Продажа от арендодателя
Команда Закон о правах арендаторов и стабилизации 2024 года устанавливает процедуры, позволяющие арендаторам вести переговоры о покупке арендуемой недвижимости до ее выставления на продажу населению или третьей стороне.
Период эксклюзивных переговоров арендатора
Прежде чем предлагать жилую арендуемую недвижимость на продажу, владелец недвижимости должен уведомить арендатора в письменной форме о его праве подать предложение о покупке недвижимости. Уведомление должно соответствовать форме, установленной Департаментом жилищного строительства и развития общин и:
- быть доставлено почтой первого класса с подтверждением отправки или службой доставки, обеспечивающей отслеживание и подтверждение доставки;
- содержать условия, которые владелец согласился бы включить в договор купли-продажи с арендатором;
- указать, что уведомление является предложением о покупке и не рассматривается как обязательный договор купли-продажи; и
- указать крайний срок подачи арендатором предложения о покупке, включая продолжительность периода эксклюзивных переговоров арендатора.
Владелец недвижимости также должен отправить копию уведомления в Управление по делам арендаторов и арендодателей (OTLA).
После уведомления о своем праве на покупку недвижимости, период эксклюзивных переговоров позволяет арендатору вести переговоры исключительно с владельцем. В течение периода эксклюзивных переговоров арендатор может подать предложение о покупке недвижимости или утвердительно отклонить предложение. Если арендатор отказывается сделать предложение или не отвечает, владелец может приступить к публичной продаже недвижимости.
Если арендатор заинтересован в покупке недвижимости, у него есть 30 дней, чтобы подать предложение. Если арендатор подает предложение, владелец должен:
- Принять оферту, если оферта содержит те же или более выгодные существенные условия, что и содержащиеся в уведомлении, или
- Подать встречное предложение, если предложение арендатора содержит условия, отличающиеся от условий уведомления.
Если владелец подает встречное предложение, арендатор должен ответить на встречное предложение в течение 5 дней. Арендатор может принять или отклонить встречное предложение. Если арендатор не отвечает в течение 5 дней, встречное предложение считается отклоненным, и владелец должен уведомить OTLA.
Если несколько арендаторов подают предложения, владелец может выбрать наиболее выгодное из них без ответственности перед другими арендаторами. Переговоры должны проводиться добросовестно, в соответствии со стандартной практикой в сфере недвижимости, и не могут налагать необоснованные ограничения, такие как ограничения финансирования или права на осмотр.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-119
Право первого выбора
Прежде чем жилая арендная недвижимость может быть продана, любой арендатор или группа арендаторов недвижимости имеют право преимущественного выкупа недвижимости. Право преимущественного выкупа означает, что арендатор или группа арендаторов имеют возможность приобрести недвижимость до того, как владелец сможет продать ее кому-то другому. Это право применяется, если владелец принимает предложение третьей стороны, которое на 10% ниже цены, предложенной арендатору в любом предыдущем уведомлении, предложении или встречном предложении в течение периода эксклюзивных переговоров, или если владелец получает незапрошенное предложение, не выставив недвижимость на продажу.
Если владелец получает предложение о покупке недвижимости от третьего лица при любом из этих обстоятельств, владельцу запрещается принять предложение до тех пор, пока:
- владелец предоставляет арендатору письменное уведомление о праве преимущественного отказа арендатора и
- арендатор имеет возможность воспользоваться правом преимущественной покупки в течение 30 дней с момента получения уведомления.
После уведомления арендаторы могут сопоставить предложение третьей стороны до начала продажи. Если арендатор сопоставляет предложение, владелец должен его принять. Если несколько арендаторов подают предложения, владелец может выбрать наиболее выгодное. Если арендатор не действует в установленные сроки, его право преимущественного отказа аннулируется, и владелец может продолжить продажу.
