Темы на этой странице:
- Что такое аренда?
- Обязательные и запрещенные положения договора аренды
- Уведомление о повышении арендной платы
- Автоматическое продление на период более одного месяца
- Просрочка оплаты аренды: штрафы
- Владельцы пяти и более квартир
- Что происходит с договором аренды, если недвижимость продается?
Что такое аренда?
«Аренда» — это любое устное или письменное соглашение, явное или подразумеваемое, которое создает отношения между арендодателем и арендатором, включая любую субаренду и любую последующую субаренду.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 1-101(h)
Аренда сроком на 1 год или менее действительна независимо от того, заключена ли она в письменной или устной форме. Однако любая аренда сроком более 1 года должна быть заключена в письменной форме и подписана лицом, ее составившим, чтобы она имела юридическую силу.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость §§ 5-101; 5-102
Арендодатель, который сдает в аренду по письменному договору аренды, должен по письменному запросу заявителя предоставить копию предлагаемого договора аренды, заполненную всеми важными деталями, за исключением даты, арендной ставки, обозначения помещения и имени/адреса арендатора. Арендодатель должен предоставить эту копию, не требуя депозита или фактического исполнения договора аренды.
Местные законы могут дополнять, но не могут ограничивать какие-либо права или средства правовой защиты, предоставляемые законами штата Мэриленд.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-208
Обязательные и запрещенные положения договора аренды
Договор аренды жилого помещения должен включать:
- заявление о том, что помещение будет предоставлено в состоянии, позволяющем проживание, с обеспечением разумной безопасности, если это предусмотрено соглашением, или, если это не предусмотрено соглашением, заявление о соглашении относительно состояния помещения;
- конкретные обязательства арендодателя и арендатора по отоплению, газу, электричеству, воде и ремонту помещений;
- квитанция об уплате залога; и
- ссылка на Информационный бюллетень Министерства сельского хозяйства который предоставляет информацию об уходе за домашними животными и их защите в случае выселения
- Закон обязывает арендодателя предоставить ссылку на информационный лист, если «арендодатель знает, что у арендатора есть домашнее животное».
Договор аренды НЕ может включать положения, которые:
- уполномочил ли арендатор любое другое лицо признать судебное решение по иску, вытекающему из договора аренды;
- просит арендатора согласиться отказаться от любого права или средства правовой защиты, предусмотренного законом;
- просит арендатора выплатить штраф за просрочку платежа, который превышает 5% от суммы арендной платы, подлежащей уплате за период, за который просрочен платеж. (Однако, если арендная плата выплачивается еженедельными платежами, штраф в размере 3 долларов США может взиматься за каждый просроченный платеж, но не более 12 долларов США в месяц, даже если это превышает 5%-ный лимит на штрафы за просрочку платежа.) Если арендодатель включает такое положение, арендодатель может оказаться не в состоянии взимать какие-либо штрафы за просрочку платежа;
- просит арендатора отказаться от права на суд присяжных;
- просит арендатора согласиться на более короткий срок уведомления о выселении, чем тот, который предусмотрен законом. (Однако обе стороны могут договориться о более длительном сроке, при условии, что арендатор не обязан давать более длительные уведомления, чем обязан дать арендодатель.);
- разрешает арендодателю вступать во владение помещением или имуществом арендатора без судебного разбирательства, если только договор аренды не был расторгнут сторонами или в силу закона, а арендатор не оставил там свое личное имущество;
- противоречит публичному порядку и недействителен как недействительная оправдательная оговорка;
- позволяет арендодателю начать дело о выселении за участие в организации арендаторов; или,
- ограничивает возможность арендатора вызвать правоохранительные органы или экстренные службы.
Оправдательные положения - Оправдательная оговорка не позволяет арендатору возлагать на арендодателя ответственность за ущерб, связанный с арендой. Арендодатель не может оградить себя от ответственности, если действие положения об аренде оградит арендодателя от ответственности перед арендатором или другим лицом за любой ущерб или травму, причиненные небрежностью, ошибкой, упущением и т. д. арендодателя в отношении любой части арендованного помещения, не находящейся под исключительным контролем арендатора. Этот тип положения об аренде противоречит публичному порядку и является недействительным.
ПРИМЕЧАНИЕ: Подобные оправдательные положения все еще встречаются во многих договорах аренды и, хотя они не подлежат принудительному исполнению в суде, могут привести к тому, что арендатор посчитает, что арендодатель не несет ответственности за травмы или ущерб, хотя на самом деле ответственность может нести арендодатель.
