Прекращение и изменение договора аренды

Темы на этой странице:

• Обязательное уведомление
• Прекращение аренды из-за пожара или неизбежной аварии
• Расторжение договора аренды арендатором
• Расторжение договора аренды арендодателем
• Смерть арендодателя или арендатора
• Изменение договора аренды
• Образец соглашения о расторжении договора аренды

Обязательное уведомление

Почти во всех случаях для расторжения договора аренды арендодателю или арендатору требуется письменное уведомление, даже помесячные устные договоры аренды. Обычно в договоре аренды указывается требуемое уведомление. Перечисленные ниже периоды уведомления являются минимальными периодами, требуемыми законом, и арендатор не может отказаться от своего права на получение предписанного минимума. Однако арендодатель или арендатор, или оба, могут согласиться предоставить более длительный период уведомления, чем тот, который требуется по закону, за исключением того, что письменный договор аренды не может требовать, чтобы период уведомления, предоставленный арендатором, был длиннее периода уведомления, предоставленного арендодателем.

ПРИМЕЧАНИЕ: День доставки не считается частью срока уведомления. Если уведомление отправляется по почте, оно должно быть отправлено достаточно рано, чтобы быть доставленным вовремя; суды обычно предполагают доставку через 3 дня после отправки.

Срок уведомления арендодателя арендатору о расторжении договора аренды, требуемый законодательством штата, составляет::

• Между арендодателем и арендатором заключен письменный договор аренды на указанный срок более одной недели (или договор аренды на месяц): 60 дней
   
• Договоры аренды с арендатором на периодический срок из года в год (включая аренду табачных ферм из года в год): 90 дней
   
• Договоры аренды между арендодателем и арендатором для всех других видов аренды фермерских хозяйств на периодический срок из года в год: 180 дней
   
• Между арендодателем и арендатором заключен письменный договор аренды на период от недели до недели: 7 дней.
   
• У арендодателя-арендатора нет письменного договора аренды на период от недели до недели: 21 день

Указанные выше сроки уведомления являются минимальными сроками, требуемыми по закону, если арендодатель имеет право обратиться за помощью в суд при выселении арендатора, который не выполняет требования уведомления о выезде (арендатор «удерживает»). Арендатор не может отказаться от своего права на получение предписанного минимума. Имейте в виду, что ваш город и/или округ могут устанавливать другие сроки. Также могут быть исключения из этих требуемых сроков уведомления. Например, более короткие сроки уведомления могут применяться к определенным арендодателям, которые получают уведомление о намерении обратить взыскание на имущество.

Примечание: Baltimore City имеет другие требования к уведомлению. Для получения дополнительной информации см. статью Законы об аренде и жилищном праве города Балтимора

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-208

Прочитайте закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость §§ 8-208(г)(5), 8-501, 8-402

Если улучшения в арендованном на срок менее семи лет имуществе становятся непригодными для проживания из-за пожара или неизбежной аварии, договор аренды прекращается, и вся ответственность за арендную плату прекращается с даты пожара или неизбежной аварии.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость §8-112

Уведомление должно быть в письменной форме. В следующих случаях арендодатель не обязан предоставлять арендатору письменное уведомление о расторжении, при условии, что арендодатель может доказать устное уведомление от арендатора «компетентным свидетельством»

• Аренда на год, арендатор направил арендодателю или его представителю устное уведомление о расторжении договора не менее чем за 90 дней до конца года (во всех договорах аренды фермерских хозяйств уведомление от арендатора должно быть предоставлено за 180 дней), или
• Во всех остальных случаях арендатор направил арендодателю или его представителю устное уведомление о расторжении договора не менее чем за 30 дней до окончания срока аренды.

День доставки не считается частью срока уведомления. Уведомления всегда должны быть отправлены с запасом времени, поскольку опоздание на один день может сделать уведомление недействительным. Уведомление может быть вручено лично или отправлено по почте достаточно рано, чтобы быть доставленным вовремя. Суды обычно предполагают доставку в течение трех дней после отправки по почте.

