Falta de pago del alquiler

Cuando un inquilino no paga el alquiler, el propietario puede pedir permiso al tribunal para desalojar al inquilino. Este procedimiento de desalojo se denomina "expulsión sumaria" o caso de falta de pago del alquiler. Los casos de desalojo se presentan y ven en el Tribunal de Distrito del condado donde se encuentra la propiedad. 

Estas leyes se aplican en todo el estado de Maryland. Dentro de Maryland, algunos condados y municipios realizan pequeños cambios en las leyes estatales. No olvides revisar tu leyes locales de vivienda.

Temas en esta página:

• Procedimiento de desalojo
• Representación en una audiencia de alquiler.
• Sentencia a favor del arrendador
• Sentencia monetaria por alquiler
• Prórroga del tiempo para abandonar las instalaciones
• Redención
• Apelaciones
• Información del estuche de protección
• Programa de Acceso al Asesoramiento en Casos de Desalojo (ACE)

Procedimiento de desalojo

Cuando el inquilino no paga el alquiler adeudado, el propietario puede presentar una demanda denuncia escrita Ante el Tribunal de Distrito, solicitando la recuperación de la propiedad, por el importe de la renta adeudada y las costas judiciales. La demanda debe presentarse ante el Tribunal de Distrito donde se ubica la propiedad alquilada. El arrendador debe poseer una licencia vigente para operar, si así lo exige el condado o el municipio, para poder utilizar los procedimientos de desalojo sumario.

Requisito de aviso - Antes de presentar la queja por incumplimiento del pago del alquiler en el Tribunal de Distrito, el propietario debe proporcionar al inquilino una notificación escrita de la intención del propietario de presentar la quejaTras recibir la notificación, el inquilino tenía 10 días para pagar la renta adeudada. Si no paga la cantidad adeudada, el arrendador puede presentar la demanda.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-401, 8 - 406

Lea el caso: McDaniel contra Baranowski, 419 Md. 560 (Tribunal de Apelaciones, 2011)

Tras la presentación de la demanda, el tribunal emitirá una citación. El alguacil notificará al inquilino mediante la publicación de la citación y la demanda en la propiedad y el envío de la citación por correo. La citación indicará cuándo debe comparecer el inquilino ante un juez del Tribunal de Distrito en el juicio. El juicio tendrá lugar el quinto día después de que el arrendador presente la demanda. El inquilino deberá responder a la demanda del arrendador para justificar por qué no se debe conceder la demanda del arrendador de recuperar la propiedad.

Si se solicita, el alguacil también notificará personalmente la citación al inquilino, subarrendatario u otra persona en posesión de la propiedad. Si no se encuentra a ninguna de estas personas, el alguacil podrá colocar una copia de la citación en un lugar visible de la propiedad. Este método de notificación solo es suficiente para que el arrendador obtenga una sentencia en rebeldía contra el inquilino por posesión de la propiedad y costas judiciales. Este método de notificación no se puede utilizar para la renta adeudada. El inquilino debe ser notificado personalmente para respaldar cualquier sentencia por renta adeudada.

En el juicio, el juez tiene la facultad de ordenar un aplazamiento de un día para que tanto el inquilino como el arrendador puedan obtener los testigos necesarios. El juez puede aplazar el juicio por un período más largo si ambas partes están de acuerdo.

Más información sobre juzgado de alquiler y desalojos.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-401

Tribunal de alquileres para propietarios, Parte 1: Cómo iniciar su caso en el Tribunal de alquileres de los tribunales de Maryland

Tribunal de alquileres para inquilinos Parte 1: Notificación y juicio de los tribunales de Maryland

Representación en una audiencia de alquiler.

Por lo general, sólo un abogado puede representar a alguien ante el tribunal. Para la acción analizada en este artículo (expulsión sumaria en el Tribunal de Distrito), existen otras opciones para propietarios e inquilinos.

Los propietarios

Un arrendador puede optar por que una persona que no sea abogado lo represente en un desalojo sumario o en una acción de depósito de garantía de alquiler. Es común que los arrendadores contraten a sus agentes inmobiliarios en tales acciones. 

