Темы на этой странице:
- Бедствие в аренду
- Процесс
- Приказ о начислении налога
- Личное имущество освобождено от налога
- Время и способ изъятия
- Удаление товаров с объекта недвижимости перед продажей
- Ответственность за утрату или уничтожение товара
- Продажа товаров
- Апелляции
Бедствие в аренду
«Беспомощь в обмен на аренду» — это судебная процедура, в которой арендодатель пытается конфисковать и продать имущество арендатора. Выручка от продажи используется для покрытия неуплаченной арендной платы. Иск о бедствии может быть подан только в отношении неуплаченной арендной платы. Арендодатель может подать иск о бедствии, если имеется либо письменный договор аренды сроком более трех месяцев, либо аренда по желанию или периодическая аренда, которая длится более трех месяцев. В рамках иска о бедствии арендодатель может потребовать расторжения договора аренды и/или предоставления ему права на повторное владение помещением.
Прочтите Закон: Код Мэриленда, Недвижимость, Титул 8, Подтитул 3
Процесс
Петиция о взыскании долга в случае бедствия (DC-CV-086) должно быть подано в Окружной суд по месту нахождения арендуемого помещения. Арендодатель подает ходатайство в качестве истца, называя арендатора ответчиком. Арендодатель должен указать в ходатайстве сумму арендной платы, которую, по его мнению, должен арендатор. Ходатайство должно быть подано под присягой или под подтверждением арендодателя, что информация в ходатайстве является правдивой и правильной.
Прочитайте закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость §§ 8-302 & 8-303
После того, как арендодатель подаст форму, суд назначит дату слушания. Арендатору должно быть вручено уведомление о ходатайстве и приказ явиться на слушание. Слушание не может быть проведено ранее, чем через 7 дней после вручения арендатору. Если арендатор не может быть вручен лично, вручение может быть осуществлено заказным письмом с уведомлением о вручении. Если арендатор возвращает или отказывается от вручения, то вручение может быть осуществлено почтой первого класса. В врученном приказе арендатор должен быть проинформирован о том, что:
- арендатор может явиться в указанное время и представить доказательства в свою пользу И
- В случае неявки ответчика все имущество, находящееся в арендованном помещении и не освобожденное от уплаты налога по закону, может быть конфисковано и вывезено шерифом.
Прочитайте закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-304 & 8-303
Арендатор может подать ответ на ходатайство, изложив любую защиту, которая может быть у арендатора. Слушание по ответу арендатора должно быть проведено в течение 10 дней с момента уведомления всех сторон о слушании. Уведомление о слушании будет отправлено обычной почтой. Суд может отложить слушание, если он уведомит все стороны. На слушании суд может определить и решить все поднятые вопросы. Суд может вынести постановление, разрешающее продажу товаров, и может вынести любое другое постановление в связи с товарами арендатора по мере необходимости.
Если арендатор не подает ответ на ходатайство в течение 7 дней с момента наложения взыскания, суд может вынести постановление о продаже имущества арендатора.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-314
Для того чтобы арендодатель одержал победу на слушании, суд должен установить, что существует разумная вероятность того, что утверждения арендодателя верны.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-305
Приказ о начислении налога
Если суд определит, что существует обоснованная вероятность претензий арендодателя в ходатайстве, суд незамедлительно вынесет постановление о конфискации (наложении взыскания) на не освобожденное от уплаты движимое имущество арендатора в помещении (см. ниже о движимом имуществе, освобожденном от уплаты). Копия постановления о наложении взыскания должна быть вручена каждому арендатору в арендуемом помещении. Если ни один арендатор не может быть найден в помещении, постановление должно быть вывешено на видном месте внутри помещения.
После того, как суд вынесет свое постановление, судебный пристав составит опись всех не освобожденных от уплаты налогов предметов в помещении. Копия описи должна быть предоставлена арендатору или, если арендатор не найден, вывешена внутри помещения. Затем опись должна быть предоставлена суду.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-305
Личное имущество освобождено от налога
Налог должен взиматься исключительно с товаров, находящихся в арендуемых помещениях, независимо от того, являются ли товары собственностью арендатора или иного лица. Личное имущество арендатора, не находящееся в помещениях, освобождается от налога. Если срок аренды составляет более 15 лет, товары любого субарендатора или любого третьего лица, находящиеся в арендуемых помещениях, не подлежат налогообложению.
Следующие конкретные товары также освобождены от налога:
- Ручные и электрические инструменты, используемые арендатором в своей работе
- юридические книги адвоката
- Ручные инструменты врача
- Медицинские книги врача
- Файлы и профессиональные записи юриста или врача
- Зарегистрированный залоговый интерес третьей стороны в товарах, находящихся во владении арендатора
Прочитайте закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость §§ 8-306 & 8-307
Время и способ изъятия
Наложение ареста может быть произведено в любое время дня и ночи. Однако без постановления суда не допускается насильственное проникновение в жилые помещения, в которых в настоящее время находятся лица.