Прочитайте закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-208; § 8-105
Штрафы за включение запрещенного положения - Любое положение договора аренды, запрещенное законом, не может быть принудительно исполнено арендодателем. В случае определенных запрещенных положений договора аренды, если арендодатель пытается принудительно исполнить или сообщает арендатору о своем намерении принудительно исполнить запрещенное положение договора аренды, арендатор может получить возмещение фактических убытков, включая разумные гонорары адвокатов.
Прочитайте закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-208; § 8-105; § 8-203; §14–804.
Уведомление о повышении арендной платы
Арендодатель может повысить арендную плату только при продлении аренды. Если арендодатель планирует повысить арендную плату в новом договоре аренды, он должен уведомить об этом арендатора. Срок уведомления зависит от срока аренды:
- Аренда более 1 месяца - 90 дней
- Аренда более 1 недели, но менее 1 месяца - 60 дней
- Аренда менее 1 недели
- 7-дневное уведомление для письменных договоров аренды
- Уведомление за 21 день для устных договоров аренды
Обратите внимание, что в округах и муниципалитетах могут действовать законы, требующие более позднего уведомления.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-209
Автоматическое продление на период более одного месяца
Если договор аренды предусматривает автоматическое продление аренды, если сторона, желающая расторгнуть договор аренды, не уведомила об этом заранее, то это положение о продлении должно быть четко отделено от других положений договора аренды, и должно быть предусмотрено место для письменного подтверждения арендатором этого положения. Без подписи арендатора, инициалов или заверенной отметки арендодатель не может применять пункт об автоматическом продлении. Действительность остальной части договора аренды не зависит от отсутствия подтверждения арендатором пункта об автоматическом продлении. Это применимо только к периодам автоматического продления, превышающим один месяц.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-208
Просрочка оплаты аренды: штрафы
Штраф за просрочку уплаты арендной платы не может превышать 5% от суммы арендной платы, подлежащей уплате за период, на который просрочен платеж. Однако, если арендная плата выплачивается еженедельными платежами, арендодатель может взимать 3 доллара за каждый просроченный платеж, но не более 12 долларов на арендатора в месяц, даже если он превышает лимит в 5%. Арендодатель не может взимать штраф за просрочку, если в положении об аренде указан штраф, превышающий сумму, разрешенную законом. Кроме того, если арендодатель включает запрещенное положение в договор аренды или пытается принудительно обеспечить или сообщить арендатору о намерении арендодателя обеспечить соблюдение такого положения, арендатор может взыскать фактически понесенные убытки, включая гонорары адвокатов.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-208
Владельцы пяти и более квартир
Требуется письменный договор аренды - Арендодатели, которые предлагают 5 или более единиц жилья в аренду в штате, должны использовать письменный договор аренды для жилых помещений. Неиспользование арендодателем письменного договора аренды приводит к презумпции аренды сроком на один год с даты первого заселения арендатора, если только арендатор не решит прекратить аренду раньше, направив письменное уведомление за один месяц.
Арендодатель, предлагающий в аренду 5 или более жилых помещений на территории штата, должен включить в каждый договор аренды заявление о том, что помещение будет предоставлено в достаточно безопасном и пригодном для проживания состоянии; или, если это не предусмотрено соглашением, договор аренды должен включать заявление о состоянии помещения; заявление, в котором указаны обязательства арендодателя и арендатора в отношении отопления, газа, электричества, воды и ремонта помещения.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-208
Заявка на аренду - Каждое заявление на аренду должно включать заявление, в котором объясняются обязательства, которые берет на себя арендатор при подписании заявления. Кроме того, если арендодатель требует от потенциального арендатора уплаты каких-либо сборов, кроме залогового депозита, и эти сборы превышают 25 долларов, то арендодатель должен вернуть сборы не позднее, чем через 15 дней после даты заселения или не позднее, чем через 15 дней после письменного сообщения арендодателя или арендатора другому о том, что аренда не будет иметь места. Если арендодатель не выполняет, арендодатель несет ответственность за удвоенную сумму сборов. Однако арендодатель может удержать фактически израсходованную сумму для проверки кредитоспособности или других расходов, вытекающих из заявления. Обратите внимание, что это применимо только к арендодателям, которые предлагают 5 или более единиц аренды на одном участке недвижимости или в одном месте. Это не применимо к сезонной аренде или аренде кондоминиумов.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-213
Что происходит с договором аренды, если недвижимость продается?
Если арендодатель продает недвижимость, а покупатель знает, что она сдается в аренду арендатору, договор аренды остается действительным, и покупатель должен соблюдать положения договора аренды. Если арендатор проживает в этой недвижимости, покупатель по закону считается уведомленным об аренде. После передачи недвижимости права и обязанности арендатора и нового владельца остаются такими же, как и между арендатором и бывшим владельцем.
Прочтите закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8–101.