Si el inquilino no paga el alquiler, el propietario puede solicitar permiso a los tribunales para desahuciar al inquilino. El procedimiento de desahucio se conoce como "sumario de desalojo" o como un caso de incumplimiento en el pago de alquiler. Las demandas y audiencias por casos de desahucio se llevan a cabo en el Tribunal de Distrito del condado donde está ubicada la propiedad.
Estas leyes aplican a todo el estado de Maryland. Dentro de Maryland, algunos condados y municipios tienen pequeñas modificaciones en las leyes estatales. Recuerde consultar las leyes locales de vivienda de la región en la que vive.
Temas en esta página
- Procedimiento de desahucio
- Representación en una audiencia sobre alquiler
- Sentencia a favor del propietario
- Extensión del plazo para desalojar el local
- Apelaciones
- Redención
- Protección
Procedimiento de desahucio
Cuando un inquilino no paga el alquiler a tiempo, el propietario puede presentar una demanda por escrito en el Tribunal de Distrito en la que solicite recuperar la propiedad, por el valor del alquiler vencido y los gastos del tribunal. Para poder hacer esto y llevar a cabo los procesos del sumario de desalojo, el propietario debe tener una licencia vigente si así lo solicita el condado o la municipalidad.
Obligación de notificación: Antes de presentar la demanda por falta de pago ante el Tribunal de Distrito, el propietario debe facilitar al inquilino una notificación por escrito en la que le informe que tiene la intención de presentar la demanda. Esta notificación implica que el inquilino tiene 10 días desde que la recibe para pagar el alquiler vencido.
Lea la ley: Código de Maryland, Bienes Raíces, Sección 8-401
Luego el tribunal emite una "citación". El sheriff publica la citación y la demanda en la propiedad y envía los documentos al inquilino para informarle la situación. La citación indica que el inquilino debe presentarse ante un juez del Tribunal de Distrito en el juicio. El juicio tiene lugar el quinto día después de que el propietario presentó la demanda. El inquilino debe "responder" a la demanda para "justificar" por qué no debe concederse la demanda del propietario para recuperar la propiedad.
Si se solicita, el sheriff debe también entregar la citación personalmente al inquilino, al subinquilino o a cualquier otra persona que ocupe la propiedad. Si no encuentra a ninguna de esas personas en la propiedad, debe colocar una copia de la citación en un lugar visible de la propiedad. Esto solo implica que el propietario presenta la orden de incumplimiento contra el inquilino por la posesión del local y los costos del tribunal, pero no por el monto del alquiler vencido. El inquilino debe recibir los documentos de forma personal para que cualquier sentencia por falta de pago sea válida.
Durante el juicio, el juez tiene autoridad para dar una prórroga de un día o más para que el inquilino o el propietario puedan conseguir los testigos necesarios, siempre que ambas partes estén de acuerdo.
Más información sobre tribunales de alquiler y desahucios.
Lea la ley: Código de Maryland, Bienes Raíces, Sección 8-401
Representación en una audiencia sobre alquiler
Por lo general, solo un abogado puede representar a alguien en un caso. Con relación a la situación planteada en este artículo (sumario de desalojo en el Tribunal de Distrito), hay otras opciones para los propietarios y los inquilinos.
Propietarios
El propietario puede decidir que lo represente alguien que no sea abogado en un sumario de desalojo o en un caso de depósito en garantía del alquiler en el Tribunal de Distrito. Es común que los propietarios pidan a los agentes que trabajan con ellos que los representen en estos casos.
Inquilinos
Los inquilinos pueden decidir que los represente alguien que no sea abogado en un caso de depósito en garantía del alquiler o en los procedimientos de un sumario de desalojo en el Tribunal de Distrito si la persona es
- estudiante de derecho que realiza prácticas profesionales dentro del programa de una clínica legal en una facultad de derecho autorizada y con la supervisión de algún miembro de la facultad; o
- empleado con formación que trabaje en ciertos tipos de organizaciones sin fines de lucro y que actúe bajo supervisión de un abogado.