Если владелец принимает предложение арендатора о покупке, но договор расторгается до урегулирования, право преимущественного отказа арендатора отменяется, и владелец должен уведомить OTLA. Если арендатор не предоставляет предложение о покупке, право преимущественного отказа арендатора считается отмененным, и владелец может принять предложение третьей стороны.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-119
Исключения
Права арендатора на исключительный период переговоров и преимущественное право покупки не распространяются на следующее:
- передача права собственности члену семьи владельца;
- передача права собственности на коммерческую организацию, полностью принадлежащую владельцу;
- передача права собственности по решению суда (включая обращение взыскания на заложенное имущество, продажу в уплату налогов, продажу назначенным судом доверительным управляющим и т. д.);
- передача доверительным управляющим в ходе управления имуществом умершего, опеки, попечительства или траста;
- передача права собственности по завещанию, трастовому документу или по наследству;
- передача чистого юридического титула в отзывной траст;
- передача права собственности государству или местному органу власти;
- передача права собственности вместо обращения взыскания на ипотеку или трастовое соглашение;
- передача права собственности по решению суда, конкурсному производству или утвержденному судом соглашению;
- передача права собственности по решению суда о банкротстве или продажа управляющим по делу о банкротстве или должником, находящимся во владении;
- передача права собственности в дар некоммерческой организации, освобожденной от налогов, или
- передача права собственности государственным жилищным управлением.
- жилая арендная недвижимость с четырьмя или более отдельными жилыми помещениями
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-119
Штрафы и ответственность
Владелец, нарушивший право арендатора на исключительный период переговоров и право первого отказа, может быть оштрафован на сумму до 1,000 долларов за нарушение. После завершения продажи между арендатором и владельцем любая ответственность за несоблюдение этих положений лежит на владельце, а не на собственности.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-119
Покупка арендованного имущества
Если арендодатель продает недвижимость, а покупатель имеет фактическое или конструктивное уведомление о том, что она сдается в аренду арендатору, покупатель должен соблюдать положения договора аренды. Если арендатор владеет помещением, покупатель по закону считается уведомленным об аренде. Права и обязанности арендатора и нового владельца такие же, как и существовавшие между арендатором и бывшим владельцем.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-101
Налоговая продажа
Если арендодатель не платит налоги на имущество или счета за коммунальные услуги, округ может продать недвижимость, чтобы вернуть причитающиеся ему деньги. Дополнительная информация о налогах с продаж. После продажи имущества покупатель (Истец), купивший имущество, может вступить во владение посредством процедуры обращения взыскания. В ходе процедуры обращения взыскания Истец должен направить письменное уведомление арендатору.
Когда личность арендатора и, как известно, Истцу уведомление должно:
- быть отправлено заказным письмом, с предоплатой почтовых расходов, с уведомлением о вручении и
- содержать копию жалобы.
Когда личность арендатора не известно Истцу уведомление должно:
- быть отправлено на каждую отдельно арендованную площадь имущества почтой первого класса, с предоплатой почтового сбора, на имя «арендатора», и
- На конверте снаружи должна быть заметная маркировка с фразой «Уведомление о действии по принудительному взысканию» и
- содержать копию жалобы.
В уведомлении должно быть следующее заявление, напечатанное заметным жирным шрифтом: «Если неуплаченные налоги вместе с издержками и расходами не будут уплачены, суд может вынести решение о лишении права выкупа, что приведет к прекращению вашей аренды и права занимать недвижимость. Вы имеете право выплатить неуплаченные налоги вместе с издержками и расходами и избежать расторжения договора аренды и выселения. Решение о лишении права выкупа может быть вынесено в течение следующих 90 дней, и в этот момент вас могут выселить или обязать освободить недвижимость».
Если истец подает иск до окончательного утверждения сделки купли-продажи, неполучение арендатором уведомления не делает сделку купли-продажи недействительной.
После вынесения решения о лишении права выкупа истец может вступить во владение имуществом. Истец должен уведомить любого арендатора не менее чем за 30 дней до вступления во владение имуществом. Уведомление должно быть в письменной форме.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Налоговая собственность § 14-836