Sujets sur cette page :
- Détresse à louer
- Procédure
- Ordre de prélèvement
- Biens personnels exonérés du prélèvement
- Moment et mode de saisie
- Retirer les biens de la propriété avant la vente
- Responsabilité en cas de perte ou de destruction de marchandises
- Vente de biens
- Appel
Détresse à louer
La « saisie-gagerie » est une procédure judiciaire par laquelle un propriétaire cherche à saisir et à vendre les biens du locataire. Le produit de la vente sert à payer les loyers impayés. Une action en saisie-gagerie ne peut être intentée que pour les loyers impayés. Un propriétaire peut intenter une action en saisie-gagerie s'il existe un bail écrit d'une durée supérieure à trois mois, une location à volonté ou une location périodique de plus de trois mois. Dans le cadre de cette action en saisie-gagerie, le propriétaire peut demander la résiliation du bail et/ou la reprise des lieux.
Lisez la loi : Code du Maryland, Propriété immobilière, Titre 8, Sous-titre 3
Procédure
Une pétition pour le prélèvement en détresse (DC-CV-086) doit être déposée auprès du tribunal de district où se situent les locaux loués. Le propriétaire déposera la requête en tant que demandeur, désignant le locataire comme défendeur. Le propriétaire doit indiquer dans la requête le montant du loyer qu'il réclame au locataire. La requête doit être déposée sous serment ou affirmation solennelle du propriétaire attestant que les informations contenues dans la requête sont exactes et véridiques.
Lire la loi : Md. Code, Biens immobiliers §§ 8-302 & 8-303
Une fois le formulaire déposé par le propriétaire, le tribunal fixera la date de l'audience. Le locataire doit recevoir un avis de requête et une ordonnance de comparution. L'audience ne peut avoir lieu moins de sept jours après la signification au locataire. Si le locataire ne peut être signifié en personne, la signification peut être effectuée par courrier recommandé avec accusé de réception. Si cette signification est refusée par le locataire, elle peut être effectuée par courrier prioritaire. L'ordonnance doit informer le locataire que :
- le locataire peut comparaître à l'heure indiquée et présenter des preuves en son nom ET
- si le défendeur ne comparaît pas, tous les biens présents dans les locaux loués et non exemptés par la loi peuvent être saisis et enlevés par le shérif.
Lire la loi : Md. Code, biens immobiliers § 8-304 & 8-303
Le locataire peut déposer une réponse à la requête, précisant ses défenses éventuelles. Une audience sur la réponse du locataire doit avoir lieu dans les 10 jours suivant la notification de l'audience à toutes les parties. L'avis d'audience sera envoyé par courrier ordinaire. Le tribunal peut reporter l'audience s'il en informe toutes les parties. Lors de l'audience, le tribunal peut statuer sur toutes les questions soulevées. Il peut rendre une ordonnance autorisant la vente des biens et toute autre ordonnance relative aux biens du locataire, si nécessaire.
Si le locataire ne répond pas à la requête dans les 7 jours suivant la saisie, le tribunal peut rendre une ordonnance de vente des biens du locataire.
Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-314
Pour que le propriétaire l’emporte à l’audience, le tribunal doit conclure qu’il existe une probabilité raisonnable que les allégations du propriétaire soient correctes.
Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-305
Ordre de prélèvement
Si le tribunal estime qu'il existe une probabilité raisonnable que les prétentions du propriétaire dans la requête soient fondées, il rendra sans délai une ordonnance de saisie des biens personnels non exemptés du locataire se trouvant dans les locaux (voir ci-dessous pour les biens personnels exemptés). Une copie de l'ordonnance de saisie doit être signifiée à chaque locataire des locaux loués. Si aucun locataire ne se trouve sur les lieux, l'ordonnance doit être affichée bien en vue à l'intérieur des locaux.
Après le prononcé de l'ordonnance du tribunal, un huissier dressera un inventaire de tous les biens non exemptés présents sur les lieux. Une copie de cet inventaire devra être remise au locataire ou, si aucun locataire n'est trouvé, affichée à l'intérieur des lieux. L'inventaire devra ensuite être remis au tribunal.
Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-305
Biens personnels exonérés du prélèvement
La taxe s'applique uniquement aux biens se trouvant dans les lieux loués, qu'ils appartiennent au locataire ou à un tiers. Les biens personnels du locataire ne se trouvant pas dans les lieux sont exonérés. Si la durée du bail est supérieure à 15 ans, les biens de tout sous-locataire ou de tout tiers se trouvant dans les lieux loués ne sont pas soumis à la taxe.
Sont également exonérés de prélèvement les éléments spécifiques suivants :
- Outils manuels et actionnés utilisés par le locataire dans le cadre de son activité professionnelle
- livres de droit d'un avocat
- Instruments manuels d'un médecin
- Livres médicaux d'un médecin
- Dossiers et dossiers professionnels d'un avocat ou d'un médecin
- Sûreté enregistrée d'un tiers sur des biens qui sont en possession du locataire
Lire la loi : Md. Code, Biens immobiliers §§ 8-306 & 8-307
Moment et mode de saisie
Le prélèvement peut être effectué à toute heure du jour ou de la nuit. Toutefois, sans décision de justice, aucune effraction ne peut être pratiquée dans un logement actuellement occupé.
