Terminación y Modificación del Arrendamiento

Temas en esta página:

• Aviso requerido
• Terminación del arrendamiento por incendio o accidente inevitable
• Terminación del arrendamiento por parte del inquilino
• Terminación del arrendamiento por parte del propietario
• Muerte del propietario o inquilino
• Modificación del contrato de arrendamiento
• Modelo de acuerdo de cancelación de arrendamiento

Aviso requerido

En casi todos los casos, se requiere un aviso por escrito para que el propietario o el inquilino rescindan un contrato de arrendamiento. Esto aplica incluso a los contratos de arrendamiento verbales mensuales. Por lo general, el contrato de arrendamiento especifica el aviso requerido. Este debe cumplir con los plazos mínimos exigidos por ley. El inquilino no puede renunciar a su derecho a recibir el mínimo prescrito.

Tanto el arrendador como el inquilino, o ambos, pueden acordar dar un preaviso mayor al exigido por ley. Sin embargo, un contrato de arrendamiento escrito no puede exigir que el preaviso dado por el inquilino sea mayor que el dado por el arrendador.

El plazo de notificación del propietario al inquilino para rescindir el contrato de alquiler según lo exige la ley estatal es el siguiente:

• El propietario-inquilino tiene un contrato de arrendamiento por escrito por un plazo determinado de más de una semana (o un arrendamiento de mes a mes): 60 días
• Contratos entre propietario e inquilino por un período periódico de un año a otro (incluidos los arrendamientos de plantaciones de tabaco de un año a otro): 90 días
• Acuerdos entre propietario e inquilino para todos los demás arrendamientos agrícolas por un período periódico de año a año: 180 días
• Propietario-inquilino tiene un contrato de arrendamiento por escrito por un período periódico de semana a semana: 7 Días
• Propietario-inquilino no tiene un contrato de arrendamiento escrito por un período periódico de semana a semana: 21 Días

Para que un propietario sea elegible para solicitar asistencia del tribunal para desalojar a un inquilino que no cumple con el aviso de desalojo (un inquilino que "se queda sin inquilino"), el propietario debe haber proporcionado un aviso que cumpla con el período mínimo requerido por la ley. 

NOTAEl día de entrega no se computa como plazo de notificación. Si la notificación se envía por correo, debe enviarse con suficiente antelación para que llegue a tiempo; los tribunales generalmente presuponen la entrega tres días después del envío.

Tenga en cuenta que su ciudad o condado puede imponer plazos diferentes. También puede haber excepciones a estos plazos de preaviso obligatorios. Por ejemplo, pueden aplicarse plazos de preaviso más cortos a ciertos arrendadores que reciben una notificación de intención de ejecución hipotecaria de la propiedad.
 

NOTALa ciudad de Baltimore tiene diferentes requisitos de notificación. Para más información, consulte el artículo sobre Leyes de vivienda y alquiler de la ciudad de Baltimore

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-208

Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles §§ 8-208(d)(5), 8-501, 8-402

La notificación debe ser por escrito. En los siguientes casos, el arrendador no está obligado a entregar al inquilino la notificación de rescisión por escrito. Sin embargo, el arrendador debe poder demostrar la notificación verbal del inquilino mediante testimonio competente.

• Un arrendamiento de año a año, el inquilino le dio al propietario o su representante un aviso de terminación oral de al menos 90 días antes de fin de año (en todos los arrendamientos agrícolas, el aviso del inquilino debe haber sido de 180 días), o
• En todos los demás casos, el inquilino entregó al propietario o a su representante un aviso de rescisión oral al menos 30 días antes de la finalización del contrato de arrendamiento.

NOTAEl arrendador puede dar un preaviso por escrito de 30 días de incumplimiento del contrato de arrendamiento, indicando la supuesta causa, en cualquier momento durante el arrendamiento. En la ciudad de Baltimore, el preaviso debe darse antes del final de la semana o el mes en que el arrendador desea que el inquilino se marche. Fuera de la ciudad de Baltimore, el arrendador puede dar un preaviso por escrito de 30 días de incumplimiento inmediatamente. El inquilino puede impugnar el preaviso.
 