Inquilinos

Los inquilinos pueden optar por que una persona que no sea abogado los represente en un proceso de depósito de alquiler o de desalojo sumario si la persona es:

1. un estudiante de derecho que ejerce en un programa de derecho clínico en una facultad de derecho acreditada con la supervisión judicial de un miembro de la facultad; o
2. un empleado de cierto tipo de organizaciones sin fines de lucro que tiene capacitación y está supervisado por un abogado.

 Lea la ley: Código de Maryland, ocupaciones comerciales y profesiones § 10-206

Sentencia a favor del arrendador

Si el propietario gana el caso, el tribunal ordenará al inquilino que abandone la propiedad en un plazo de 7 días. Si el inquilino no se ha mudado dentro del tiempo ordenado, el propietario puede solicitar que el tribunal emita un "orden de restituciónUna orden de restitución ordena al alguacil que permita al propietario recuperar la propiedad y sacar las pertenencias del inquilino de la propiedad. El alguacil debe estar presente en el desalojo.

Cuando un alguacil ejecuta una orden de restitución, debe inspeccionar inmediatamente la propiedad para detectar la presencia de mascotas. Si encuentra alguna mascota, el alguacil debe entregársela al inquilino. Si el inquilino no está presente al momento de ejecutar la orden de restitución, el alguacil debe: 

• comuníquese con un refugio de animales o una organización de rescate de animales para que se haga cargo de la mascota; 
• proporcionar al inquilino el nombre y la información de contacto del refugio de animales u organización de rescate de animales donde se lleva la mascota; y 
• proporcionar al refugio de animales o a la organización de rescate de animales el nombre y la información de contacto del inquilino al que pertenece la mascota 

La ley de Maryland prohíbe sacar una mascota durante un desalojo y dejarla en propiedad pública o en una acera pública.

Si el arrendador no solicita una orden de restitución dentro de los 60 días siguientes a la fecha de la sentencia (o desde la fecha de vencimiento de cualquier suspensión de ejecución), la sentencia de posesión perderá su validez. Si el arrendador no ejerce una orden de restitución dentro de los 60 días siguientes a la fecha de la orden, la sentencia de posesión perderá su validez.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-401; 14 - 806

Tribunal de alquileres para propietarios, parte 2: Gané en el tribunal de alquileres, ¿y ahora qué? de los tribunales de Maryland

Sentencia monetaria por alquiler

Un arrendador puede usar una demanda por impago de renta para recuperar la posesión de la propiedad. También puede solicitar una orden judicial para cobrar la renta impaga. Si el arrendador solicita el pago de la renta impaga, la demanda debe presentarse dentro de los tres años siguientes a la fecha de vencimiento de la renta.

Lea la Ley: Código de Maryland, tribunales y procedimientos judiciales § 5-101

Prórroga del tiempo para abandonar las instalaciones

El juez podrá conceder una prórroga del plazo para la entrega del inmueble por un máximo de 15 días después del juicio si recibe un certificado firmado por un médico que indique que la entrega del inmueble dentro del plazo de 7 días pondría en peligro la salud o la vida del inquilino o de otro ocupante.

En caso de condiciones climáticas extremas, el juez administrativo del Tribunal de Distrito local podrá posponer un desalojo programado día a día. Las condiciones climáticas extremas incluyen:

1. Una temperatura o temperatura pronosticada para el día siguiente de 32 grados Fahrenheit o menos;
2. Una advertencia de tormenta invernal o de ventisca emitida por el Servicio Meteorológico Nacional;
3. Una advertencia de huracán o de tormenta tropical emitida por el Servicio Meteorológico Nacional; y
4. Una advertencia de calor excesivo emitida por el Servicio Meteorológico Nacional.

Cuando el clima permita que los desalojos se reanuden, los desalojos pospuestos tendrán prioridad y deberán completarse dentro de los 5 días posteriores a que cese el clima severo. 
 

