Темы на этой странице:
- Состояние и ремонт недвижимости
- Незначительные проблемы или неопасные нарушения
- Этапы процедуры условного депонирования арендной платы
- Представительство на слушании по делу об условном депонировании арендной платы
- Что может назначить суд
- Гарантия пригодности для проживания
Состояние и ремонт недвижимости
Закон штата Мэриленд требует от арендодателей ремонтировать и устранять условия, которые представляют собой серьезную угрозу жизни, здоровью или безопасности жильцов.
Если домовладелец не может устранить серьезные или опасные проблемы в сдаваемой в аренду квартире, вы имеете право внести арендную плату на целевой депозитный счет, открытый в местном окружном суде. Вы заплатите арендную плату непосредственно в суд, и суд будет удерживать ее до тех пор, пока судья не рассмотрит ваше дело и не примет решение. Вы можете вернуть всю или часть арендной платы, в зависимости от того, насколько плохие условия и сколько времени понадобится домовладельцу, чтобы решить проблему.
Закон очень конкретно определяет условия, при которых арендная плата может быть передана на условное депонирование. Прежде чем вы получите право передать арендную плату на условное депонирование, вы должны должным образом уведомить арендодателя и дать ему достаточно времени для проведения ремонта. Счет условного депонирования может быть открыт только судом. Вы можете попросить суд установить условное депонирование арендной платы, подав иск. Жалоба на условное депонирование аренды (DC-CV-083).
Удержание арендной платы дает арендаторам возможность устранить серьезные и опасные проблемы в их доме, независимо от того, возникла ли проблема внутри одной квартиры или на территории, используемой совместно всеми арендаторами. К проблемам, подпадающим под действие этого закона, относятся те, которые представляют собой «существенную и серьезную угрозу опасности для жизни, здоровья и безопасности» арендатора. Депонирование арендной платы не предназначено для проблем, которые просто делают квартиру или дом менее привлекательными или удобными, например, небольшие трещины в полу, стенах или потолке. Залог арендной платы не может быть использован для неопасных нарушений местного жилищного кодекса и опасных условий жизни в обществе, например преступлений.
Серьезные или опасные состояния включают, помимо прочего:
- отсутствие тепла, света, электричества или горячей и холодной воды (за исключением случаев, когда вы несете ответственность за коммунальные услуги и коммунальные услуги были отключены из-за того, что вы не оплатили счет)
- отсутствие надлежащего удаления сточных вод
- заражение грызунами в двух и более единицах
- опасность свинцовой краски, которую арендодатель не смог уменьшить
- наличие любого структурного дефекта, представляющего серьезную угрозу вашей физической безопасности.
- наличие каких-либо условий, представляющих серьезную опасность пожара или здоровья.
Государственная политика государства заключается в том, чтобы арендодатели, допускающие существование опасных условий в своей арендованной собственности, были наказаны, и чтобы был принят эффективный закон для предотвращения и устранения таких условий.
Этот закон распространяется на все жилые помещения, за исключением фермерских хозяйств.
Это в равной степени применимо к жилым помещениям, находящимся в государственной и частной собственности, а также к одно- и многоквартирным жилым домам.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-211
Условное депонирование арендной платы. Часть 1. Что такое условное депонирование арендной платы? из судов Мэриленда
Незначительные проблемы или неопасные нарушения
Мелкие проблемы или неопасные нарушения местного жилищного кодекса не подпадают под действие настоящего закона. Суд обычно исходит из того, что следующие условия не представляют угрозы для здоровья и безопасности, если вы не докажете иное: отсутствие свежей краски, ковров, ковровых покрытий, панелей или других украшений, которые только уменьшают внешнюю привлекательность имущества; небольшие трещины в стенах, полу или потолке; отсутствие линолеума или плитки на полах при условии, что полы конструктивно прочные и безопасные; или отсутствие кондиционера.
Этапы процедуры условного депонирования арендной платы
Арендатор обязан уведомить арендодателя о дефектном состоянии. Требуемое уведомление арендодателю может быть любым из следующих:
- письменное уведомление, отправленное заказным письмом с указанием опасного состояния или дефекта
- фактическое уведомление о дефекте или состоянии (это означает, что арендодатель увидел опасное состояние)
- или письменное нарушение, осуждение или другое уведомление от соответствующего государственного органа с указанием состояния или дефекта
Письменное уведомление является лучшей формой доказательства для судов. После получения уведомления у арендодателя есть разумное время для проведения ремонта. Фактический срок, который считается разумным, должен решить суд, принимая во внимание серьезность проблемы и опасность, которую она представляет для жильцов. Суд обычно исходит из того, что период более 30 дней после получения уведомления является необоснованным, если только арендодатель не докажет иное. Если жилищный инспектор назначил домовладельцу более короткий срок, это часто будет считаться разумным сроком.
Если домовладелец отказывается производить ремонт или не производит ремонт в течение разумного периода времени, арендатор может подать в суд иск об условном депонировании арендной платы, требуя разрешения на уплату арендной платы, или может удержать арендную плату от арендодателя и дождаться, пока подал в суд.
Прежде чем будет открыт целевой депозитный счет, суд проведет слушание, чтобы выслушать обе стороны истории. Если факты требуют открытия условного депозитного счета арендной платы, судья может предпринять несколько действий, включая возврат всех или части денег вам в качестве компенсации, возврат всех или части денег вам или арендодателю, чтобы ремонта или назначение специального администратора для обеспечения выполнения ремонта. После открытия условного депонированного счета вы должны продолжать регулярно вносить арендную плату на этот счет до тех пор, пока суд не примет иного решения.