Если какой-либо из конфискованных товаров принадлежит третьему лицу, которое не является арендатором, третье лицо может обратиться в суд с ходатайством об изъятии его имущества. Ходатайство должно быть подано в течение 7 дней с момента изъятия.
Арендатор, чье имущество было конфисковано, но еще не продано, может обратиться в суд с ходатайством о возврате имущества, однако суд может потребовать от арендатора внести залог до возврата имущества.
Прочитайте закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость §§ 8-309, 8-311, 8-316, 8-317
Удаление товаров с объекта недвижимости перед продажей
Если арендодатель может доказать, что существует необходимость в защите арестованных товаров до продажи, арендодатель может обратиться в суд с ходатайством о вывозе арестованных товаров из арендованного помещения в место, одобренное судом до продажи. Суд может потребовать от истца залог для этого. Расходы на вывоз любых товаров из арендованного помещения в любое другое место для хранения в ожидании продажи должны быть включены в состав судебных издержек.
Прочитайте закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость §§ 8-310 & 8-313
Ответственность за утрату или уничтожение товара
Риск утраты или уничтожения арестованных товаров лежит на владельце или арендаторе арендованного помещения, независимо от того, были ли товары вывезены из помещения должностным лицом, осуществившим арест. Однако должностное лицо несет ответственность перед владельцем за умышленное повреждение товаров. Должностное лицо не несет ответственности за вывоз товаров, прикрепленных к имуществу, и должностное лицо может потребовать от арендодателя получить залог для защиты должностного лица от любых претензий за ущерб или травму, вызванные вывозом должностным лицом для продажи товаров, прикрепленных к имуществу.
Прочитайте закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость §§ 8-312 & 8-313
Продажа товаров
Дата продажи определяется судом, но она должна состояться как можно скорее.
Уведомление о продаже должно быть опубликовано в газете, которая выходит не реже одного раза в неделю и имеет общий тираж в этом районе. Уведомление о продаже должно быть опубликовано не менее 1 раза и больше, если это предписано судом. Если ни одна газета не соответствует этим требованиям, уведомление может быть размещено на двери здания суда.
Уведомление о продаже должно:
- содержать время и место продажи; и,
- быть опубликовано или размещено не позднее, чем за 7 дней до даты продажи.
Продажа должна быть проведена в течение 28 дней с момента уведомления о продаже.
Продажа должна быть в форме публичных торгов. Судебный пристав может вывезти товары из арендованного помещения в подходящее место для аукциона или провести продажу в арендованном помещении. Расходы на вывоз товаров для продажи включаются в расходы на продажу.
Только достаточное количество товаров арендатора может быть продано для удовлетворения требования об арендной плате и оплаты всех расходов. Товары арендатора должны быть проданы в первую очередь и, в полном объеме, если необходимо, для удовлетворения требования об арендной плате и всех расходов до того, как будут проданы какие-либо товары других лиц. Продажа товаров других лиц должна быть произведена только в объеме, необходимом для удовлетворения требования об арендной плате и всех расходов. Третья сторона, чьи товары были проданы, имеет право предъявить иск арендатору за любые убытки, понесенные третьей стороной из-за взимания налога и продажи товаров третьей стороны.
Прочитайте закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость §§ 8-318, 8-319, 8-320, 8-323
Все непроданные товары, а также любые излишки денег должны быть возвращены арендатору или выплачены в порядке, установленном постановлением суда.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-320
Если после уплаты всех судебных издержек и других расходов сумма, полученная от продажи имущества по обременению, окажется недостаточной для погашения иска арендодателя, арендодатель может обратиться в суд с ходатайством о вынесении решения о взыскании недостающей суммы против арендатора.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-325
Апелляции
Любая из сторон может обжаловать окончательное постановление или решение в окружном суде округа. Апелляция должна быть подана в течение 14 дней с даты постановления или решения.
Апелляция будет рассматриваться заново (называемым «de novo»). Каждая сторона имеет право на рассмотрение дела судом присяжных, если это потребуется, в соответствии с правилами апелляционного суда.
ЗАМЕТКА: Апелляция не задерживает и не предотвращает другой иск о невыплате арендной платы, который становится подлежащим уплате после первоначального судебного разбирательства, а также не задерживает исполнение судебного решения или постановления первоначального судебного разбирательства. Однако суд может распорядиться о приостановке всех дальнейших разбирательств или исполнения любого судебного решения, если арендатор подает апелляционную гарантию, одобренную судом.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-332