Si l'un des biens saisis appartient à un tiers non locataire, celui-ci peut demander au tribunal l'exclusion de ses biens. La requête doit être déposée dans les 7 jours suivant la saisie.
Un locataire dont les biens ont été saisis mais pas encore vendus peut demander au tribunal la restitution des biens, mais le tribunal peut exiger que le locataire dépose une caution avant que les biens ne soient restitués.
Lire la loi : Md. Code, Biens immobiliers §§ 8-309, 8-311, 8-316, 8-317
Retirer les biens de la propriété avant la vente
Si un propriétaire démontre la nécessité de protéger les biens saisis avant la vente, il peut demander au tribunal de les faire retirer des lieux loués et de les placer dans un lieu approuvé par le tribunal jusqu'à la vente. Le tribunal peut exiger une caution du demandeur à cette fin. Les frais de retrait des biens des lieux loués vers un autre lieu de stockage en attendant la vente doivent être inclus dans les frais de justice.
Lire la loi : Md. Code, Biens immobiliers §§ 8-310 & 8-313
Responsabilité en cas de perte ou de destruction de marchandises
Le risque de perte ou de destruction des biens saisis incombe au propriétaire ou au locataire des lieux loués, que les biens aient été ou non retirés des lieux par l'agent ayant procédé au prélèvement. Toutefois, l'agent est responsable envers le propriétaire des dommages volontaires causés aux biens. L'agent n'est pas responsable de l'enlèvement des biens fixés au bien et peut exiger du propriétaire qu'il obtienne une caution pour le protéger de toute réclamation pour dommages ou préjudices causés par l'enlèvement des biens fixés au bien par l'agent pour les vendre.
Lire la loi : Md. Code, Biens immobiliers §§ 8-312 & 8-313
Vente de biens
La date de la vente est à la discrétion du tribunal mais doit avoir lieu dans les plus brefs délais.
L'avis de vente doit être publié dans un journal publié au moins une fois par semaine et largement diffusé dans la région. L'avis de vente doit être publié au moins une fois, et plus si le tribunal l'ordonne. Si aucun journal ne répond à ces exigences, l'avis peut être affiché à la porte du palais de justice.
L'avis de vente doit :
- contenir l'heure et le lieu de la vente ; et ,
- être publié ou affiché au moins 7 jours avant la date de la vente.
La vente doit avoir lieu dans les 28 jours suivant la notification de la vente.
La vente doit avoir lieu sous forme d'enchères publiques. Un huissier de justice peut déplacer les biens des lieux loués vers un lieu approprié pour la vente aux enchères ou organiser la vente dans les lieux loués. Les frais de déplacement des biens destinés à la vente sont inclus dans les frais de vente.
Seules les quantités de biens du locataire permettant de régler le loyer dû et de payer tous les frais peuvent être vendues. Les biens du locataire doivent être vendus en premier et, si nécessaire, dans leur intégralité pour régler le loyer dû et tous les frais, avant toute vente de biens appartenant à des tiers. La vente de biens appartenant à des tiers ne doit être effectuée que dans la mesure nécessaire pour régler le loyer dû et tous les frais. Le tiers dont les biens ont été vendus a un droit d'action contre le locataire pour toute perte subie du fait de la saisie et de la vente de ses biens.
Lire la loi : Md. Code, Biens immobiliers §§ 8-318, 8-319, 8-320, 8-323
Tous les biens invendus, ainsi que tout surplus d'argent, devront être restitués au locataire ou payés selon les modalités prévues par ordonnance du tribunal.
Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-320
Une fois que tous les frais de justice et autres dépenses ont été payés, si le montant d'argent reçu de la vente de détresse n'est pas suffisant pour payer la créance du propriétaire, le propriétaire peut demander au tribunal un jugement pour déficit d'argent contre le locataire.
Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-325
Appel
Chacune des parties peut faire appel de l'ordonnance ou du jugement définitif devant le tribunal de première instance du comté. L'appel doit être interjeté dans les 14 jours suivant la date de l'ordonnance ou du jugement.
L'appel sera un nouveau procès (appelé « de novo »). Chaque partie a droit à un procès avec jury, si elle le demande, conformément aux règles de la cour d'appel.
REMARQUEUn appel ne retarde ni n'empêche une autre action en saisie-arrêt pour loyer exigible après le procès initial. Il ne retarde pas non plus l'exécution d'un jugement ou d'une ordonnance du procès initial. Toutefois, le tribunal peut ordonner la suspension de toute procédure ultérieure ou de l'exécution de tout jugement si le locataire dépose une caution d'appel approuvée par le tribunal.
Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-332