Terminación del arrendamiento por incendio o accidente inevitable

Cuando un inmueble alquilado por un período de 7 años o menos se vuelve inhabitable debido a un incendio o un accidente inevitable, el arrendamiento finaliza y el inquilino ya no tiene responsabilidad por el pago de la renta. Si la culpa o negligencia del inquilino causó o contribuyó al incendio u otra causa de destrucción, podría ser responsable de los daños.

Una disposición de arrendamiento que requiere que el inquilino devuelva las instalaciones arrendadas en buen estado al final del plazo del arrendamiento no requiere que el inquilino construya un edificio nuevo o pague por un edificio que fue destruido, a menos que la negligencia del inquilino u otra culpa haya contribuido a la destrucción.

Lea la ley: Código de Maryland, bienes inmuebles §§ 8-112 & 8-113

Terminación del arrendamiento por parte del inquilino

Cuando el inquilino tiene un contrato de arrendamiento escrito con disposiciones de terminaciónEl inquilino debe notificar su intención de desocupar la vivienda según lo estipula el contrato de arrendamiento. Un contrato escrito no puede exigir que el plazo de preaviso dado por el inquilino sea mayor que el del arrendador.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-501

En un arrendamiento por un plazo determinado la regla del common law es que no es necesaria ninguna notificación para rescindir el arrendamiento al vencimiento del plazo fijado en el contrato de arrendamiento. Ver Smith contra Pritchett, 168 Md. 347, 178 A. 113, 115 (1935)Asegúrese de consultar las leyes de propiedad de la ciudad o condado donde se ubica la propiedad, ya que la legislación local puede exigir que el inquilino notifique al propietario. Tenga en cuenta también que un contrato de arrendamiento escrito puede incluir cláusulas de notificación.

In arrendamientos periódicos, como mes a mes o semana a semana, donde no existe un contrato de arrendamiento escrito ni una ley local relacionada con la notificación del inquilino al propietario, el requisito del derecho consuetudinario es que se debe dar una notificación y que la duración de la notificación debe ser igual al período del arrendamiento, como una semana o un mes. Ver Hyder contra el condado de Montgomery, 160 Md. Aplicación. 482, 864 A.2d 279 (2004).

Aviso de víctima de violencia doméstica/agresión sexual para rescindir el contrato de arrendamiento

Un inquilino que es víctima de violencia doméstica o agresión sexual puede rescindir su responsabilidad futura en virtud de un contrato de arrendamiento residencial si el inquilino:

1. Es víctima de violencia doméstica y tiene una orden de protección, o es víctima de agresión sexual y tiene una orden de protección o de paz; y
2. Le da al propietario un aviso por escrito con 30 días de antelación, ya sea entregado personalmente o por correo de primera clase, antes de finalizar el contrato de arrendamiento, junto con una copia de la orden judicial.

El inquilino deberá pagar el alquiler durante 30 días después de dar el aviso.

La terminación de la responsabilidad futura de un inquilino bajo un contrato de arrendamiento residencial no termina ni afecta de ninguna otra manera la responsabilidad futura de un inquilino que es el demandado en la acción que resulta en:

• Una orden de protección emitida en beneficio del inquilino víctima o del ocupante legal víctima; o
• Una orden de paz emitida en beneficio del inquilino víctima o del ocupante legal víctima cuyo acto subyacente fue agresión sexual.

Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles §§ 8-5A-02, 8-5A-03, 8-5A-04

Limitación de responsabilidad para inquilinos con ciertas condiciones médicas

Un inquilino que desocupe una vivienda arrendada antes del vencimiento del contrato de arrendamiento debido a una condición médica no será responsable de más de dos meses de renta después de la fecha de desocupación. Para acogerse a la limitación de responsabilidad, el inquilino debe proporcionar al arrendador la siguiente documentación antes de desocupar la vivienda arrendada:

1. Una certificación escrita de un médico sobre el inquilino que indique sustancialmente lo siguiente:
   • Yo, (nombre del médico), certifico por la presente que mi paciente, (nombre del paciente), ya no puede vivir en su vivienda arrendada, (dirección de la vivienda arrendada), debido a una afección médica que: (1) limita considerablemente su movilidad física dentro de la vivienda arrendada, o le impide entrar y salir de ella; o (2) requiere que el paciente se traslade a una vivienda, centro o institución para recibir una atención de mayor calidad que la que se le puede brindar en la vivienda arrendada. Certifico además que la duración prevista de la afección médica del paciente continuará después de la fecha de finalización de su contrato de arrendamiento, que el paciente declara como (fecha de finalización del contrato de arrendamiento).
2. Un aviso por escrito de la terminación del contrato de arrendamiento indicando la fecha en la que el inquilino desalojará el local arrendado.

