lo exigen las leyes locales.

Un formulario de muestra está disponible en el sitio web de los tribunales de Maryland. Tenga en cuenta que este formulario no se puede completar en línea.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles §§ 8-401 y 8-406

Ver un lista de búsqueda de condados y ciudades que requieren licencias de vivienda de alquiler.

Tribunal de alquileres para propietarios, Parte 1: Cómo iniciar su caso en el Tribunal de alquileres de los tribunales de Maryland

Aviso del Juicio al Inquilino

El inquilino recibirá una notificación de “procedimiento de desalojo sumario” dentro de los tres días posteriores a la presentación de la demanda. Se enviará una copia por correo y se colocará una copia amarilla en la puerta de la vivienda. La citación también puede entregarse personalmente (obtenga más información sobre la notificación del proceso). La notificación de “procedimiento de desalojo sumario” indicará la fecha y hora en que el inquilino deberá comparecer ante el tribunal para el juicio. Esto puede ocurrir tan pronto como cinco días después de la presentación de la demanda. La fecha y hora del juicio se encuentran en la esquina superior derecha del formulario. En cualquier momento antes o durante el juicio, el inquilino podrá realizar pagos al propietario..

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-401

El día del juicio

Si un inquilino impugna la queja, debe asistir a la audiencia, llegar a tiempo y estar en la sala del tribunal cuando comience la sesión. El inquilino debe presentar documentos y pruebas que respalden sus argumentos contra la queja del propietario. Estos documentos pueden incluir el contrato de arrendamiento, registros contables, cheques cancelados, fotografías, etc. Obtenga más información sobre preparando su caso.

Si el inquilino no comparece, probablemente ganará el propietario. Si el propietario no comparece, es probable que se desestime la demanda de desalojo.

Un inquilino puede ver a un representante del propietario en el juzgado el día de la audiencia. El inquilino puede optar por celebrar un acuerdo para resolver el caso mediante un plan de pago u otro acuerdo con el representante del propietario. Sin embargo, el inquilino No está obligado a llegar a un acuerdo con el propietario.. Los inquilinos tienen derecho a defenderse en el Tribunal de Distrito presentando pruebas y presentando testigos. Los inquilinos pueden, por ejemplo, demostrar que pagaron el alquiler o que intentaron pagarlo pero el propietario no lo aceptó. 

Tribunal de alquileres para inquilinos Parte 1: Notificación y juicio de los tribunales de Maryland

Defensa por defecto peligroso de la propiedad – Fideicomiso de alquiler

Una situación en la que se le puede permitir al inquilino permanecer en su vivienda es si el propietario no ha reparado una condición peligrosa. Si un inquilino notificó al propietario sobre un problema de seguridad con más de un mes de anticipación a la audiencia, y el propietario no lo solucionó, el inquilino puede argumentar que no tiene que pagar el alquiler. Ejemplos de problemas de seguridad incluyen falta de calefacción, inodoros rotos, ratas o ratones, problemas graves con paredes, pisos o techos, pintura con plomo o riesgos de incendio. Los inquilinos pueden retener el alquiler atrasado y defenderse basándose en la violación de seguridad. Si el tribunal determina que la vivienda representa una amenaza sustancial y grave para la vida, la salud o la seguridad del inquilino, este deberá depositar el alquiler en una cuenta de garantía bloqueada hasta que se resuelva la disputa. La acción legal que el inquilino puede interponer fuera de un caso de desalojo es una acción de garantía bloqueada de alquiler. Obtenga más información sobre depósito de alquiler.  

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-211

Defensa por desalojo en represalia

Otra defensa contra una acción de desalojo es cuando el inquilino puede demostrar que el propietario lo está desalojando como represalia porque el inquilino presentó una queja, interpuso una demanda o se unió a una organización de inquilinos. Si se demuestra (y si el inquilino está al día con el alquiler), puede recibir una indemnización de hasta 3 meses de alquiler, honorarios razonables de abogados y costas judiciales. Obtenga más información sobre desalojos en represalia.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-208.1

Sentencia y Apelación

Al concluir el juicio, si el juez determina que el inquilino no ha pagado el alquiler y no tiene defensa alguna contra el desalojo, o si el inquilino no comparece al juicio, el tribunal fallará a favor del propietario. El tribunal dictará sentencia por el monto del alquiler adeudado, incluyendo los cargos por mora y las costas procesales.