Арендодатель может предоставить письменное уведомление о нарушении договора аренды за 30 дней, в котором указана предполагаемая причина, в любое время в течение срока аренды. В Балтиморе-Сити уведомление должно быть предоставлено до конца недели или месяца, когда арендодатель хочет, чтобы арендатор съехал. За пределами Балтимора-Сити арендодатель может предоставить немедленное письменное уведомление о нарушении за 30 дней. Арендатор, конечно, может оспорить уведомление.

Прекращение аренды из-за пожара или неизбежной аварии

Если помещение, арендованное на срок 7 лет или менее, становится непригодным для проживания из-за пожара или неизбежной аварии, договор аренды прекращается, и арендатор не несет дальнейшей ответственности за уплату арендной платы. (Если вина или халатность арендатора стали причиной или способствовали возникновению пожара или иной причине разрушений, он может нести ответственность за ущерб.)

Положение договора аренды, требующее от арендатора вернуть арендованное помещение в хорошем состоянии по окончании срока аренды, не обязывает арендатора строить новое здание или платить за разрушенное здание, если только небрежность или иная вина арендатора не способствовали разрушению.

Прочитайте закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость §§ 8-112 & 8-113

Расторжение договора аренды арендатором

Где у арендатора есть письменная аренда с положениями о расторжении, арендатор должен уведомить о намерении освободить помещение, как того требует договор аренды. Письменный договор аренды не может требовать, чтобы срок уведомления, предоставленный арендатором, был больше срока уведомления, предоставленного арендодателем.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-501

В аренда на определенный срок правило общего права заключается в том, что для прекращения аренды по истечении срока, установленного в договоре аренды, уведомление не требуется. См. Смит против Притчетта, 168 Мкр. 347, 178 А. 113, 115 (1935). Обязательно проверьте законы о собственности в городе или округе, где находится недвижимость, поскольку местные законы могут требовать уведомления арендатора арендодателю. Также имейте в виду, что письменное соглашение об аренде все равно может включать положения об уведомлении.

In периодическая аренда, например, помесячно или понедельно, если нет письменного договора аренды и местного закона, касающегося уведомления арендатора арендодателю, требование общего права заключается в том, что уведомление должно быть предоставлено, а продолжительность уведомления должна быть равна периоду аренды, например, 1 неделя или 1 месяц. См. Хайдер против округа Монтгомери, 160 Md.App. 482, 864 A.2d 279 (2004).

Уведомление от жертвы домашнего насилия/сексуального насилия о расторжении договора аренды

Арендатор, ставший жертвой домашнего насилия или сексуального насилия, может прекратить свою будущую ответственность по договору аренды жилого помещения, если арендатор:

1. Является жертвой домашнего насилия и имеет охранный судебный приказ, или является жертвой сексуального насилия и имеет охранный или общественный судебный приказ; и
2. Направляет арендодателю письменное уведомление за 30 дней лично в руки или почтой первого класса до расторжения договора аренды, а также копию постановления суда.

Арендатор должен заплатить арендную плату в течение 30 дней после уведомления.

Прекращение будущей ответственности арендатора по договору аренды жилого помещения не прекращает и не влияет каким-либо иным образом на будущую ответственность арендатора, являющегося ответчиком по иску, результатом которого является:

1. Защитный приказ, выданный в интересах пострадавшего арендатора или пострадавшего законного жильца; или
2. Мировой приказ, выданный в пользу потерпевшего арендатора или законного жильца, основным действием которого было сексуальное насилие.

Прочитайте закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость §§ 8-5A-02, 8-5A-03, 8-5A-04

Ограничение ответственности для арендаторов с определенными медицинскими состояниями

Арендатор, который освобождает арендованное помещение до окончания срока аренды по состоянию здоровья, не будет нести ответственности за арендную плату более чем за 2 месяца с даты освобождения арендованного помещения (разделы 8-212.2 (b) и (c)).