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes Raíces § 8-401(f)

 Derecho del inquilino a permanecer en la propiedad pagando las cantidades adeudadas

Si un arrendador gana un caso de desalojo sumario y se le otorga el derecho a recuperar la propiedad arrendada, el inquilino tiene derecho a permanecer en ella pagando la totalidad del alquiler vencido y los cargos por mora, además de las costas y los honorarios judiciales. El pago puede efectuarse en cualquier momento antes de la ejecución efectiva de la orden de desalojo. Esto se denomina "derecho de redención". El inquilino puede realizar el pago en efectivo, mediante cheque certificado o giro postal al arrendador o a su agente.

Sin embargo, el derecho de redención del inquilino no está disponible si se dictaron 3 o más sentencias posesorias (4 en la ciudad de Baltimore) contra el inquilino en los 12 meses anteriores al inicio de la acción de desalojo pendiente.

NOTA: Un propietario no puede rechazar el pago de un programa de asistencia de alquiler administrado o financiado por un condado o ciudad.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-401(g)

Tribunal de alquileres para inquilinos Parte 2: Derecho de rescate y desalojo de los tribunales de Maryland

Apelaciones

Tanto el inquilino como el arrendador pueden apelar la orden judicial ante el tribunal de circuito dentro de los 4 días posteriores a su emisión. Si el inquilino apela para suspender la ejecución de la sentencia, debe depositar una fianza con uno o más fiadores (propietarios de suficientes propiedades en Maryland para garantizar la fianza). El inquilino debe garantizar que:

• tramitar diligentemente la apelación y 
• pagar cualquier sentencia, incluidos los daños adicionales en que se incurra como consecuencia de la apelación.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-401(h)

Información del estuche de protección

En general, los registros judiciales de Maryland están abiertos al público. En ocasiones, una parte puede solicitar al tribunal que oculte un documento. Esto implica que el documento quede fuera del alcance del público. Un tribunal también puede ocultar un caso completo y retirarlo del alcance del público. La parte que solicita la ocultación de un caso debe tener una buena razón.

Casos posteriores al 1 de octubre de 2024

Algunos casos de impago de alquiler deben ser protegidos. Si el caso No dio lugar a una sentencia posesoria, el Tribunal de Distrito will proteger el caso dentro de los 60 días siguientes al cierre del mismo. 

Si el caso resultó en una sentencia posesoria, el Tribunal de Distrito pueden Proteja el caso. Para solicitarle al tribunal que proteja su caso, utilice el formulario DC-CV-119 (Petición para proteger un registro de acción por falta de pago de alquiler).

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-503

Pandemia de COVID-19

Si su caso de falta de pago del alquiler se presentó entre el 5 de marzo de 2020 y el 1 de enero de 2022, puede solicitar a un tribunal que proteja el caso. Para ser elegible para la protección, debe demostrar que su pérdida de ingresos y su incapacidad para pagar el alquiler se debieron a la pandemia de COVID-19. Además, si se emitió una sentencia en su contra por alquiler impago, esa sentencia debe cumplirse primero. Para pedirle a un tribunal que proteja su caso, use el formulario DC-CV-116 (Solicitud para proteger los registros judiciales relacionados con la recuperación de una propiedad residencial por falta de pago del alquiler).

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-502

Más información sobre cómo proteger los registros de casos.

Programa de Acceso al Asesoramiento en Casos de Desalojo (ACE)

Si corre el riesgo de ser desalojado o de perder su vale o subsidio de vivienda, puede ser elegible para recibir un abogado gratuito. Los abogados con el Programa ACE Puede representarle en este tipo de casos:

• Falta de pago del alquiler
• incumplimiento de contrato de arrendamiento
• Inquilino reteniendo
• Cancelaciones de vales u otros subsidios

Para ser elegible, debe ser un inquilino que viva en Maryland y tener un ingreso familiar igual o inferior al 50% del ingreso medio de Maryland.

Llame al 211 y siga las indicaciones para obtener ayuda legal sobre desalojos o aplique en línea.

Obtenga más información en el sitio web de Justicia Civil.