Lea la ley: Código de Maryland, Profesiones y Trabajos Empresariales, Sección 10-206
Sentencia a favor del propietario
Si el propietario gana el caso, el tribunal ordenará al inquilino que abandone la propiedad en un plazo de cuatro días. Si el inquilino no deja la propiedad a tiempo, el propietario puede solicitar que la corte emita una "orden de restitución", la cual ordena al sheriff que autorice al propietario a recuperar la propiedad y a sacar las pertenencias del inquilino del local. El sheriff debe estar presente cuando el desahucio se hace efectivo.
En caso de que el propietario no solicite una orden de restitución dentro de los 60 días posteriores a la fecha de la sentencia (o desde la fecha de expiración de cualquier suspensión de la ejecución), la sentencia de posesión no tiene más validez. En caso de que el propietario no aplique la orden de restitución dentro de los 60 días posteriores a la fecha de emisión de la orden, la sentencia de posesión no tiene más validez.
Lea la ley: Código de Maryland, Bienes Raíces, Sección 8-401
Extensión del plazo para desalojar el local
El juez puede extender el plazo para desalojar el local hasta 15 días después del juicio si recibe un certificado firmado por un médico que informe que dejar el local dentro de un plazo de 4 días pondría en peligro la salud o la vida del inquilino o de algún otro ocupante.
En caso de “condiciones climáticas extremas”, el juez administrativo del Tribunal de Distrito local puede decidir posponer día a día un desahucio programado por falta de pago. Cuando el clima permita que se reanuden los procesos de desahucio, aquellos que habían sido pospuestos tendrán prioridad y deberán ser terminados dentro de los tres días después de que el clima se regularizó.
Lea la ley: Código de Maryland, Bienes Raíces, Sección 8-401
Apelaciones
Tanto el inquilino como el propietario pueden apelar la resolución judicial al tribunal de circuito dentro de los cuatro días después de que se emitió. Si el inquilino apela, se le solicitará que deposite una fianza bancaria con uno o más garantes que tengan propiedades suficientes en Maryland, con la condición de que lleve adelante diligentemente la apelación y de que pague cualquier sentencia junto con cualquier daño adicional que se haya ocasionado por la apelación.
Lea la ley: Código de Maryland, Bienes Raíces, Sección 8-401(h)
Derecho del inquilino a permanecer en la propiedad si paga el monto adeudado
En cualquier sumario por desalojo (desahucio) por falta de pago de alquiler en el que al propietario le otorgan una sentencia a su favor para recuperar la propiedad alquilada, el inquilino tiene derecho a permanecer en el local si entrega dinero en efectivo, un cheque certificado o una orden de pago al propietario o a algún agente del local para saldar todos los alquileres y cargos vencidos, más los costos adjudicados por el tribunal en cualquier momento previo al desahucio real. Esto se llama “derecho de redención”.
Sin embargo, el derecho de redención del inquilino (el derecho a detener el desahucio) no se puede ejercer si se emitieron 3 (4 en la ciudad de Baltimore) o más sentencias de posesión por falta de pago de alquiler en contra del inquilino en los 12 meses previos al comienzo de la acción de desahucio pendiente.
El propietario no puede rechazar el pago que le otorguen los programas de servicios de alquiler administrados o financiados por un condado o ciudad.
Lea la ley: Código de Maryland, Bienes Raíces, Sección 8-401(g)
Protección
Por lo general, los registros de los tribunales de Maryland son abiertos al público. En ocasiones, una parte puede pedir al tribunal que proteja un documento y así se retira el documento del acceso público. El tribunal también puede proteger un caso completo y retirarlo del acceso público. La parte que solicitó que se proteja el caso debe tener una buena razón para hacerlo.
Si su caso de incumplimiento de pago de alquiler se presentó entre el 5 de marzo de 2020 y el 1 de enero de 2022, puede solicitar al tribunal que proteja el caso. Para ser elegible para la protección, debe demostrar que su reducción de ingresos y su imposibilidad de pagar el alquiler fueron resultado de la pandemia de COVID-19. Además, si se emitió una sentencia por falta de pago de alquiler en su contra, primero se debe cumplir la sentencia. Para solicitar a un tribunal que proteja su caso, acceda al formulario DC-CV-116.
Más información sobre cómo proteger registros de casos.
Lea la ley: Código de Maryland, Bienes Raíces, Sección 8-502