Арендатор может потребовать любое из средств правовой защиты, предусмотренных настоящим законом, независимо от того, предъявляет ли он иск арендодателю за условия или защищается от неуплаты арендной платы из-за плохих условий. Кроме того, если арендодатель не исправит состояние в течение 90 дней после того, как суд установит, что такое состояние существует, арендатор может подать заявление о «запрете» в окружной суд, где суд прикажет арендодателю произвести ремонт.
Независимо от того, является ли арендатор истцом или ответчиком, возмещение ущерба зависит от следующего:
- Арендодатель получил надлежащее уведомление и, при необходимости, имел разумное время для устранения дефекта.
- Арендатор уплатил в суд сумму арендной платы, требуемую по договору аренды, если только эта сумма не будет изменена судом.
- При ежемесячной аренде или аренде, рассчитанной на период более одного месяца, не было 3 (4 в Балтиморе) или более судебных решений о владении причитающейся и невыплаченной арендной платой, вынесенных против арендатора в течение 12 месяцев, предшествовавших подаче иска. .
- При еженедельной аренде не было вынесено 6 или более судебных решений о владении причитающейся и неоплаченной арендной платой, вынесенной против арендатора в течение предыдущих 12 месяцев, или, если арендатор проживал в жилище 6 месяцев или менее, не было 3 или несколько судебных решений о владении, вынесенных против арендатора.
Арендодатель одержит победу, если сможет доказать одно из следующих обстоятельств:
- дефектное состояние возникло по вине арендатора или члена его семьи, либо его агента, сотрудника, правопреемника или гостя; или
- арендодателю или его агенту было отказано в обоснованном и соответствующем доступе в помещение для проведения ремонта.
Депонирование арендной платы, часть 2: Процесс депонирования арендной платы из судов Мэриленда
Представительство на слушании по делу об условном депонировании арендной платы
Обычно представлять интересы человека в суде может только адвокат. Для действий по условному депонированию арендной платы есть и другие варианты для арендодателей и арендаторов.
Арендодателя
Арендодатель может выбрать, чтобы лицо, не являющееся юристом, представляло его интересы в судебном разбирательстве по делу о выселении (выселении) или условном депонировании арендной платы в окружном суде. Арендодатели обычно используют своих агентов по недвижимости, которые представляют их интересы в таких делах.
Арендатора
Арендаторы могут выбрать, чтобы лицо, не являющееся юристом, представляло их интересы в ходе судебного разбирательства по условному депонированию арендной платы или по упрощенному делу об отказе от права собственности в окружном суде, если это лицо
- студент юридического факультета, практикующий по программе клинического права в аккредитованном
- юридический факультет под судебным руководством преподавателя; или
- сотрудник отдельных видов некоммерческих организаций, прошедший обучение и контролируемый юристом.
Прочтите закон: Кодекс штата Мэриленд, Предпринимательские занятия и профессии, § 10-206
Что может назначить суд
Суд должен сделать соответствующие выводы по фактам и может вынести любой приказ, которого требует правосудие. Такой приказ может включать одно или несколько из следующих пунктов:
- Приказать арендодателю произвести определенный ремонт или исправить условия, на которые жаловался арендатор и которые были признаны судом существующими.
- Отменить действие по условному депонированию арендной платы.
- Уменьшите сумму арендной платы, требуемой по договору аренды, независимо от того, выплачивается ли она в суд или арендодателю, до суммы, которая справедливо отражает состояние помещения.
- Прекращение аренды и передача помещения арендодателю при условии соблюдения права арендатора на выкуп (право арендатора оставаться на объекте путем выплаты причитающихся сумм).
Внимание: Неподчинение постановлению суда представляет собой неуважение к суду, которое наказывается штрафом или тюремным заключением.
Если представлено надлежащее дело об условном депонировании арендной платы и открыт счет условного депонирования, суд может сделать одно из следующих действий:
- Закажите деньги на условном счете, которые будут переданы арендодателю после завершения необходимого ремонта.
- Прикажите часть или все деньги на условном счете выплатить арендатору, арендодателю или любому другому соответствующему лицу или агентству с целью проведения необходимого ремонта.
- Назначьте специального администратора, который будет организовывать ремонт и обращаться в суд с просьбой оплатить его из денег, находящихся на счете условного депонирования.
- Закажите некоторые или все средства условного депонирования, которые будут использоваться для выплаты ипотечного кредита или договора доверительного управления собственностью, чтобы предотвратить потерю права выкупа.
- Если ремонт не производится или если в течение 6 месяцев после первоначального решения о переводе денег на целевой депозитный счет не предпринимаются добросовестные усилия по ремонту, средства на условном депонировании должны быть переданы арендатору. Арендатор должен продолжать платить арендную плату и обратиться в суд. Однако, если арендодатель подаст апелляцию, конфискация средств условного депонирования арендатору будет приостановлена на время рассмотрения апелляции.
- Если после соответствующего слушания арендатор не вносит регулярно арендную плату на целевой депозитный счет, прикажите передать накопленные деньги арендодателю.
Внимание: В Балтиморе Сити действует закон об условном депонировании арендной платы это очень похоже на закон штата. Жители Балтимора должны воспользоваться своими правами на условное депонирование арендной платы в соответствии с городским законодательством. Если вы проживаете в округе, где был принят такой закон об условном депонировании арендной платы, вы должны следовать процедурам, предусмотренным местным законодательством для создания депозитного счета.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость, § 8-211
Гарантия обитаемости
Предполагается, что каждая арендная недвижимость, сдаваемая в аренду, пригодна для проживания людей. Если недвижимость имеет серьезный дефект или опасное состояние, арендатор имеет другие доступные средства правовой защиты, помимо эскроу-аренды. Узнайте больше о гарантии пригодности для проживания в арендном жилье