Actualización de información COVID-19
El Gobernador Hogan emitió una orden de emergencia que exige temporalmente que los Tribunales de Maryland se abstengan de ordenar el desalojo de un inquilino que puede demostrar que su incumplimiento del pago de alquiler se debió a una pérdida sustancial de ingresos resultante del COVID-19 o al estado de emergencia relacionado. Lea la orden de emergencia del Gobernador.
El Tribunal de Distrito no está atendiendo actualmente casos de incumplimiento de pago del alquiler. Los casos existentes se suspenden y los nuevos casos se suspenderán después de que se presenten. Una "suspensión" significa una pausa o aplazamiento. Obtenga más información sobre casos de desalojo e incumplimiento del pago de alquiler durante el cierre de los Tribunales por el COVID-19. Si tiene preguntas sobre su situación específica, hable con un abogado. PLL tiene información sobre cómo obtener ayuda de un abogado, incluyendo opciones gratuitas y de bajo costo. |
El procedimiento de desahucio por no pago del alquiler se denomina “sumario de desalojo”. Las causas de desahucio se presentan y conocen en el Tribunal de Distrito del condado donde se encuentra ubicada la propiedad. Consulte el capítulo 7 para obtener más información.
Lea la ley: Código de Maryland, Bienes raíces, Sección 8-401
Procedimiento
Cuando un inquilino no paga el alquiler adeudado, el arrendador puede presentar una denuncia por escrito bajo juramento para solicitar la recuperación de la propiedad, el monto del alquiler adeudado y los gastos del tribunal (Secciones 8-401(a) y (b)).
Luego, el tribunal emitirá una citación judicial y el sheriff notificará al inquilino por medio de correo de primera clase que debe comparecer ante el Tribunal de Distrito en el juicio que tendrá lugar el quinto día después de la presentación de la denuncia y que debe responder a la denuncia del arrendador para presentar motivos justificantes de la razón por la que no se debe otorgar la demanda del arrendador.
Si se solicita, el sheriff también debe entregar personalmente la citación judicial al inquilino, subinquilino u otra persona que tenga la posesión real de la propiedad. Si no es posible ubicar a ninguna de estas personas en la propiedad, el sheriff puede colocar una copia de la citación judicial en un lugar visible de la propiedad; sin embargo, este método de notificación sólo es suficiente para que el arrendador obtenga un fallo por incumplimiento contra el inquilino por la posesión de la propiedad y otros gastos del tribunal, pero no por el monto del alquiler adeudado. Se debe notificar personalmente al inquilino para admitir un fallo para el pago del alquiler adeudado.
En el juicio, el juez tiene la autoridad de ordenar un aplazamiento de un día para permitir que el inquilino o el arrendador obtengan los testigos necesarios, o por un período mayor, si ambas partes están de acuerdo.
Lea la ley: Código de Maryland, Bienes raíces, Sección 8-401
Fallo en favor del arrendador
Si el arrendador gana el caso, el tribunal ordenará que el inquilino abandone la vivienda en un plazo de cuatro días. Si el inquilino no se ha mudado dentro del plazo estipulado, el arrendador debe solicitar que el tribunal emita una “orden de restitución” que indique al sheriff que permita al arrendador recuperar la propiedad y sacar las pertenencias del inquilino de la propiedad. El sheriff debe estar presente en el desahucio real.
Si el arrendador no solicita una orden de restitución dentro de 60 días de la fecha del fallo (o de la fecha de vencimiento de cualquier suspensión temporal de ejecución), el fallo para recuperación ya no será válido. Si el arrendador no ejerce una orden de restitución dentro de 60 días de la fecha de la orden, el fallo para recuperación ya no será válido.
Lea la ley: Código de Maryland, Bienes raíces, Sección 8-401
Aplazamiento del período para abandonar la propiedad
El juez puede otorgar un aplazamiento del período para entregar la propiedad a un máximo de 15 días después del juicio si recibe un certificado firmado por un médico que estipule que la entrega de la propiedad dentro del plazo de cuatro días podría poner en riesgo la salud o la vida del inquilino o de otro ocupante.
En caso de “condiciones climáticas extremas”, el juez administrativo del Tribunal de Distrito local tiene la autoridad para postergar un desahucio programado por no pago de alquiler día a día. Si las condiciones climáticas permiten la reanudación de los desahucios, se dará prioridad a los desahucios postergados, los cuales se deben realizar dentro de tres días después del término de las condiciones climáticas adversas.
Lea la ley: Código de Maryland, Bienes raíces, Sección 8-401
Apelaciones
El inquilino o el arrendador pueden apelar la orden judicial al tribunal de circuito en un plazo de cuatro días después de su emisión. Si el inquilino apela, tendrá que pagar un bono a uno o más fiadores, que sean propietarios de propiedad en Maryland, con la condición de que presentará la apelación de manera diligente y pagará el fallo que se dictamine, incluidos daños adicionales incurridos con motivo de la apelación.
Lea la ley: Código de Maryland, Bienes raíces, Sección 8-401
Derecho del inquilino de permanecer en la propiedad al pagar los montos adeudados
En un sumario de desalojo por incumplimiento en el pago del alquiler donde se adjudica al arrendador un fallo para recuperar la propiedad alquilada, el inquilino tiene el derecho de permanecer en la propiedad alquilada al hacer entrega de dinero en efectivo, un cheque certificado o giro postal al arrendador o a su agente para cubrir todos los alquileres vencidos y los cargos por pago tardío, más gastos y honorarios adjudicados por el tribunal en cualquier momento antes de ejecutar la orden de desahucio. Esto se denomina “derecho de rescate”.
Sin embargo, el derecho de rescate del inquilino (es decir, el derecho de detener el desahucio) no está disponible si se han presentado tres fallos de posesión por alquiler vencido e impago en contra del inquilino durante los 12 meses previos a la acción de desahucio pendiente.