Un inquilino o propietario puede apelar la orden judicial dentro de los cuatro días posteriores a su emisión. Si un inquilino apela, el inquilino debe pagar una fianza.  

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-401

Tribunal de alquileres para propietarios, parte 2: Gané en el tribunal de alquileres, ¿y ahora qué? de los tribunales de Maryland

Orden de restitución

Si el tribunal falla a favor del arrendador, emitirá una orden de restitución (orden de desalojo). Esta orden judicial obliga al inquilino a devolver la posesión del inmueble arrendado al arrendador.

NOTA: En caso de impago de renta, el inquilino tiene 4 días a partir de la sentencia a favor del arrendador para apelar. Si no apela, el tribunal emitirá la orden de restitución.

Después de que el tribunal emita una orden de restitución, el arrendador debe notificar por escrito al inquilino con al menos seis días de antelación a la fecha de desalojo programada. La notificación debe ser proporcionada por:

• Correo (de primera clase con certificado de envío),
• Colocar el aviso en la puerta de entrada y tomar una foto con la fecha impresa, y
• Entrega electrónica (correo electrónico o mensaje de texto) si el propietario tiene la información de contacto del inquilino.

El aviso debe incluir:

• Número de caso judicial.
• Nombre del inquilino.
• Dirección de propiedad en alquiler.
• Fecha en la que el tribunal ordenó la orden judicial.
• Fecha de desalojo programada.
• Declaración de que la recuperación se producirá a menos que:
• el inquilino devuelve voluntariamente la posesión, o
• El inquilino rescata la propiedad pagando el importe total adeudado. Si aún es posible rescatarla, el aviso debe indicar el importe exacto adeudado.
• Una declaración de que este es el aviso de desalojo final, incluso si el desalojo se retrasa.
• La siguiente declaración requerida:
  • “Podría perder todas sus pertenencias personales que haya dejado en su casa al ser desalojada. Las leyes y prácticas locales sobre la disposición de sus pertenencias personales tras un desalojo varían. Puede solicitar asesoramiento legal llamando al 211 o contactando con el Centro de Ayuda del Tribunal de Distrito (teléfono y sitio web) para hablar con un abogado.”
• Número de teléfono, correo electrónico y dirección postal del propietario.
• El propietario puede cobrar al inquilino el costo real, hasta $5, de enviar el aviso.

Para demostrar la notificación, el arrendador debe proporcionar al alguacil el certificado de envío, una fotografía del aviso colocado en la puerta principal del inmueble arrendado (la foto debe contener una marca de tiempo legible) y una declaración jurada firmada por la persona que lo colocó. Si la documentación demuestra la notificación, el alguacil presentará la documentación ante el tribunal y ejecutará el desalojo.

Si el alguacil considera que el inquilino no fue debidamente notificado o que ya recuperó la propiedad, deberá notificar al tribunal y no proceder con el desalojo. Si el tribunal determina que la notificación no se realizó correctamente, anulará la orden de restitución.

Si el inquilino no se encuentra en casa durante el desalojo, el alguacil debe colocar un aviso en la puerta principal indicando que la recuperación de la posesión del inmueble ha finalizado.

Nota: Es posible que desee consultar el código de su condado o el código municipal para ver si existen protecciones locales adicionales. Obtenga más información sobre leyes localesEl propietario debe solicitar una orden de restitución dentro de los 60 días posteriores a la sentencia. Si el propietario espera más tiempo, la sentencia caducará.  

Lea la Ley: Código de Maryland, Propiedad Inmobiliaria §§ 8-401 y 8-407

Derecho a canjear: pagar para quedarse

El inquilino puede pagarle al propietario o al agente del propietario en cualquier momento antes de que ocurra el desalojo. (llamado “derecho a rescatar el local”). El inquilino puede pagar en efectivo, con un cheque certificado o con un giro postal, todo el alquiler vencido y los cargos por pagos atrasados, además de los costos y honorarios judiciales. Sin embargo, el inquilino no puede canjear si tiene 3 o más sentencias de alquiler en su contra en los 12 meses anteriores a la acción de desalojo (4 o más en la ciudad de Baltimore).

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-401

Tribunal de alquileres para inquilinos Parte 2: Derecho de rescate y desalojo de los tribunales de Maryland

Desalojo por parte del sheriff

El propietario no puede desalojar al inquilino hasta que el agente o el sheriff esté presente para permitirle al propietario hacerlo.  