NOTA:Esta ley de limitación de responsabilidad no se aplica a un inquilino bajo un contrato de arrendamiento residencial que contiene una cláusula de daños liquidados o de terminación anticipada que:

• requiere un aviso por escrito para desocupar con 1 mes o menos de anticipación, y
• impone responsabilidad por alquiler menor o igual a 2 meses de alquiler después de la fecha en que el inquilino desocupe el local arrendado.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-212.2

Terminación del arrendamiento por parte del propietario - Incumplimiento del contrato de arrendamiento

El arrendador puede notificar por escrito el incumplimiento del contrato de arrendamiento y su intención de rescindirlo con 30 días de antelación en cualquier momento durante el arrendamiento. El arrendador puede notificarlo por escrito con 30 días de antelación inmediatamente después de descubrirlo. La notificación debe indicar el supuesto incumplimiento del contrato de arrendamiento.

NOTA: Esta disposición es ligeramente diferente en la ciudad de Baltimore.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-402.1

Muerte del propietario o inquilino

Salvo que existan disposiciones en el contrato de arrendamiento que indiquen lo contrario, en caso de fallecimiento del arrendador o del inquilino, la regla general es que su fallecimiento no rescinde el contrato ni las responsabilidades derivadas del mismo. Esto significa que, en caso de fallecimiento del arrendador, el inquilino continúa en la misma relación con su sucesor. 

Lea la ley: 14 Enciclopedia de leyes de Maryland § 54

Si el inquilino fallece, el patrimonio del inquilino es responsable del alquiler.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-328

Cuando un inquilino muere sin testamento o parientes más cercanos, el propietario puede entablar una acción de expulsión sumaria para finalizar el contrato de arrendamiento.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles §8-405

Modificación del contrato de arrendamiento

Un contrato de arrendamiento es un contrato que establece una relación entre arrendador e inquilino. Puede ser oral o escrito. Los términos de un contrato no pueden ser modificados por una de las partes sin el consentimiento y la aprobación de la otra. Además, cualquier acuerdo para modificar un contrato debe estar respaldado por una contraprestación (algo de valor).

Esto significa que, durante la vigencia de un contrato de arrendamiento, el arrendador no puede modificar sus disposiciones a menos que el inquilino esté de acuerdo y reciba algo que no estaba recibiendo. Por ejemplo, un arrendador no puede modificar las condiciones del contrato para aumentar la renta ni exigir al inquilino el pago del agua u otros servicios públicos a menos que este esté de acuerdo y reciba algo de valor.

Si el propietario desea aumentar la renta o cambiar otras condiciones del arrendamiento, debe esperar hasta el final del contrato de arrendamiento existente. Al final del contrato, el propietario puede negociar un nuevo contrato con las nuevas condiciones. Según la ley de Maryland, el propietario debe notificar al inquilino por escrito antes de aumentar la renta. La notificación puede enviarse por correo de primera clase o, si el inquilino ha aceptado la entrega electrónica, por correo electrónico, mensaje de texto o a través de un portal electrónico para inquilinos. Si la notificación se entrega electrónicamente, el propietario debe tener prueba de la transmisión de la notificación. La notificación de un aumento de renta debe enviarse dentro de los plazos especificados por ley. El plazo para proporcionar la notificación varía según la duración del arrendamiento. Para un arrendamiento de más de 1 mes, el propietario debe proporcionar un aviso de al menos 90 días.

Tenga en cuenta que las leyes locales pueden exigir requisitos de notificación adicionales.

Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-209
 

Modelo de acuerdo de cancelación de arrendamiento