Чтобы иметь право на ограничение ответственности, арендатор должен предоставить арендодателю до того, как арендатор освободит арендованное помещение:

1. Письменное свидетельство от врача в отношении лица, являющегося поименованной стороной или уполномоченным арендатором в соответствии с условиями договора аренды, в котором по существу указано следующее (Раздел 8-212.2(c)(1)):
   • «Я, (имя врача), настоящим подтверждаю, что мой пациент, (имя пациента), больше не может проживать в арендованном им помещении, (адрес арендованного помещения), поскольку у пациента имеется заболевание, которое: (1) существенно ограничивает физическую подвижность пациента в пределах арендованного помещения или его вход и выход из него; или (2) требует от пациента переезда в дом, учреждение или организацию для получения более высокого уровня ухода, чем тот, который может быть предоставлен в арендованном помещении.
     Я также подтверждаю, что ожидаемая продолжительность заболевания пациента продолжится после даты окончания срока действия договора аренды, которую пациент указывает как (дата окончания срока аренды)».
      
2. Письменное уведомление о расторжении договора аренды с указанием даты, к которой арендатор должен освободить арендованное помещение.

ПРИМЕЧАНИЕ: Данный закон об ограничении ответственности не распространяется на арендатора по договору аренды жилого помещения, содержащему пункт о неустойке или пункт о досрочном расторжении, который требует письменного уведомления об освобождении за 1 месяц или менее и налагает ответственность за арендную плату, меньшую или равную арендной плате за 2 месяца после даты, когда арендатор освобождает арендованное помещение (Раздел 8-212.2 (a)).

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-212.2

Расторжение договора аренды арендодателем — нарушение договора аренды

Арендодатель может предоставить письменное уведомление о нарушении аренды за 30 дней и намерении прекратить аренду, в котором указывается предполагаемое нарушение аренды, в любое время в течение аренды. Арендодатель может предоставить это письменное уведомление о нарушении за 30 дней немедленно после обнаружения нарушения. ПРИМЕЧАНИЕ: Это положение немного отличается в городе Балтимор.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-402.1

Смерть арендодателя или арендатора

Общее правило заключается в том, что при отсутствии противоположного положения договора аренды смерть арендатора или арендодателя не прекращает договор аренды и не прекращает обязанностей по договору аренды. Таким образом, в случае смерти арендодателя арендатор продолжает находиться в тех же отношениях с преемником арендодателя. 

Читайте закон: 14 Юридическая энциклопедия Мэриленда § 54

В случае смерти арендатора арендная плата взимается с его имущества.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-328

Если арендатор умирает, не оставив завещания или не оставив ближайших родственников, арендодатель может подать иск о выселении в упрощенном порядке с целью прекращения договора аренды.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость §8-405

Изменение договора аренды

Аренда — это договор, который создает отношения между арендодателем и арендатором. Аренда может быть устной или письменной. Условия аренды не могут быть изменены одной из сторон без согласия и одобрения другой стороны. Кроме того, соглашение об изменении договора должно быть «подкреплено встречным удовлетворением» (чем-то ценным).

Таким образом, в течение срока действия договора аренды арендодатель не имеет права изменять его положения (например, повышать арендную плату или требовать от арендатора оплаты воды или других коммунальных услуг), если только арендатор не согласится и не получит то, на что он ранее не имел права.

Если арендодатель хочет увеличить арендную плату или изменить другие условия аренды, арендодатель должен дождаться окончания действующего договора аренды и договориться о новом договоре аренды с новыми условиями. Согласно законодательству штата Мэриленд, арендодатель должен уведомить арендатора в письменной форме перед повышением арендной платы. Уведомление может быть отправлено почтой первого класса или, если арендатор согласился на электронную доставку, по электронной почте, текстовым сообщением или через электронный портал арендатора. Если уведомление доставляется в электронном виде, арендодатель должен иметь доказательства передачи уведомления. Уведомление об увеличении арендной платы должно быть отправлено в сроки, указанные законом. Сроки предоставления уведомления варьируются в зависимости от срока аренды. Для аренды сроком более 1 месяца арендодатель должен предоставить уведомление не менее чем за 90 дней.

Обратите внимание, что местные законы могут предусматривать дополнительные требования к уведомлению.

Прочтите закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-209
 

Образец соглашения о расторжении договора аренды