Cuando un alguacil ejecuta una orden de restitución, debe inspeccionar inmediatamente las instalaciones en busca de mascotas y, si las encuentra, entregarlas al inquilino. Si el inquilino no está presente en el momento en que se ejecuta la orden de restitución, el alguacil debe: 

• comuníquese con un refugio de animales o una organización de rescate de animales para que se haga cargo de la mascota;
• proporcionar al inquilino el nombre y la información de contacto del refugio de animales u organización de rescate de animales donde se lleva la mascota; y
• Proporcione al refugio de animales o a la organización de rescate de animales el nombre y la información de contacto del inquilino al que pertenece la mascota. 

La ley de Maryland prohíbe sacar una mascota durante un desalojo y dejarla en propiedad pública o en una acera pública.

En condiciones climáticas extremas, el tribunal puede retrasar los desalojos día a día. Pueden aplicarse leyes locales relacionadas con los desalojos y las condiciones climáticas. (Obtenga más información sobre leyes locales.) Si el propietario no desaloja al inquilino dentro de los 60 días posteriores a la orden de restitución, entonces la orden expira.  

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-401

Recursos para propietarios e inquilinos

La asistencia para el alquiler puede estar disponible tanto para propietarios como para inquilinos. Más información está disponible en el Sitio web de los tribunales de Maryland.

Si el desalojo dejaría al inquilino sin hogar, el inquilino puede ser elegible para una subvención de emergencia u otra ayuda de un programa de prevención de desalojo. El sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de Maryland tiene información sobre sus Recursos para inquilinos, incluido dónde solicitar asistencia local de emergencia para el alquiler.

Además, su departamento local de servicios sociales puede tener programas que puedan ayudar a los inquilinos, incluidos programas de prevención de personas sin hogar y asistencia temporal en efectivo.

blindaje

En general, los registros judiciales de Maryland son de acceso público. En ocasiones, una de las partes puede solicitar al tribunal que proteja un documento, lo que impide que este sea visible al público. Un tribunal también puede proteger un caso completo y hacerlo público. La parte que solicita la protección de un caso debe tener una razón justificada.

Pandemia por COVID-19
Si su caso de falta de pago de alquiler se presentó entre el 5 de marzo de 2020 y el 1 de enero de 2022, puede solicitar a un tribunal que mantenga el expediente del caso en secreto. Para poder optar a esta protección, debe demostrar que su pérdida de ingresos y su incapacidad para pagar el alquiler se debieron a la pandemia de COVID-19. Además, si se dictó una sentencia en su contra por alquiler impagado, dicha sentencia debe ser satisfecha primero. Para solicitar a un tribunal que proteja su caso, utilice el formulario DC-CV-116 (Solicitud para proteger los registros judiciales relacionados con la recuperación de una propiedad residencial por falta de pago del alquiler).

Casos posteriores al 1 de octubre de 2024
Algunos registros de casos de impago de alquiler deben mantenerse fuera del alcance del público. Si el caso No dio lugar a una sentencia posesoria, el Tribunal de Distrito will proteger el caso dentro de los 60 días siguientes al cierre del mismo.

Si el caso resultó en una sentencia posesoria, el Tribunal de Distrito pueden Proteger el expediente del caso para que no sea de acceso público. Para solicitar al tribunal que proteja su caso, utilice el formulario DC-CV-119 (Petición para proteger un expediente de acción por falta de pago de alquiler).

Más información acerca de proteger los registros de casos.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-502

Programa de Acceso al Asesoramiento en Casos de Desalojo (ACE)

Si corre el riesgo de ser desalojado o de perder su vale o subsidio de vivienda, puede ser elegible para recibir un abogado gratuito. Los abogados con el Programa ACE Puede representarle en este tipo de casos:

• Falta de pago del alquiler
• incumplimiento de contrato de arrendamiento
• Inquilino reteniendo
• Cancelaciones de vales u otros subsidios

Para poder optar a esta ayuda, debe ser inquilino residente en Maryland y tener unos ingresos familiares iguales o inferiores al 50 % de la renta media de Maryland.

Llame al 211 y siga las indicaciones para obtener ayuda legal sobre desalojos o aplique en línea.

Obtenga más información sobre la Sitio web de Justicia Civil.

Pautas de elegibilidad de ingresos para 2026